中介機構接受委托提供房屋買賣居間服務，雖然報告了訂立合同的機會，但買賣雙方最終卻因產生嚴重分歧未能就合同主要條款達成一致，中介的居間服務是否成功？應否收取中介費？已收取的中介費該如何處理？

 

中介受托賣房

 

家住豐縣華山鎮的老王委托順達中介所出售自己在縣城某小區的房屋，雙方簽訂了委托代售合同。順達中介所接受老王的委托后，為了將房子早點賣出去，又將該房委托給了恒發中介所。合同簽訂后一個月不到，老王就接到了順達中介所的電話，說有位張女士看中了老王的房子，出價35萬元購買，并愿意負擔因買房子產生的過戶費、中介費等所有費用。老王掂量張女士給出的價錢，覺得還比較滿意，于是表示同意出售。為防止老王將房子轉賣給他人，張女士主動提出先交1萬元訂金。順達中介所通知恒發中介所代收，于是恒發中介所收取了張女士的1萬元訂金，并向其出具了收條。

 

幾天后，恒發中介給付老王訂金5000元，并告知老王中介費按總房款的1.4%收取，余下的5000元算是張女士交的中介費，老王對此予以認可。在中介所的協調助推下，雙方約定先由張女士付30萬，之后辦理手續，余款在辦理房屋過戶手續后再行繳付。

 

交易過程起爭端

 

辦理手續的當天，老王帶上各種證件來到了中介所，張女士已經早早地到了。老王提出自己先把房產證等證件放在中介所，讓張女士去銀行打錢，打完錢去公證，公證后張女士再來中介所拿房產證等，可張女士不同意，堅持先公證，再打錢。雙方僵持不下，互不讓步，最終因先交錢還是先公證無法達成一致導致沒能成交。于是老王將房子另行賣給了他人。

 

訂金該不該返還

 

張女士得知老王將房子賣了，心想買賣不成，訂金總要返還吧，張女士拿著訂金收據找到了老王、順達和恒發中介所，要求退還1萬元訂金。可老王認為是張女士違約在先，只同意基于人道主義精神退還張女士2000元。兩家中介所則堅持認為買賣方聯系上以后，自己的居間服務就已成功，中介費不應當返還。退錢不成，張女士將老王、順達和恒發中介所告上了法庭。張女士訴稱，原告經被告順達和恒發兩家中介所介紹購買被告老王的房屋一套，并交付三被告訂金1萬元。原告交付訂金后，被告以種種借口拒絕給原告辦理房屋買賣手續，經多次催要，各被告相互推諉，致使交易不成。現請求依法判令三被告返還訂金10000元。

 

法院審理

 

豐縣法院經審理后認為，買賣雙方未就先公證還是先付房款達成合意，未簽訂書面協議，因此，房屋買賣合同沒有訂立。被告老王辯稱原告違約在先，因買賣雙方未簽訂書面購房協議，不存在違約的問題，故辯解不能成立，被告老王應當返還原告訂金5000元。

 

對于居間合同是否成立，法院認為，由于買賣雙方未簽訂房屋買賣合同，委托人的委托目的沒有達到，因此，居間并未成功，被告順達和恒發兩中介公司無權要求支付報酬。對于其提出的自己從事居間活動也支出了必要費用，因并未提供證據證明，綜合考慮提供中介服務產生的通訊、交通、勞務等費用，酌定其支出的必要費用為2000元，其余3000元應退還給原告，且兩被告作為共同居間人，應互負連帶責任。遂判決老王于本判決生效后十日內返還原告訂金5000元，順達和恒發兩中介公司于本判決生效后十日內返還原告訂金3000元，并互負連帶責任。

 

法官釋法

 

根據《中華人民共和國合同法》第四百二十四條和第四百二十七條之規定，居間合同是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。本案中雖就價款達成一致，但在交易方式上存在爭議，兩中介公司沒有促成買賣雙方簽訂房屋買賣合同，因此居間沒有成功，認為“只要自己使買賣方聯系上以后，居間就算成功了”的觀點屬于認識上的誤區，因而無權收取報酬。倘若合同依然成立，合同雙方在買賣過程中發生爭議，則與提供居間服務的中介機構無關，委托人應依法支付中介費。