近年來，物業(yè)管理糾紛案件呈逐年遞增趨勢，且勢頭猛、上升快，涉案業(yè)主多。以廣陵法院為例，2006年受理7件，2007年受理48件，2008年受理44件，今年1-9月已受理74件。廣陵法院認真分析此類案件增多的主要特點、形成原因，并提出對策建議。

一、案件特點：

一是案件數(shù)量多，上升快。近年來，隨著城市房地產市場規(guī)模不斷擴大，城市小區(qū)數(shù)量呈現(xiàn)出快速增長態(tài)勢，物業(yè)管理糾紛案件逐年急劇增長。

二是收費難。法院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，多因業(yè)主拒不繳納物業(yè)管理費而起。更為突出的是，業(yè)主聯(lián)合起來，仗著人多勢眾拒交物管費。2008年法院就曾受理過同一物業(yè)公司起訴小區(qū)內不繳納物業(yè)管理費的業(yè)主多達24戶。

三是雙方針鋒相對，矛盾尖銳。物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾往往比較尖銳，特別是庭審中雙方言辭激烈，情緒激動，業(yè)主指責物業(yè)公司管理不到位，而物業(yè)公司把責任又歸結為業(yè)主不繳納物管費。

二、形成原因

一是法律法規(guī)不完善、不配套。雖然有《物業(yè)管理條例》，但涉及到很多具體問題，如業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律主體地位和權責利問題、物業(yè)管理企業(yè)進入和退出小區(qū)管理的程序問題、物業(yè)費制定的標準等等，至今都沒有明確的法律規(guī)定。

二是業(yè)主自治意識淡薄，大鍋飯思想根深蒂固。在福利社會化時代，小區(qū)公共事務均由政府承擔，業(yè)主承租公房，除房租外不承擔其他經濟義務。住房制度改革后，住房供給多元化，小區(qū)物管進入大眾生活，少數(shù)業(yè)主缺乏自治意識，一切依賴政府，在觀念上沒有實現(xiàn)“無償服務”到“有償服務”的轉變，認為不交物管費，不影響小區(qū)的物業(yè)管理。

三是業(yè)主期望過高，物管公司管理不規(guī)范。業(yè)主把物管公司當作自己的“私家保姆”，事無巨細均要求物業(yè)公司管理，甚至有的業(yè)主財產丟失之后不論何種原因都歸罪于物業(yè)公司。有的相鄰糾紛發(fā)生后，業(yè)主以物管協(xié)調不力為由，拒絕繳納物業(yè)管理費。

四是物管費用高昂，服務水準難如人意。物業(yè)管理企業(yè)通常由開發(fā)商指定，物業(yè)收費也由其單方制定，業(yè)主根本沒有討價還價的余地，有些物管公司收費之后服務水準難以達到相應標準，從而引發(fā)雙方矛盾。

五是拆遷安置矛盾延續(xù)。有些業(yè)主在拆遷時對政策不滿，安置后將不滿情緒延續(xù)，拒絕付費，殃及物管。

三、建議對策

一是加強宣傳，增強業(yè)主自治意識。通過法律法規(guī)宣傳，提升業(yè)主法治意識，促使廣大業(yè)主通過正當程序維護權利，組成業(yè)主委員會，積極參與到業(yè)主維權工作。將居住小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設，沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，通過街道和社區(qū)居委會加強居民與物業(yè)管理企業(yè)的溝通，組建業(yè)主委員會，共同解決好小區(qū)內的物業(yè)管理問題。

二是加強行業(yè)管理，提高物管服務水平。完善物業(yè)管理企業(yè)自律機制，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用。規(guī)范物業(yè)管理嚴格市場監(jiān)管，加強物業(yè)的前期管理嚴格審查，規(guī)范接撤管管理，規(guī)范企業(yè)進入、退出物業(yè)項目時的程序，細化物業(yè)服務標準，建立“質價相符、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)服務和收費價格體系。加強資質管理，加大違規(guī)處罰力度。

三是分清物管與業(yè)主自管界限。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，其對公共物業(yè)財產的管理權利，來自于區(qū)域內全體區(qū)分所有權人以業(yè)主公約或業(yè)主大會授權的方式所做的委托。而作為物業(yè)管理合同的受托方，物業(yè)管理公司應當按照業(yè)主的委托從事物業(yè)管理事務，代表并且維護業(yè)主的利益，為業(yè)主提供服務。要分清二者的權利義務，共同為業(yè)主做好服務。

四是對特困群眾給予費用照顧。在不繳納物管費的業(yè)主中，有一部分是因為小區(qū)本身是房改房，或是拆遷安置房，一些中、低收入者確實交不起物業(yè)管理費，對這些特困群眾，社區(qū)、街道、物業(yè)和業(yè)委會應共同給予關心照顧，減、免、緩交物管費。