針對(duì)物業(yè)糾紛日趨增多的新形勢(shì)，靖江法院將物業(yè)糾紛源頭治理作為重點(diǎn)課題，開(kāi)展物業(yè)糾紛的化解與調(diào)研活動(dòng)，并從經(jīng)歷中擷取三個(gè)片段，展現(xiàn)靖江法院物業(yè)糾紛化解工作。

片段一：早上8:30，立案大廳速裁小組。

在一陣激烈的爭(zhēng)吵聲里，速裁組法官李嬌正在調(diào)解一起物業(yè)糾紛案件，一男一女發(fā)生了爭(zhēng)吵。

“我家房子漏水的問(wèn)題沒(méi)解決，你們還好意思問(wèn)我收物業(yè)費(fèi)，我家什么時(shí)候不漏水了，我什么時(shí)候交物業(yè)費(fèi)。”

“你們家滲水，是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，我們上門(mén)也修了好幾趟。”

“你們跟開(kāi)發(fā)商是一家的，找不到他，我就找你。”

李法官見(jiàn)勢(shì)頭不對(duì)，趕緊制止正在爭(zhēng)吵的業(yè)主朱某與物業(yè)公司職員何某，然后緩和下語(yǔ)氣，說(shuō)：“有問(wèn)題咱們解決問(wèn)題，吵只會(huì)壞事”。朱、何二人也冷靜了下來(lái)，停止了爭(zhēng)吵。

李法官采用的“背靠背”的調(diào)解方式，先與朱女士溝通，給她講清涉及的相關(guān)法律規(guī)定，并告知她在訴訟中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。朱女士聽(tīng)后，態(tài)度軟化下來(lái)，表示愿意協(xié)商解決。隨后李法官又找來(lái)何某，讓他換位思考，體量業(yè)主的難處，和諧解決這件事情。一番談話，朱女士與物業(yè)公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議，物業(yè)公司免去違約金，收取本金，朱女士?jī)商熘畠?nèi)付清?；獾谝粋€(gè)物業(yè)糾紛案件，李法官?zèng)]來(lái)得及休息，又讓書(shū)記員將第二名業(yè)主領(lǐng)進(jìn)了調(diào)解室。

立案庭庭長(zhǎng)梅嶺介紹稱， 2009年法院受理物業(yè)糾紛23件，2010年受理173件，2011年受理452件，2012年受理887件，案件急劇攀升。訴訟案件還只是物業(yè)糾紛的冰山一角。據(jù)初步估計(jì)，全市潛藏的物業(yè)糾紛數(shù)多達(dá)15000件，超過(guò)市法院一年審理的案件數(shù)，形勢(shì)不容樂(lè)觀。

片段二：晚上8:00，春江花城小區(qū)外。

春江花城有一批物業(yè)糾紛，需要向當(dāng)事人送達(dá)訴狀副本和傳票。蘭壘和黃振興分在一組，蘭壘問(wèn)黃振興，為什么要八點(diǎn)開(kāi)始送達(dá)？

“白天我和另一同事已經(jīng)來(lái)過(guò)一次了，家里基本沒(méi)人，都上班去了。前面幾次送達(dá)經(jīng)驗(yàn)，我發(fā)現(xiàn)小區(qū)里的人有晚飯后散步的習(xí)慣，所以定在八點(diǎn)開(kāi)始送達(dá)，找到人的可能才高。”黃振興很有經(jīng)驗(yàn)地說(shuō)。

邊爬樓梯邊聊天，不知不覺(jué)間，到了六樓，敲響送達(dá)的第一家的房門(mén)。開(kāi)門(mén)的是一個(gè)五十多歲的男子，在送達(dá)人表明身份，并出示證件，說(shuō)明來(lái)意。開(kāi)門(mén)的男子正是被告盧某某，不過(guò)他對(duì)前來(lái)送傳票之事并不配合，并試圖將房門(mén)關(guān)上。黃振興對(duì)這事見(jiàn)怪不怪了，耐心地跟盧某某解釋，說(shuō)：“收傳票只是法院的程序，有道理到法院來(lái)講，法院是講證據(jù)、講道理的地方，如果你拒收，開(kāi)庭你不去，對(duì)你自己也不利。”一番口舌下來(lái)，盧某某才勉強(qiáng)收下傳票和訴狀副本。

接下來(lái)送的幾家，基本都在頂樓。問(wèn)了黃振興才知道，因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，小區(qū)頂樓大多存在滲水、漏水的情形，常年得不到解決，所以頂樓的業(yè)主將矛頭指向物業(yè)公司，拒繳物業(yè)費(fèi)。這個(gè)小區(qū)9年內(nèi)已經(jīng)換了5家物業(yè)公司，在法院常年案件不斷。

一晚上，蘭壘和黃振興送了9家，累的氣喘吁吁。在回去的路上，黃振興說(shuō)，送達(dá)是法院處理物業(yè)糾紛的第一難，傳票不能有效送達(dá)，法院程序就走不下去，只能一次又一次的夜間送達(dá)、假日送達(dá)，各種滋味，只有他們自己才清楚。

片段三：下午3:00，新江海小區(qū)。

烈日炎炎，靖江的今年的天氣比往年更熱一些，民一庭庭長(zhǎng)陸舜州邀請(qǐng)?zhí)m壘陪他走訪轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)，對(duì)物業(yè)糾紛現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研。走進(jìn)小區(qū)陸庭長(zhǎng)隨即訪問(wèn)了在路上碰到的幾名業(yè)主，聽(tīng)聽(tīng)他們對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的看法。歸納起來(lái)，問(wèn)題主要集中在反映停車?yán)щy、違章搭建、商業(yè)擾民這幾塊。

劉建亮，靖江市家樂(lè)物業(yè)管理有限公司的負(fù)責(zé)人（以下簡(jiǎn)稱家樂(lè)公司），聽(tīng)說(shuō)此次來(lái)意后，便將一肚子苦水倒了出來(lái)。新江海小區(qū)物業(yè)費(fèi)實(shí)際收取率在全市算中等偏上水平，但家樂(lè)公司仍有數(shù)十萬(wàn)物業(yè)費(fèi)沒(méi)有收到。對(duì)小區(qū)業(yè)主反映的三大問(wèn)題，劉建亮有著自己的解釋。小區(qū)預(yù)設(shè)車位只有300多個(gè)，但小區(qū)業(yè)主汽車擁有量達(dá)900多輛，停車難是全市小區(qū)的普遍現(xiàn)象。對(duì)于少數(shù)業(yè)主違章搭建，擅自將車庫(kù)改作商業(yè)用途，他們也上門(mén)協(xié)調(diào)過(guò)，但效果欠佳。劉建亮覺(jué)得很委屈，物業(yè)公司能力有限，小區(qū)里的問(wèn)題，并不是物業(yè)公司一家能解決的。

告別劉建亮后，陸庭長(zhǎng)語(yǔ)重心長(zhǎng)地說(shuō)：“物業(yè)糾紛的解決，還是需要政府、法院、物業(yè)公司、業(yè)主共同努力，從源頭消弭隱患，多方聯(lián)合化解矛盾。希望我們的努力，能給老百姓營(yíng)造和諧幸福的小區(qū)生活”。

這只是市法院開(kāi)展物業(yè)糾紛調(diào)研的一個(gè)縮影。今年，市法院通過(guò)與住建局協(xié)調(diào)，了解了81個(gè)小區(qū)的物業(yè)資料，從中挑取具有代表性的春江花城、新江海、景馨花園、靖安苑等小區(qū)進(jìn)行實(shí)地走訪、調(diào)研，并準(zhǔn)備在近期將向市有關(guān)部門(mén)提出司法建議。