隨著社會經濟的發展，房產、汽車等重要不動產、動產已經逐漸成為家庭財產的主要成分，然而在家庭財產普遍增加的同時，涉及家庭財產處分，尤其是家庭成員單方處分家庭共有房產買賣的糾紛日益增多，擾亂了正常的市場交易秩序，也破壞了家庭的基本和睦，個別行為不僅違反了民事經濟法律規范，甚至觸犯刑法底線，涉嫌詐騙犯罪，具有較大的社會危害性。為正確認定行為性質，提高檢察辦案質量，筆者擬基于基層司法實踐，結合相關民事和刑事法律規定，通過三個典型案例對上述問題進行探討。

 

一、夫妻一方"無權處分"房產行為的定性

 

案例一：范某與前妻韓某共同購買一套房產，房產權利人登記為范某。后二人協議離婚，并約定房產歸韓某所有，但未作權利人變更登記。離婚后，范某為歸還賭債向房產局謊稱房產證遺失，補辦了權利人為被代理人的新房產證，并經房產中介公司介紹，隱瞞房產產權歸屬真相，與第三人章某簽訂房產買賣合同，獲得房款43萬后即歸還賭債，外出逃匿。章某辦理房產買賣轉移登記手續期間，因韓某向法院提起民事確權訴訟，而被房產登記部門拒絕登記。法院經過審理判決支持韓某訴訟請求，并將房產變更登記到韓某名下。章某不服，向法院起訴范某、韓某房產買賣合同糾紛，法院在審理過程中發現范某可能涉嫌犯罪，將案件移送公安機關。

 

（一）民法視角下的"無權處分"問題

 

1、范某處分房產行為應為"無權處分"

 

要認清本案中范某處分房產行為的法律性質，首先需要確定系爭房產的所有權狀態。本案中系爭房產系夫妻雙方在婚姻關系存續期間共同購買，根據我國婚姻法規定應屬于夫妻共同財產。后來夫妻協議離婚，并在離婚協議中約定系爭房產歸韓某所有，在離婚協議經婚姻登記機關確認后即發生效力。但由于離婚財產分割協議屬于民事合同，其僅對夫妻雙方發生效力，根據我國物權法第六條規定，"不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。"因此，本案中房產形式上的所有權人仍然是范某，韓某雖然實際占有、使用該房產，并具有合法離婚協議作為權利基礎，但從法律上并沒有取得房產的所有權。換言之，在范某與第三人章某簽訂房產買賣合同的過程中，第三人章某有理由相信房產證上的登記具有公示公信力，范某作為該房產的所有權人有權處分該房產。而在范某與韓某之間，范某理應知道房產已經歸韓某所有，自己沒有房產的所有權，其行為是無權處分。

 

那么范某處分房產的行為究竟是有權處分還是無權處分，筆者贊同后者。首先，法律規定不動產物權的變動需經登記方產生效力，房產登記具有權利推定的效力，但是在有證據證明房產權利登記錯誤時，法律依然是保護財產的真正所有權人。其次，系爭房產在離婚協議簽訂前就屬于夫妻共同財產，即使范某為房產登記權利人，未經共有權人同意，其也無權處分該房產。上述最后一種意見僅適用于真正房產所有人"一房二賣"而雙方均沒有辦理權利登記的情形。

 

2、范某"無權處分"行為的法律效力

 

范某處分房產行為的法律效力，從民法上講就是行為有效、效力待定或者無效，從刑法上講就是合法、違法或者犯罪。此處僅從民事角度論述范某處分房產的法律效力。

 

現行法律直接規定"無權處分"行為法律效力的是合同法第五十一條和物權法第一百零六條，根據上述兩條款規定，無處分權人處分他人財產的，合同效力待定。若經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權，合同有效。無處分權人將不動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；但受讓人是善意第三人，且以合理價格購買，轉讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記，不論合同效力，受讓人基于法律規定取得該不動產的所有權，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。這就是民法理論上所說的無權處分與善意取得。

 

法律所保護的財產秩序安全可分為動態和靜態兩方面，無權處分制度否定了無處分權人處分行為的效力，賦予所有權人對物的追回權利，著眼于保護靜態的財產所有權。善意取得制度則著眼于外部關系的維護，在權衡利弊之后選擇動態的交易安全優先。同時，由于善意取得制度犧牲了真正所有權人的利益，法律也規定了非常嚴格的適用條件，使得雙方利益得到最大的平衡。本案中，范某將登記在其名下的他人房產以略低于市場價的價格賣給第三人章某后，真正權利人韓某并沒有追認，因此房產處分行為無效。由于傳統上家庭的夫妻共同財產往往登記在一方名下,章某在簽訂房產買賣合不知道也無從得知范某系無權處分，因此屬于善意第三人。但是章某在申請房產權利變更登記過程中，由于真正權利人提起訴訟保全，房產登記部門拒絕登記，故其不能取得系爭房產的所有權，只能向范某要求返還不當得利或者以侵權之債要求賠償。

 

(二)刑法視角下的"無權處分"問題

 

 "無權處分"行為在刑法理論或者刑法法條當中并無具體規定，所謂刑法視角下的"無權處分"的法律問題，主要是指從刑法規范角度看"無權處分"行為應如何評價。筆者認為，"無權處分"民事欺詐與詐騙犯罪的界限在于行為人的主觀惡性和客觀危害性大小不同

 

在經濟生活中，為了獲得更大的經濟利益，行為人在簽訂、履行合同時往往會采用欺詐的手段，這種民事欺詐與合同詐騙犯罪在行為方式、主觀目的等方面存在共同的特征，特別是在"民刑交叉"的特殊情況下極易混淆。因此，首先要厘清民事欺詐與合同詐騙犯罪的區別。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第68條規定："一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人做出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為"?？梢娒袷缕墼p主觀上不具有非法占有的目的，雖然在客觀上表現為虛構事實或隱瞞真相, 但仍在民事法律關系范圍內,故應由民事法律來調整。而合同詐騙罪中行為人是以簽訂合同為名,主觀上具有非法占有對方當事人財物的故意，其主觀惡性和客觀危害后果發生從量變到質變的轉化，以至于達到法律所規定的觸犯刑律的程度。

 

具體到無權處分行為，由于無權處分人往往與真正權利人具有夫妻、合伙、委托、雇傭、租賃等較為密切的民事法律關系，且并沒有損害國家或者社會公共利益，事發之后雙方一般也能通過返還利益、賠償損失等方式得以諒解，因此作為民事糾紛處理較為妥當。但在無權處分人主觀上具有非法占有的故意，客觀上實施侵占或者詐騙他人金額較大的財產不能歸還時，則可能構成侵占類犯罪和詐騙類犯罪。本案中，范某隱瞞真相，明知自己不具有房產所有權，仍與他人簽訂房產買賣合同處分前妻財產，在獲得巨額房款后即還債出逃，根據法律規定可以推定其具有非法占有的目的。同時，范某的行為客觀上造成了第三人章某"房財兩空"的損害結果，破壞了市場正常的交易秩序，也影響了社會穩定，具有較大的社會危害性，應當以合同詐騙罪追究其刑事責任。

 

二、夫妻一方虛假房屋買賣套取銀行貸款行為的定性

 

案例二：李某與前妻周某共同購買了一套房產，房產權利人為李某與周某。后李某為還賭債和朋友盛某串通共謀，通過他人假冒周某簽名與盛某簽訂虛假的房屋買賣合同，以此從銀行獲得抵押貸款45萬元。之后，李某與周某協議離婚，約定房產歸其周某所有，自己外逃躲債。期間李某還款三萬余元后不再繼續歸還銀行貸款。周某發現房產登記權利人是盛某后，以其并未在房屋買賣合同上簽字和離婚協議約定房產歸其所有為由，分別向法院提起行政和民事訴訟，得到法院支持，該房產權重新變更為李某和周某之后又轉移至周某一人名下，但房產登記簿中備注顯示：權利人已知該房產設有抵押，愿意承擔相應的法律責任。數月后，銀行在還款賬戶逾期還款超過6期后向法院申請強制執行時，發現系爭房屋權利人發生了變更無法執行，遂向法院提起行政訴訟。法院行政庭審查認為此案涉嫌犯罪遂移送公安機關。李某至今尚未歸還銀行貸款。

 

（一）民法視角下的"假按揭"問題

 

近年來，隨著房地產市場的快速發展，商業銀行個人住房貸款業務也急速增長，但出賣人和借款人通過所謂的"假按揭"方式套取銀行貸款的情形也大量出現，本案中李某和盛某的行為就是典型的二手房"假按揭"行為。 從案件發生過程看，本案共存在四種法律關系和三個合同：李某與周某對房產的共有法律關系、李某與周某的房產轉讓法律關系、李某與盛某的房產買賣法律關系、盛某與銀行的借貸和抵押擔保法律關系。為了準確認定這種"假按揭"行為的法律責任，筆者首先厘清上述法律關系及合同效力。

 

1、李某與盛某的房產買賣合同無效

 

首先，系爭房產原是李某和周某的夫妻共同財產，李某未經房產共有人周某的同意擅自處分財產的行為屬于無權處分，效力待定。后周某知曉后，起訴要求恢復房產登記變更，因此共有權人周某并沒有對李某的行為進行追認，李某與盛某的房產買賣合同歸于無效。

 

另一方面，根據合同法第五十二條，合同當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益，或者以合法形式掩蓋非法目的，合同無效。本案中李某與盛某實現串通共謀，通過簽訂虛假房產買賣合同的方式掩蓋非法套取銀行貸款的真實目的，違反了商業銀行《貸款通則》的規定，損害了商業銀行和周某的利益，依照上述法律規定合同也應屬無效。

 

2、盛某與銀行簽訂的貸款合同不受房產買賣合同效力影響

 

既然房產買賣合同無效，系爭房產重新登記到李某和周某的名下，那么作為惡意買受人的盛某是否可以主張其與銀行簽訂的貸款合同無效呢？筆者持否定意見。首先，房產買賣合同與銀行貸款合同是兩份相互獨立的合同，房產買賣合同僅僅是銀行貸款合同的原因，而銀行貸款合同約定的雙方權利義務的履行并不依賴房產買賣合同的實現，二者主體不同，內容不同，不存在主從合同關系。其次，即使主張合同無效，盛某也不是合格主體。根據合同法第五十四條的規定，"一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。"本案中，盛某編造購房謊言，隱瞞貸款用途真相，在與銀行簽訂貸款合同時存在欺詐行為，依照上述法律規定，該貸款合同屬于可撤銷合同，但是否行使撤銷權需由受欺詐方銀行決定，盛某作為欺詐一方不具有提請撤銷的權利。從保障權利實現的角度出發，銀行可選擇不行使撤銷權，維持貸款合同的效力。

 

3、銀行若不行使撤銷權，有利于保障其在系爭房產上的抵押權

 

首先，房產買賣合同與貸款合同是獨立的兩份合同，而貸款合同與抵押擔保合同則是具有依賴關系的主從合同。依據我國物權法第一百七十二條第一款規定，擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同也隨之無效。因此，如果銀行行使撤銷請求權，則不僅貸款合同，抵押擔保合同也歸于無效，銀行既喪失了對盛某的債權請求權，又喪失了對系爭房產的抵押權，只能以共同侵權追究盛某與李某的債權，顯然對于銀行債權保護不利。

 

其次，銀行可以主張對房產抵押權的善意取得。本案中，由于李某與盛某的房產買賣合同宣告無效，房產重新變更到李某和周某名下，那么盛某就不是房產的所有權人，其以該房產設定抵押擔保的行為應屬無權處分，抵押合同應歸于無效。但筆者認為，由于銀行在簽訂借款合同和抵押擔保合同的過程中不知道也無法知道李某與盛某二人虛假購房，且銀行獲取抵押權系以貸款合同為基礎具有對價，并辦理抵押登記，根據我國物權法一百零六條第三款的規定，可以對抵押權善意取得。

 

 最后，房產所有權變更到周某名下不影響銀行抵押權的實現。本案中，銀行報案認為抵押房產登記所有權人發生變更，致使其抵押權難以實現。但筆者認為，抵押權具有追及性和不可分性，物權法第一百九十二條規定，抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓。房產登記部門在執行法院判決時，未通知抵押權人即變更了房產所有權登記，致使房產他項權利登記上依然記載盛某為房產所有權人，其行政行為存在錯誤應該予以糾正。此外，物權法第一百九十一條規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。由于周某在房產變更登記時已經承諾知曉該房產設有抵押，愿意承擔由此產生的法律責任，因此可以認為周某對盛某的抵押行為予以追認或者以該房產重新設定抵押擔保。

 

（二）刑法視角下的"假按揭"問題

 

1、貸款詐騙罪的適用及困境

 

買房人和借款人合意共謀，通過"假按揭"騙取銀行貸款的行為直接對應的罪名就是貸款詐騙罪。根據刑法通說，貸款詐騙罪是指以非法占有為目的，編造引進資金、項目等虛假理由、使用虛假的經濟合同、使用虛假的證明文件、使用虛假的產權證明作擔保、超出抵押物價值重復擔?；蛘咭云渌椒?，詐騙銀行或者其他金融機構的貸款、數額較大的行為。本案中，雖然貸款人是盛某，但實際獲得、處分甚至還款的都是李某，因此李某是實質貸款人。在整個"假按揭"過程中，李某為歸還賭債，通過偽造周某簽名，虛構房產交易的方式，套取銀行貸款后即通過協議離婚的方式意圖轉移財產并長期外逃，拒不返還。從客觀行為上看，符合貸款詐騙罪的犯罪構成，從主觀目的上也可以推定其具有非法占有的故意。

 

但主觀目的形成和存在于人的大腦，無法通過直接觀察，因此司法實踐中一般通過行為人的客觀行為進行推定。既然是推定，那么對于有證據證明行為人不具有非法占有目的的，就不能單純以財產不能歸還就按金融詐騙罪處罰。本案中，李某在騙取貸款時后尚有工作，且陸續歸還貸款三萬余元，其房產交易雖然是假，但買賣和抵押的房產卻是真實存在的，且價值超過借款金額，這可以說明其具有還款的意愿而不具備非法占有的故意。貸款詐騙罪作為金融詐騙犯罪以具有非法占有的目的為前提，在無法認定李某具有非法占有的故意時，不能以貸款詐騙罪追究其刑事責任。

 

2、騙取貸款罪的適用及困境

 

由于貸款詐騙罪需要行為人主觀上具有非法占有的目的，客觀上使一些嚴重的騙貸行為得以逃脫法律的制裁。為了彌補法律漏洞，進一步加強金融監管，打擊虛假陳述的金融欺詐行為，《刑法修正案（六）》在原有刑法第一百七十五條基礎上增設騙取貸款罪，規定以欺騙手段取得銀行或者其他金融機構貸款，給銀行或者其他金融機構造成重大損失或者有其他嚴重情節的，構成犯罪。本案中，李某和盛某在辦理銀行貸款過程中存在欺騙行為沒有異議，但是否造成銀行重大損失存在疑問。

 

《刑法修正案（六）》沒有對"造成銀行重大損失"進行解釋，司法實踐中一般認定為造成銀行一定數額的貸款無法收回。本案中，李某雖然不具有處分房產的完整權利，且事后具有通過離婚協議轉移房產的嫌疑，但如筆者前述分析，房產轉讓協議并不影響銀行的抵押權。李某與周某原本具有夫妻關系，周某也愿意承擔相應的法律后果，對李某的行為效力進行追認，因此可以保證銀行貸款的安全。目前因為抵押登記的房產所有人為盛某，與現實所有人存在矛盾銀行無法執行抵押房產，但只要房產登記部門糾正他項權利的錯誤登記后，銀行即可以通過行使抵押權實現到期債權，因此無法認定李某的行為造成銀行重大損失。

 

三、家庭成員表見代理出賣房產的行為定性

 

案例三：龔某為歸還賭債，與債主丁某共謀私下出售龔父名下的房產。首先，龔某偷取其家中戶口簿向公安機關申領龔父的身份證。然后，龔某持其父身份證向房產登記部門辦理產權證掛失登記，獲得新的房產證。再次，龔某經化妝后冒充龔父，持龔父身份證和房產證，與丁某共同至公證機關騙得委托丁某出售房屋的公證文書。后丁某持龔某交付的房屋產權證、龔父的身份證，經房產中介介紹，以龔父名義與不知情第三人王某簽訂購房合同，并協助將該房產過戶至王某名下。王某遂將購房款43萬元打到龔父的銀行賬戶，后查實該銀行賬戶系丁某持龔父的身份證所辦，購房款為丁某取走。后龔父發現房屋被賣，向公安機關報案。

 

（一）民法視角下的表見代理問題

 

1、丁某的行為構成表見代理，該房產買賣合同有效

 

所謂表見代理，是指被代理人因疏忽的表見行為引起了善意第三人對無權代理人有代理權的合理信賴，為保護這種合理信賴而讓無權代理人產生如有權代理相同的結果。代理人行為要構成表見代理，首先要具備要求代理的基本特征，其次客觀上需存在使相對人產生信賴的權利外觀，再次要求相對人主觀上善意且無過失。至于被代理人是否需要具有可歸責性，民法學界存在肯定說和否定說兩種觀點。筆者認為，表見代理制度來源于英美法中的"禁反言"規則，法律創設表見代理制度的主要目的在于維護交易安全和代理制度，因此其最重要的特征在于保護善意相對人，要求被代理人須有過錯方構成表見代理對相對人過于苛刻。我國合同法第四十九條規定，行為人沒有代理權以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效，并沒有規定被代理人存在過錯這一要件。即使參照最高人民法院《在審理經濟糾紛案件中涉及經濟犯罪嫌疑若干問題的規定》，認為行為人盜竊他人身份證件簽訂合同,騙取財物歸個人所有的,他人對該犯罪行為所造成的經濟損失不承擔民事責任。但本案中，龔父也存在保管瑕疵。戶口簿作為戶籍證件，效力等同于身份證件，應當妥善保管，但卻為其子龔某偷取。而龔某正是借助于該戶口簿順利補辦了龔父的身份證和房產證，并騙取了經過公證的售房委托書，使得丁某在與第三人王某交易時產生具有足以使人信賴的權利外觀。王某在整個買賣過程中，也認為龔父為被代理人，而丁某為代理人，并在丁某協助辦理房產變更登記后方將房款打到以龔父身份證開戶的銀行賬戶，極盡謹慎，屬于善意相對人。因此龔父的過錯與最終結果具有因果關系, 丁某代理龔父的房產買賣合同有效，龔父應當承擔合同責任。

 

2、龔某與丁某的行為侵害了他人的財產權利，龔父應向龔某與丁某追償

 

依據合同法解釋（二）的相關規定，被代理人向無權代理人被代理人承擔有效代理行為所產生的責任后，有權向無權代理人追償因代理行為而遭受的損失。本案中，王某支付合理對價且已經辦理房產登記，合同已經履行完畢應取得房產所有權。即使按照而丁某實質上仍然屬于無權代理，龔父承擔合同義務之后，有權獲得房產價款，且可以就房產買賣的差價要求丁某賠償。而龔某雖然不是無權代理人，但其編造謊言，隱瞞真相，幫助丁某獲取龔父的身份證、房產證和委托賣房公證書，存在共同的欺詐故意，侵害了龔父的財產權益，屬于幫助型的共同侵權人，依據侵權責任法第九條的規定，應當與丁某承擔連帶賠償責任。

 

（二）刑法視角下"表見代理"問題

 

認定構成"表見代理"在民法上產生上述法律效果，那么在刑法規范下應如何評價？司法實踐中，有一種觀點認為表見代理與合同詐騙罪無法共存，因為表見代理成立后，如果善意相對方不主張欺詐而行使撤銷權，則合同有效。而如果此時在刑法上主張合同詐騙罪成立，則無權代理人所實施的行為屬于犯罪行為，根據合同法的相關規定，合同無效，顯然有悖于同一法律體系的協調。因此，認定構成表見代理則不宜以房產合同詐騙罪追究無權代理人的刑事責任。筆者認為，表見代理制度與構成犯罪并行不悖，而且與合同詐騙罪也不存在矛盾。本案應該以合同詐騙罪對龔某與丁某追究刑事責任。理由如下：

 

首先，表見代理制度作為無權代理中的一種特殊情形，其法律關系結構仍然與代理制度一致。代理法律關系中涉及三方當事人，即被代理人、代理人和相對人。在三方當事人之間又存在內部和外部兩方面法律關系，其中內部關系是指被代理人與代理人的代理權形成關系，具體表現形式就是委托合同和授權書，而外部關系是指代理人與相對人之間的表意關系、被代理人與相對人的法律后果歸屬關系，具體表現形式就是代理人以被代理人名義簽訂的代理合同。因此，不管是有權代理還是無權代理，代理行為需要具備上述法律行為方算完整，不能狹隘地將代理合同視為整個代理行為。

 

其次，表見代理合同有效并不否定代理人無權代理的性質。認定表見代理合同有效的目的是維護交易安全和代理制度，在被代理人與善意相對人之間，立法者必須權衡利弊。本案中丁某的行為構成表見代理，王某作為合同相對方，依據該合同取得了房產所有權，其利益得以維護。而丁某偽造委托協議，在龔父毫不知情的情況下將該房屋出賣并占有房款，造成龔父巨大的財產損失，其行為應該受到法律否定性評價。

 

最后，本案應該以合同詐騙罪對龔某與丁某追究刑事責任。合同詐騙罪是以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，使用欺詐手段，騙取對方當事人財物的行為。代理行為的基礎是代理人具有代理權，而委托合同是獲得代理權的基礎關系。因此，本案中丁某首先通過由龔某假冒龔父的方式欺騙了公證機關獲得委托書，取得了權利外觀。其次，在簽訂和履行房產買賣合同過程中，丁某又編造謊言，隱瞞事實，欺騙了相對人王某，占有了王某支付的購房款。因此，在整個代理過程中，丁某共簽訂了兩份合同即委托合同和售房合同，在這兩份合同的簽訂和履行過程中均存在欺詐行為。丁某與龔某串通共謀，通過實施一系列偽造、欺詐行為，以簽訂房產買賣合同的方式將他人房屋轉賣并占有房屋款，其行為不僅嚴重擾亂了正常的房屋交易秩序，損害國家公權力機關威信，而且侵害了被代理人與相對人的財產利益，具有較大的社會危害性，除了應該承擔相應的民事責任或行政處罰之外，還應以合同詐騙罪予以處罰。

 

四、房產詐騙案件綜合治理的延伸思考

 

上述三個房產詐騙案件都是刑民交叉的復雜案件，都發生在家庭成員內部，行為人實施詐騙的目的都是為了歸還賭債，并且一般為共同犯罪，整個詐騙過程中都分別涉及到房產登記部門、公安機關、法院等國家機關和公證部門、房產中介、銀行等社會中介機構，如何打擊上述房產詐騙行為，保護被害人的利益不受損失，防止類似案件再次發生，從司法機關角度來說，就是要積極發揮自身職能，參與社會管理創新。

 

（一）加強司法機關內部協作溝通，堅持刑事調查優先原則

 

法律的適用首先建立在對事實的認定上，鑒于刑事偵查手段上的優勢，一般來說刑事訴訟中認定的事實比民事訴訟中認定的事實更具有真實性和說服力，因此筆者認為，對于涉及房產交易詐騙犯罪的民刑交叉案件，不僅應該支持訴訟程序的先刑后民，也應該堅持刑事調查優先的原則。

 

但司法實踐中我國傳統民刑獨立審理，由于存在信息不對稱、法律認識的差異，同一案件法院刑民案件同步處理或者處理結果沖突的情形屢見不鮮。以案例一為例，（1）假設在刑事訴訟過程中發現，本案中范某與韓某系串通共謀，那么系爭房產買賣合同有效，第三人章某可以要求范某協助辦理變更登記，法院民事判決存在錯誤。（2）假設在刑事訴訟過程中又發現，本案中章某不是善意第三人，其明知范某已與前妻離婚并簽訂財產分割協議，那么其在簽訂合同過程中就沒有受到欺詐，那么范某就有可能不構成犯罪，章某也就只能要求返還不當得利，民事判決仍然存在瑕疵。進一步假設：（3）韓某并不知情或者未能及時阻止，在系爭房產順利轉移登記到第三人章某名下后提起確權之訴，那么本案的民事判決結果將截然相反，而韓某則可以選擇以侵占罪向法院提起刑事自訴，或者以民事訴訟要求范某賠償，對于范某的法律責任存在變數。（4）在假設（3）的基礎上，經調查發現，第三人非善意第三人，則根據新的證據韓某又可以推翻民事判決，范某與章某之間則自行返還不當得利。如果范某與章某系串通共謀，那二人涉嫌構成侵占罪的共犯。同樣的假設也可以適用案例二、三。

 

（二）督促完善行政機關存在的相關工作疏漏，加強兩法銜接工作

 

房產作為家庭的重要不動產，其買賣、抵押、登記等各個過程國家都予以監管控制，又由于法律對于房產處分主體的嚴格要求，因此在房產詐騙過程中犯罪嫌疑人首先需要接觸是房產登記中心、公安機關等行政執法機關。在上述三則案例中，犯罪嫌疑人冒領房產證件和身份證件、假冒真正權利人簽名、非法處分他人房產，不僅違反了相關行政法律法規，也涉嫌相關刑事犯罪，作為行政執法機關應該嚴格按照法律規定，加強對代為申領人的身份和理由審查，堅持與真正申領主體面談、到交易房產所在地詢問，確保行為人申請行為的真實性。同時根據國務院制定的《行政執法機關移送涉嫌犯罪案件的規定》和最高人民檢察院制定的《人民檢察院辦理行政執法機關移送涉嫌犯罪案件的規定》，行政執法機關與公安機關、人民檢察院應積極配合，增強打擊破壞社會主義市場經濟秩序犯罪的合力。具體來說，一是要加強聯系配合，加強業務交流，建立完善信息共享機制；二是強化案件移送工作，防止行政執法機關"以罰代刑"；三是加強立案監督工作，加強疑難復雜案例的共同研判，確保涉嫌犯罪的房產詐騙案件依法立案偵查；四是積極開展聯合調查研究，對工作中遇到的突出問題相互學習，提出相應對策，不斷總結辦案經驗，提高業務水平。

 

（三）加強對社會中介機構的監督管理，完善房產買賣中存在的法律疏漏

 

房產中介、公證處等社會中介機構在房產詐騙案件中也扮演重要角色。比如上述案例二中，幫助李某假冒簽名的就是房產中介人員，而案例三中，公證機關竟然未能發現龔某系假冒龔父，僅憑相關證件就辦理委托售房的公證，反映了公證機構管理和疏漏。因此，相關職能部門應該切實貫徹《房地產經紀管理辦法》、《公證法》等法律法規，檢查規范整頓房產中介市場和公證業務辦理，加強相關從業人員的法律法規和職業道德教育，取締無證無照經營的"黑中介"，嚴格處理參與串通欺騙他人的房產中介人員和利用職權虛假公證的公證人員，情節嚴重者予以刑事追究。