張萬氏系張某俊之妻，張某松系張某俊之子。2002年11月19日張某俊作為甲方、張某旺作為乙方訂立房屋宅地出讓協議書一份，協議約定：一、甲方張某俊因全家移居本鎮三星居委會，故對原莊佴老宅地及所有房產及土地一并出讓給東鄰張某旺，房產包括路南瓦房三間及院墻和路北兩間屋，所有房產門窗一應在內，宅地上所有果雜樹一并出讓，宅地四址，由甲乙方及見證人面交，原張某俊的產權證、宅地證歸張某旺所有。二、經甲、乙雙方及介紹人張某金共同協議，宅地及產權出讓金額為16000元整，原宅地上種植的農作物歸乙方張某旺所有，乙方補助甲方人民幣50元。三、此協議至簽訂之日起生效，出讓金當面一次性交清，甲、乙雙方不得反悔。張某俊、張某旺作為甲、乙方在協議上簽了字，張某金作為介紹人在協議上簽了字，張某春、盧某、張某貴等作為見證人在協議上簽了字，泰州市許莊鎮莊佴村村民委員會作為見證單位在協議上蓋了章。后張某俊收取了張某旺16050元，原張某俊的產權證、宅地證現均在張某旺處。協議約定轉讓的房產及土地張某俊也均已移交給張某旺，并由張某旺使用至今，期間張某旺對被轉讓的部分房屋進行了拆除改建，且賣掉一間房屋的地皮。2011年10月20日張萬氏、張某松作為原告訴至泰州市高港區法院，請求確認轉讓協議無效。訴訟中，張萬氏死亡，根據張萬氏的法定繼承人其女兒張某鳳、張某萍、張某美、兒子張某松的申請，該院依法變更原告為張某鳳、張某萍、張某美、張某松。

四原告訴稱，2002年11月間被告張某俊為治病向被告張某旺借錢，被告張某旺遂要求被告張某俊將位于高港區許莊街道官溝村23組29號內的私有房屋出售給被告張某旺，雙方以16000元簽訂了買賣協議。由于被告張某俊數年來一直隨兒子張某松生活居住在許莊三星東路2號，隱瞞了該房屋的買賣事實。此買賣未曾得到張某俊之妻張萬氏以及張某俊之子張某松的同意，數年來被告張某旺催促辦理產權過戶手續未果，同時經親友、村委會調解也無果。因被告張某俊買賣房屋的行為侵犯了張萬氏對房屋的擁有權和張某松對房屋的權益，故訴請法院判決確認該房屋買賣協議無效。

被告張某旺辯稱，張某俊與張某旺簽訂的房屋買賣協議是雙方真實意思的表示，協議簽訂時張萬氏、張某松夫婦均在現場，在整個買賣過程中張某旺足以相信張某俊是有代理權的，該協議合法有效，不存在無效或可撤銷情形；原告方的訴求已超過訴訟時效；原告張某松對轉讓房屋不擁有產權份額。請求駁回原告方的訴訟請求。

被告張某俊辯稱，房屋買賣我隱瞞了妻子張萬氏及兒子張某松，數年后他們知道后若干次與我和張某旺理論，阻止房屋過戶，經多次協商無果。由于我不懂法律，侵犯了配偶的所有權和兒子作為共有人的權益。請求法院依法判決。

根據原、被告的訴辯主張，本案的爭議焦點主要在于：1、張某松是否為訟爭房屋的共同共有人？2、張某俊簽訂協議的行為是否為擅自處分行為？

關于第一個爭議焦點，法院認為，訟爭房屋在1986年進行了翻建（原告方的主張，被告張某旺也予以認可），此時張某松已成年且工作，而張某俊已年滿60周歲，根據泰州市高港區許莊街道三星社區居民委員會的證明，張某俊、張萬氏夫婦一直由張某松供養，未分家，故張某俊對訟爭房屋的翻建應該是有貢獻的，依法應為訟爭房屋的共同共有人，而張萬氏作為張某俊的配偶，也應為訟爭房屋的共同共有人。庭審中雖張某萍主張其對房屋的建造有貢獻，但未能提供相關證據，且在本案的訴訟之初，張某萍并未作為原告之一即共有人之一，在變更原告的申請中僅是以法定繼承人的身份提出，故對張某萍的這一主張該院不予采信。

關于第二個爭議焦點，介紹人張某金到庭作證稱，協議簽字時張某松及張某松的老婆萬某都在場，其還特別記得萬某說房屋后面還種植了蠶豆，張某旺就說這個是小事情，再多給50元錢；見證人張某貴到庭作證稱，簽訂協議時張某松在場，張某松的老婆也知道這個事。當時張某松的老婆說在地上種了蠶豆，需要張某旺補貼她50元錢，后來張某旺就給了50元。張某金作為介紹人、張某貴作為見證人，應該說對協議簽訂的過程及相關事實是比較清楚的，兩人的證人證言相互印證，也與協議中"原宅地上種植的農作物歸乙方張某旺所有，乙方補助甲方人民幣50元"的內容相印證。簽訂協議時張某俊、張萬氏均已近80高齡，地上農作物主要由兒媳萬某種植應為常理。故法院對張某金、張某貴的證言予以采信，對簽訂協議時張某松是知情的予以認定。張某松在張某俊簽字時未加以反對，其老婆萬某并補充了相關內容，則張某松雖未在轉讓協議上簽字，但以自己的行為表明其是同意張某俊對訟爭房屋的處分的。另根據原告方的陳述及原告所提供的證據均表明張萬氏與張某俊、張某松一直在一起居住、生活，張萬氏對轉讓協議不知情不符合常理，在張某旺支付了轉讓對價，并順利交接房屋和土地的情況下，張某旺有理由相信張某俊對訟爭房屋的處分是得到張萬氏的同意的。

法院經審理認為，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護當事人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。從現有證據看，該院認為張某俊對共有財產的處分行為并非擅自處分，且第三人張某旺是善意、有償取得了該財產。

據此，高港法院依據《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第89條的規定，判決如下：

駁回原告張某鳳、張某松、張某萍、張某美要求確認2002年11月19日張某俊與張某旺訂立的房屋宅地出讓協議書無效的訴訟請求。

縱觀本案案情，從理論上講，其主要爭議焦點在于：夫妻一方簽訂的房屋買賣協議是否有效？對此，存有兩種觀點：

第一種意見認為，該房屋買賣協議有效。張某俊和張某旺簽訂房屋買賣協議為雙方真實意思表示，張某旺在購買時有理由相信系張某俊和張萬氏的共同意思表示，張某俊為善意第三人，且張某俊已交付房款，并就部分土地進行處置，故張萬氏不得以不知情為由對抗張某俊的善意取得。

第二種意見認為，該房屋買賣協議無效。我國《婚姻法解釋（一）》第十七條規定："夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權"的規定，應當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。本案中，張某俊獨自出賣房屋并非為日常生活需要，而屬于對夫妻共同財產的重大處置，因此必須取得夫妻雙方的一致意見。而本案中，涉案標的物房屋的買賣協議僅由夫妻一方張某俊簽字，所以應為無效。

筆者同意上述第一種意見，即本案的法院判決意見，理由如下：

1、根據婚姻法司法解釋規定，非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要決定的，如賣房、投資買房等，夫妻應當平等協商取得一致意見，方可為之。本案中，爭議標的物房屋系張某俊、張萬氏和張某松倆對夫妻共同共有財產，而依據《中華人民共和國物權法》第一百零六條、《合同法》第五十一條之規定：對共同共有財產的處分應由全體共有人共同為之，若部分共有人擅自處分的，構成無權處分，為效力待定行為。但同時也規定了：若第三人有償、善意的，應保護第三人的利益，即可以適用善意取得。通過上述案情來看，張某俊在出賣訴爭房屋時，張某松夫婦雖然沒有簽字，但是也參與其中，并就買賣協議內容進行了補充，張萬氏一直與張某松共同居住，應對買賣房屋這一重大事項是知情的。綜上，協議一方張某旺有理由相信張某俊的行為是房屋所有共有人的共同真實意思表示。

2、《物權法》第一百零六條第一款規定："無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的"。依據該條可知，《物權法》明確規定善意取得的標的物包括動產和不動產在內，可見不動產也適用善意取得。所以，張某旺的購買行為系善意的。

綜上，本案房屋買賣協議有效，被告張某旺有權善意取得該訴爭房屋；原告要求確認訴爭房屋買賣協議無效于法無據，應予駁回。