2月，國家再次上調人民幣貸款基準利率及住房公積金貸款利率，蘇州市的限購政策也呼之欲出。由此帶來的商品房買賣合同履行風險重新顯現。近日，已經簽訂購房合同，但因房產新政“國十條”二套房首付比例提高而無法辦理貸款的劉女士在虎丘法院的調解下選擇退房并支付給賣方違約金15937元。雖然雙方已經化干戈為玉帛，但房產調控形勢下房屋買賣中的支付風險仍值得廣大市民注意。
勉強購買：當二套房遭遇房產新政
家住新區的劉女士一家本來有一套二居的室房子，考慮到改善父母居住環境，同時也為以后生養小孩做準備，劉女士一家決定換一套三居室，將原來的房子給父母居住。“房價上漲的厲害，大家都勸我們晚買不如早買。所以盡管2010年初我們家庭經濟條件并不是太好，但還是決定咬咬牙盡早買套大點的房。”劉女士承認，自己是買房的跟風者。當時正值2010年3月份，有關國家房產市場調控的消息滿天飛，因為自己買的是二套房，劉女士就更著急了，匆忙挑選了一套房子。2010年4月11日，劉女士在房產中介的陪同下到房主常先生家中簽訂了一份房屋買賣合同。雙方約定劉女士以103萬元人民幣的價格購買該房屋，同時約定違約金10萬元。合同簽約后劉女士當即支付給常先生1萬元定金。購買協議上，并沒有具體約定付款流程，只是說明常先生拿到全部房款后辦理過戶手續。合同簽訂后第6天，也就是2010年4月17日，劉女士的首付還沒來得及付，國務院出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》），主要措施包括將第二套住房的貸款首付比例從20%調整到了50%，貸款利率不得低于基礎利率的1.1倍。這也意味著不算利息成本的增加，劉女士只首付就要多支付30余萬元。對于工薪階層的劉女士家庭來說，這一變故猶如晴空霹靂。
違約還是不可抗力？雙方各執一詞
在同家人商量后，劉女士決定向賣方常先生提出要解除合同。劉女士認為，自己解除合同是因為由于國家房產新政二套房首付從20%到50%以及利率提高的規定。購房合同中第7條免責事項也明確“不可抗力”是合同的免責事項之一，而首付比例的提高是國家宏觀調控政策，應屬于不可抗力。劉女士同時提出，她愿意承擔原告房子閑置期內的損失。常先生則指出，買房協議中沒有提到任何買房是否需要貸款、如無法辦理貸款后如何解決等問題，也就是說貸款是否成功并不影響合同的履行。并且貸款并不是支付房款的唯一方式，劉女士完全可以通過借款、將其第一套房變賣等形式湊足首付，而劉女士在新政發生之后，并沒有做過任何繼續履行合同的努力。于是常先生認定劉女士違約，按照合同的約定，劉女士應該繼續履行合同或支付違約金10萬元。雙方各執一詞，陷入僵局。無奈，常先生將劉女士告上法庭。
法院認定：房產新政并非不可抗力
法院受理該案后，對劉女士的實際支付能力、履行協議過程中的主觀態度以及雙方簽訂的購房合同展開了詳細的調查。法院認為，依據《民法通則》相關規定，所謂“不可抗力”，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。一般而言，自然災害、政府行為（如征收、征用）、社會異常事件（如罷工、騷亂）屬不可抗力。房產新政并非無法預見，因為在此之前已經有許多國家宏觀調控的信號，這點劉女士也承認，而且銀行按揭利率變動是經常性的，并非一成不變。同時房產新政也并非不可克服，比如首付的提高，通過借款等形式依然可以實現。綜合以上，法院認為房產新政并不構成不可抗力，劉女士應該承擔相應的違約責任。但考慮到劉女士的違約并非完全出于故意，且賣方常先生并未因為合同的解除而實際遭受太大的損失，故常先生主張的10萬元違約金過高。在法官的耐心調解下，雙方達成調解協議，常先生同意解除合同，劉女士一次性支付常先生違約金15937元（含之前支付的定金10000元），同時承擔案件受理費。
法官提醒：規避房產政策風險 購房合同是關鍵
目前，我國房產調控已進入密集期，國家宏觀調控造成的房屋買賣風險不容小覷。規避房產政策風險，一方面，購房者在簽訂房屋買賣合同之前，要跟銀行、住房公積金管理部門多溝通，確保合同約定貸款能夠實現。另一方，購買者要善于利用購房合同來規避房產政策風險：一是明確約定購房款來源，如果購房款是需要貸款取得，則應該在合同中載明；二是明確約定如按揭不成應如何處理，如明確在此情形下可以解除合同或支付少量違約金等。
