我國現(xiàn)實生活中，物業(yè)管理矛盾突出，物業(yè)管理各主體之間的法律關(guān)系極為混亂，造成這種結(jié)果的原因系法律未對業(yè)主委員會的法律地位做出明確的界定。筆者試圖在分析我國業(yè)主委員會法律地位現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，闡釋我國的業(yè)主委員會的法律定位應(yīng)當(dāng)是非法人組織。

伴隨著城市化的迅速發(fā)展，商品房開發(fā)的不斷增多，物業(yè)管理已經(jīng)成為城市管理的主要內(nèi)容。然而在現(xiàn)實生活中，我國物業(yè)管理各主體之間的法律關(guān)系混亂,物業(yè)管理矛盾突出，因物業(yè)管理而產(chǎn)生的訴訟案件逐年增多。以筆者所在基層法院為例，涉及物業(yè)糾紛的訴訟，2010年為49件，2011年為107件，2012年為175件，呈現(xiàn)逐年遞增現(xiàn)象，且物業(yè)糾紛呈現(xiàn)多樣化特點，隨著當(dāng)事人維權(quán)意識的提高，除以往的物業(yè)服務(wù)合同糾紛和與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的供用電、水、氣等合同糾紛以外，還出現(xiàn)了排除妨害、恢復(fù)原狀、侵權(quán)損害等新類型糾紛。

一、業(yè)主委員會法律地位的現(xiàn)狀

業(yè)主委員會是指特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主通過召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就與物業(yè)有關(guān)的事項代表全體業(yè)主實施自治管理的組織,是全體業(yè)主主張和實現(xiàn)權(quán)利的載體。我國關(guān)于業(yè)主委員會的法律地位的相關(guān)規(guī)定散見于《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》中。《物權(quán)法》第75條規(guī)定:“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。”《物業(yè)管理條例》第10條規(guī)定:“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。”從以上規(guī)定中可以看出，我國現(xiàn)有法律對業(yè)主委員會的法律地位規(guī)定較為模糊，修訂后的《物業(yè)管理條例》也僅僅涉及到業(yè)主大會的組成、職責(zé)、運(yùn)作等的規(guī)定。并沒有明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位和性質(zhì)的問題。即對于業(yè)主委員會的性質(zhì)未見任何法律、法規(guī)或規(guī)章有所提及。

實踐中，業(yè)主委員還經(jīng)常受到房管部門的行政干預(yù)，這些部門本應(yīng)該行使對業(yè)主委員會的輔助性和指導(dǎo)性工作，但由于業(yè)主委員會的法律地位不甚清晰，本該是輔助性和指導(dǎo)性的作用在現(xiàn)實中往往演變成一種行政確認(rèn)行為，這樣就使得業(yè)主委員會的法律地位更加模糊。業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，其法律地位不明，直接影響到業(yè)主的利益。正因為業(yè)主委員會的定位是物業(yè)管理的核心問題，因此確認(rèn)業(yè)主委員會的法律地位才是物業(yè)管理健康發(fā)展的前提，是物業(yè)管理立法的基石，也是促進(jìn)我國基層民主與法制建設(shè)的必由之路。

二、業(yè)主委員會的法律定位

我國學(xué)術(shù)界和實務(wù)界關(guān)于業(yè)主委員會的法律定位一直存在著爭論。其中主流的觀點有三種：第一種觀點主張應(yīng)由法律賦予業(yè)主委員會相對獨立地民事主體資格，即其在登記備案以后，可以社團(tuán)法人的名義，作為擬制的法人進(jìn)行民事活動，獨立承擔(dān)民事責(zé)任，其進(jìn)行民事活動的后果和由此產(chǎn)生的責(zé)任由業(yè)主委員會自己承擔(dān)，其效果不能直接歸于各個業(yè)主。第二種觀點認(rèn)為業(yè)主委員會不能成為獨立的民事主體進(jìn)行民事活動，自然它也不能獨立地承擔(dān)民事責(zé)任。第三種觀點認(rèn)為，應(yīng)借鑒法國、香港等國家和地區(qū)立法規(guī)定物業(yè)小區(qū)應(yīng)成立具有法人資格的業(yè)主團(tuán)體，業(yè)主委員會為業(yè)主團(tuán)體的常設(shè)事務(wù)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

筆者認(rèn)為，由業(yè)主委員會的特殊性所決定，我國的業(yè)主委員會的法律定位采用上述第二種觀點比較符合事實和現(xiàn)狀。即業(yè)主委員會不應(yīng)當(dāng)具有獨立的民事主體資格，其活動產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，而不能歸于業(yè)主委員會，因為，業(yè)主委員會僅僅是業(yè)主大會的“執(zhí)行機(jī)關(guān)”。民事法律關(guān)系的主體，是指是指參加民事法律關(guān)系，享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的人，包括自然人、法人和不具有法人資格的其他組織。而國家、社會組織要成為民事主體，要么具備法人資格,要么屬于其他組織,否則其行為無法得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。業(yè)主委員會不屬于上述三種主體，因此不具有民事主體資格。具體理由如下：

1.業(yè)主委員會不屬于法人團(tuán)體的范疇

《民法通則》第36條規(guī)定：“法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。”所以，法人必須具備以下條件:依法成立；有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所；能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。而業(yè)主委員會顯然不符合成為法人的條件。

第一，  其沒有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)

業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)，是從業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)中提取并由物業(yè)管理企業(yè)單列開支的。同時，業(yè)主委員會對于物業(yè)辦公用房、物業(yè)維修基金和建筑物共用部分、公共設(shè)施的收益等，只享有占有和使用的權(quán)利，而其所有權(quán)及收益應(yīng)由全體業(yè)主享有。因為全體業(yè)主在購買各自的建筑物專有部分時，已對公攤面積支付了相應(yīng)的費(fèi)用，因而獲得了公有部分包括物業(yè)辦公用房、建筑物公有部分、共用設(shè)施的所有權(quán)。而其收益作為孳息亦屬于全體業(yè)主。

第二，  其沒有專門的場所

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理用房是專為物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理而設(shè)定的，其使用權(quán)一般歸屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)；只有在物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)才將其交還給業(yè)主委員會。因此，物業(yè)管理用房也非業(yè)主委員會專用場所。

第三，  其不能獨立地承擔(dān)民事責(zé)任

有獨立的財產(chǎn)和必要的經(jīng)費(fèi)是法人承擔(dān)民事責(zé)任的前提，前已述及，業(yè)主委員會并沒有獨立的財產(chǎn)和必要的經(jīng)費(fèi)，因此，它沒有承擔(dān)民事責(zé)任的基石。在司法實踐中，有的法院判決業(yè)主委員會承擔(dān)部分民事責(zé)任，但由于業(yè)主委員會沒有必要的財產(chǎn)，這些責(zé)任的最終承擔(dān)者仍然是全體業(yè)主。而造成法院的這種判決結(jié)果主要還是沒有給與業(yè)主委員會適當(dāng)?shù)亩ㄎ凰斐傻摹?span lang="EN-US">

2.業(yè)主委員會也不屬于法律所規(guī)定的“其他組織”的范疇

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<民事訴訟法>若干問題的意見》的規(guī)定，“其他組織”是指“合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”，是受我國法律認(rèn)可和保護(hù)的民事主體之一，主要包括合伙企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人獨資企業(yè)、企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)和其他不具備法人資格的經(jīng)營實體和公益團(tuán)體等。

業(yè)主委員會盡管是合法成立，但在根據(jù)上面的分析可見，業(yè)主委員會既沒有自己的財產(chǎn)，又不得直接從事以營利為目的的經(jīng)營性活動，雖然可以占有和使用一些場所和財產(chǎn)，但對其并不擁有所有權(quán)，據(jù)此，業(yè)主委員會不屬于民事訴訟法中所提及的“其他組織”。

綜上分析，筆者認(rèn)為由于業(yè)主委員會沒有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)、沒有相應(yīng)的活動場所、沒有獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力，故不應(yīng)視為法人、其他組織，不具備民事主體資格。