摘要：關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)有很多學(xué)說觀點(diǎn)，本文主張形成權(quán)說。承租人優(yōu)先購買權(quán)對出租人、承租人、第三人有不同的效力，但我國《合同法》對第三人的效力的規(guī)定較為模糊，亟需完善。承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使需要滿足四個條件：租賃關(guān)系合法有效存在、出租人出賣租賃房屋、合理期限內(nèi)行使、同等條件，同時，也會受到一些條件的限制。當(dāng)承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，出租人應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。本文以承租人優(yōu)先購買權(quán)為中心，通過對承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)、效力、行使、救濟(jì)等相關(guān)問題的討論，以求促進(jìn)承租人優(yōu)先購買權(quán)的制度保護(hù)與立法完善。

 

關(guān)鍵詞：承租人優(yōu)先購買權(quán)，性質(zhì)，效力，適用范圍，救濟(jì)

 

 

優(yōu)先購買權(quán)，也稱先買權(quán)，是指"特定人依約定或法律規(guī)定，于所有人出賣動產(chǎn)或不動產(chǎn)時，有依同樣條件優(yōu)先購買的權(quán)利。"優(yōu)先購買權(quán)主要包括合伙人的優(yōu)先購買權(quán)、股東的優(yōu)先購買權(quán)、共有人的優(yōu)先購買權(quán)以及承租人的優(yōu)先購買權(quán)。本文主要研究的是承租人的優(yōu)先購買權(quán)。承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指作為承租人的公民、法人在租賃合同有效期內(nèi)，在出租人出賣租賃物時，依照法律的規(guī)定在同等條件下優(yōu)先于其他購買人購買租賃物的權(quán)利。我國《合同法》第230條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《若干問題解釋》）第21至24條對承租人的優(yōu)先購買權(quán)都有所規(guī)定。下文將對承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)、效力、行使、救濟(jì)進(jìn)行探討。

 

一、關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)

 

對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，學(xué)界眾說紛紜，有很多不同的學(xué)說。在我國民法界，主要有物權(quán)說、債權(quán)說、形成權(quán)說（附條件形成權(quán)說）、請求權(quán)說等。

 

（一）物權(quán)說。該學(xué)說認(rèn)為，"承租人優(yōu)先購買權(quán)是因租賃合同的成立而使承租人享有的一項物權(quán)，它是給出賣人增加的合法負(fù)擔(dān)"。承租人優(yōu)先購買權(quán)是一種法定的而非約定的權(quán)利，可以對抗第三人且為不特定的第三人，是一種對世權(quán)。出賣人已將租賃房屋讓與他人并且辦理完畢權(quán)力轉(zhuǎn)移手續(xù)后，承租人仍可主張出賣人與第三人之間的行為無效，并可請求第三人將房屋轉(zhuǎn)讓給自己。我國大陸學(xué)者多贊成此種觀點(diǎn)。

 

（二）債權(quán)說。該學(xué)說認(rèn)為，"優(yōu)先購買權(quán)是指合同或法律規(guī)定對出賣人的處分權(quán)的限制，使得出賣人不能將標(biāo)的物以同等條件出賣給第三人而只能出賣給權(quán)利人"。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是依買賣關(guān)系而設(shè)立的，是一種附從性的權(quán)利，附隨于買賣關(guān)系，本質(zhì)上屬于債權(quán)。承租人僅具有請求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請求權(quán)，而出賣人出賣租賃物時，承租人依同樣條件購買的，出賣人有承諾的義務(wù)。如果出賣人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣租賃物的，承租人只能對出賣人主張損害賠償，而不能主張優(yōu)先購買租賃物。我國臺灣地區(qū)有部分學(xué)者采納此觀點(diǎn)。

 

（三）形成權(quán)說（附條件形成權(quán)說）。該學(xué)說認(rèn)為，"承租人可以主張依據(jù)出賣人與第三達(dá)成的買賣條件建立自己與出賣人之間的買賣關(guān)系"。當(dāng)出賣人有意將房屋賣給第三人時，承租人只要表示愿意以同等條件購買而無須征得出賣人同意即與出賣人之間形成一個買賣合同。我國臺灣學(xué)者通說認(rèn)為這項權(quán)利是附停止條件的，只有在出賣人將標(biāo)的物出賣于第三人時才能行使，是附條件的形成權(quán)。而我國大陸學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán)，但是所謂的"附條件"是不妥的。理由如下：1、附條件或期限乃屬于法律行為附款，不能作為權(quán)利附款，當(dāng)然權(quán)利行使為意思表示，得附條件。2、即令權(quán)利得附條件，但依民法理論，條件僅為約定的不確定的事實(shí)，而不能為法定事由，優(yōu)先購買權(quán)中的所有人出賣標(biāo)的物顯為法定事由，不能作為條件。3、所有權(quán)人出賣標(biāo)的物，為優(yōu)先購買權(quán)取得條件，不具備此條件，優(yōu)先購買權(quán)尚不存在，根本不發(fā)生因此條件為停止條件而不能行使優(yōu)先購買權(quán)的問題。

 

（四）請求權(quán)說。該學(xué)說認(rèn)為，"優(yōu)先購買權(quán)是先買權(quán)人對出賣人的買賣合同訂立請求權(quán)，而依買賣合同訂立請求權(quán)的法理，買賣合同尚須經(jīng)出賣人之承諾才能成立"。優(yōu)先購買權(quán)人有權(quán)請求出賣人優(yōu)先將財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給自己，出賣人也有義務(wù)滿足優(yōu)先購買權(quán)人的請求，而不能把財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，優(yōu)先購買權(quán)人有權(quán)請求人民法院宣布買賣無效，有權(quán)請求出賣人繼續(xù)履行義務(wù)。我國臺灣地區(qū)學(xué)者普遍采納此種觀點(diǎn)。

 

（五）本文觀點(diǎn)。筆者贊成形成權(quán)說。首先，承租人優(yōu)先購買權(quán)不是物權(quán)。物權(quán)是一種絕對權(quán)、對世權(quán)，能夠?qū)共惶囟ǖ牡谌?，?quán)利人不必借助義務(wù)人的積極行為就可以自行實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，而承租人優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)人是具體的、特定的，必須依靠義務(wù)人的積極行為才能夠得以實(shí)現(xiàn)。其次，承租人優(yōu)先購買權(quán)不是債權(quán)。債權(quán)具有平等性，而優(yōu)先購買權(quán)是一種優(yōu)先權(quán)，具有特權(quán)性質(zhì)，不具備平等性，此外，如果將優(yōu)先購買權(quán)定性為債權(quán)，將不利于對先買權(quán)人的權(quán)利進(jìn)行充分的保護(hù)。最后，承租人優(yōu)先購買權(quán)也不是請求權(quán)。請求權(quán)是指權(quán)利人要求他人為一定行為的權(quán)利，他人也有選擇為或者不為的權(quán)利，而承租人的優(yōu)先購買權(quán)在實(shí)踐中是不能被拒絕的，其能否實(shí)現(xiàn)完全取決于承租人的意思，出賣人在承租人提出優(yōu)先購買時承擔(dān)的是強(qiáng)制締約義務(wù)，這與請求權(quán)的本質(zhì)不符。因此，承租人優(yōu)先購買權(quán)更傾向于是一種形成權(quán)，一旦承租人向出賣人為購買之意思表示，則在出賣人與承租人之間形成出賣人與第三人等同內(nèi)容的合同，而無須出賣人之承諾。房屋出租人將房屋出賣給第三人是形成權(quán)得以產(chǎn)生的條件，并不是形成權(quán)所附的停止條件。只有在房屋出賣人有出賣房屋的意愿時，優(yōu)先購買權(quán)才得以產(chǎn)生。若房屋根本不出賣，或僅僅因互易或贈與而導(dǎo)致房屋所有權(quán)變動，只要未發(fā)生刻意規(guī)避現(xiàn)行立法的行為，就不會產(chǎn)生所謂的優(yōu)先購買權(quán)的問題。

 

二、關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力

 

（一）對出租人的效力

 

1、通知義務(wù)

 

《合同法》第230條規(guī)定："出賣人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。"由此可見，出賣人有通知的義務(wù)。出賣人應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將出賣房屋的意思、房屋的價格等通知承租人，對于通知的方式則沒有過多的約束，可以采取書面方式，也可以采取口頭方式，只要能夠確定意思表示到達(dá)承租人即可。

 

2、締約義務(wù)

 

承租人一旦提出愿意在同等條件下購買房屋，就意味著承租人在行使優(yōu)先購買權(quán)，無論出賣人是否同意，都必須與承租人訂立買賣合同，出賣人承擔(dān)強(qiáng)制締約義務(wù)。

 

3、損害賠償義務(wù)

 

《若干問題解釋》第21條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。"當(dāng)出租人沒有在合理期限內(nèi)通知承租人，或者串通第三人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)時，承租人可以請求出租人承擔(dān)損害賠償義務(wù)。

 

（二）對承租人的效力

 

1、在合理期限內(nèi)行使權(quán)利

 

《若干問題解釋》第24條第3款規(guī)定出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，之后向人民法院主張優(yōu)先購買權(quán)的，法院不予支持。這一款明確規(guī)定了承租人在接到出租人的通知后的猶豫期，承租人必須在15日內(nèi)做出是否以同等條件購買租賃房屋的決定，一旦過了這個期限，承租人喪失優(yōu)先購買權(quán)，無法請求出租人承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。

 

2、在同等條件下行使權(quán)利

 

為了保護(hù)出租人的利益，體現(xiàn)交易的公平性，承租人只能在同等條件下行使其優(yōu)先購買權(quán)，同等條件主要是指標(biāo)的物與價金等同，下文第三部分會有具體闡述。只有規(guī)定同等條件，才能避免承租人與第三人串通利用優(yōu)先購買權(quán)損害出租人的利益。

 

3、不得轉(zhuǎn)讓其權(quán)利

 

優(yōu)先購買權(quán)是附隨基礎(chǔ)租賃關(guān)系而存在的，是專屬于承租人的權(quán)利，承租人不能保留基礎(chǔ)租賃關(guān)系而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓優(yōu)先購買權(quán)。只有在承租人死亡，其繼承人維持租賃關(guān)系的情況下，優(yōu)先購買權(quán)才轉(zhuǎn)移給繼承人享有。

 

（三）對第三人的效力

 

《若干問題解釋》雖然規(guī)定了當(dāng)出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)時，承租人請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持，但對出租人與第三人之間的買賣合同的效力具體如何卻沒有規(guī)定。筆者認(rèn)為，侵害優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)區(qū)分第三人是善意還是惡意，并應(yīng)當(dāng)看房屋是否已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，在此基礎(chǔ)上再來判定與第三人的買賣合同的效力。

 

1、第三人善意且已公示

 

《若干問題解釋》第24條第4款規(guī)定第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人向人民法院主張優(yōu)先購買權(quán)的，法院不予支持。第三人在訂立買賣合同時不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道出賣的房屋上存在租賃關(guān)系，可以推定第三人為善意。如果房屋買賣合同符合法律規(guī)定，并且房屋已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，為了保護(hù)善意第三人的利益，優(yōu)先購買權(quán)不得對抗已完成產(chǎn)權(quán)變更登記的第三人，承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)，第三人與出租人之間的買賣合同有效。如果出租人之前未履行通知義務(wù)，則承租人可以請求出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

 

2、第三人善意但未公示

 

如果第三人雖非惡意購買房屋而侵害了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但是承租人在提起訴訟時該房屋并未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，承租人亦明確表示愿意購買承租房屋，且請求撤銷出賣人與第三人的房屋買賣合同并請求損害賠償?shù)那樾?，從保護(hù)承租人的角度出發(fā)可以撤銷出賣人與第三人的房屋買賣關(guān)系。善意第三人可以要求出租人承擔(dān)締約過失責(zé)任。

 

3、第三人惡意且已公示

 

如果第三人明知優(yōu)先購買權(quán)存在的情況下，沒有去了解出租人是否履行通知義務(wù)就盲目受讓標(biāo)的物，這種情況可以認(rèn)定第三人為惡意?！逗贤ā返?span lang="EN-US">52條第2款規(guī)定惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。因此，應(yīng)該認(rèn)定第三人與出租人之間的買賣合同無效。若承租人在提起訴訟時該房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，為了保護(hù)承租人的利益，法院應(yīng)該撤銷該變更登記，由承租人行使優(yōu)先購買權(quán)。

 

4、第三人惡意但未公示

 

如果出租人與第三人惡意串通侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但出租人與第三人尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，除了由出租人承擔(dān)賠償承租人損失的以外，惡意第三人亦應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，此外還應(yīng)當(dāng)賦予承租人根據(jù)《合同法》第52條第2款請求認(rèn)定出租人與第三人的房屋買賣合同無效的權(quán)力。

 

（四）效力的沖突及解決

 

1、與共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突及解決

 

共有人對共有財產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)共有房屋出租后，其他共有人欲出讓房屋時，共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買就會產(chǎn)生沖突?！度舾蓡栴}解釋》第24條第1款明確規(guī)定房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)時，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，法院不予支持。共有人的優(yōu)先購買權(quán)是從共有權(quán)中派生出的一項權(quán)利，它是基于共有人對共有物的所有而對共有人所有權(quán)的一種法律保護(hù)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是從租賃權(quán)中派生出的一項權(quán)利，它是基于承租人對租賃物的租賃而對承租人租賃權(quán)的一種法律保護(hù)，租賃權(quán)只是基于合同而產(chǎn)生的一種權(quán)利。共有人作為整個共有財產(chǎn)的所有人，其與共有財產(chǎn)的利害關(guān)系較之于承租人更為密切，其對共有財產(chǎn)的關(guān)注較之于承租人更為盡心，其對共有財產(chǎn)所負(fù)的維護(hù)義務(wù)和責(zé)任較之于承租人更為重大，因此，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)相一致的原則，共有人的優(yōu)先購買權(quán)較承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)更為優(yōu)先。

 

2、承租人之間優(yōu)先購買權(quán)的沖突與解決

 

（1）承租人與次承租人之間

 

《合同法》第224條第1款規(guī)定:"承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。"在合法轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人同樣享有優(yōu)先購買權(quán)，此時，承租人與次承租人的優(yōu)先購買權(quán)就會發(fā)生沖突。對于沖突的解決，目前主要有兩種觀點(diǎn)，一是承租人先買權(quán)優(yōu)先論，一是次承租人先買權(quán)優(yōu)先論，筆者比較贊成次承租人先買權(quán)優(yōu)先論。次承租人是租賃房屋的實(shí)際占有者，與房屋的聯(lián)系較承租人而言更為緊密，在實(shí)際占有過程中，次承租人往往會對租賃房屋投入高昂的裝修、廣告費(fèi)用，只有賦予次承租人更優(yōu)先的購買權(quán)，才能保護(hù)次承租人的利益，提高物的利用率。此外，在轉(zhuǎn)租的情況下，承租人注重房屋的收益價值，而次承租人注重房屋的使用價值，使用價值是房屋租賃的核心價值，因此，次承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

 

（2）共同承租人之間

 

當(dāng)數(shù)人同時承租某一租賃物時，如果該租賃物要被出賣，而幾個共同承租人都想單獨(dú)購買該租賃物，此時，共同承租人之間的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突?！兜聡穹ǖ洹分杏泄灿腥苏w取得的觀點(diǎn)，認(rèn)為法律賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)是將共同承租人看做一個整體而賦予的，筆者贊同這一觀點(diǎn)。當(dāng)共同承租人都主張優(yōu)先購買權(quán)時，他們的優(yōu)先購買權(quán)都是平等的，因此可以通過協(xié)商的方式?jīng)Q定由誰購買，協(xié)商不成，競價購買。

 

三、關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使

 

《合同法》第230條規(guī)定："出賣人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。"可見，承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件有如下四個：租賃關(guān)系合法有效存在、出租人出賣租賃房屋、合理期限內(nèi)行使、同等條件。

 

（一）承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同

 

承租人優(yōu)先購買權(quán)是承租人享有的權(quán)利，是基于承租人與出租人之間合法有效的租賃合同而派生的權(quán)利，租賃關(guān)系的存在是承租人優(yōu)先購買權(quán)存在的前提和基礎(chǔ)。如果租賃合同不成立、無效或因履行期限屆滿而終止，則承租人不再享有優(yōu)先購買權(quán)。

 

（二）出租人以出賣方式轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)

 

出租人將租賃房屋出賣給第三人，是行使承租人優(yōu)先購買權(quán)的啟動要件，只有出租人開始出賣房屋，承租人才得以行使權(quán)利，那么如何定義"出賣"呢？《合同法》第130條的規(guī)定："買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同"。所以，當(dāng)出賣人因贈與、遺贈、繼承、公用征收等無需支付價款的情況下轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。但是以下兩個特殊情況需要具體分析：

 

1、互易?；ヒ资侵柑囟ㄎ锱c特定物的交換，而買賣是指金錢與特定物的交換，兩者性質(zhì)不同，一般情況下，承租人不得行使優(yōu)先購買權(quán)。但是如果對待給付為替代物，而承租人也能提出該替代物，則承租人得行使優(yōu)先購買權(quán)。

 

2、拍賣?！度舾蓡栴}解釋》第23條規(guī)定："出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)"。這里明確規(guī)定了在拍賣的情況下，出租人需提前5日通知承租人，但對承租人參加拍賣后該如何行使優(yōu)先購買權(quán)未做規(guī)定。拍賣以價高者得為原則，因此筆者認(rèn)為，承租人可以在參加拍賣時放棄優(yōu)先購買權(quán)，與其他競拍者競價購買，亦可以等待其他競拍者競拍完畢后，以與競價最高者相同的條件行使其優(yōu)先購買權(quán)。

 

（三）承租人需在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)

 

首先，承租人只能在租賃合同的有效期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，如前所述，租賃關(guān)系是承租人優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)，只有在租賃期限內(nèi)才享有租賃物的使用權(quán)，才能行使優(yōu)先購買權(quán)。其次，承租人必須在租賃期限內(nèi)的合理期限行使優(yōu)先購買權(quán)，逾期未行使則不受法律保護(hù)。對合理期限的界定需要進(jìn)行如下討論：

 

1、起算點(diǎn)。即出租人應(yīng)當(dāng)在何時通知承租人。理論界目前有兩種觀點(diǎn)，一種是在出租人有出賣意圖時起算，還有一種是在出租人與第三人就買賣合同條款達(dá)成合意時起算，筆者贊同后一種觀點(diǎn)。承租人優(yōu)先購買權(quán)在同等條件下才能行使，在出租人僅有出賣意圖而未與第三人達(dá)成合意訂立合同時，同等條件還無法確定，承租人無從行使優(yōu)先購買權(quán)。只有在出租人有出賣意思并與第三人就買賣合同條款達(dá)成合意時，同等條件才能得以確定，承租人才能行使其優(yōu)先購買權(quán)。

 

2、期限的長度。規(guī)定期限的長度是為了促使承租人盡快行使其權(quán)利，防止權(quán)利濫用，促進(jìn)交易盡快達(dá)成。各國立法都對期限長度有所規(guī)定。如《德國民法典》第510條第2款規(guī)定："對于土地，先買權(quán)只能在收到通知后兩個月的期間屆滿前行使，指定行使期間的，指定期間取代法定期間"?！度鹗棵穹ǖ洹返?span lang="EN-US">681條第1款規(guī)定："先買權(quán)人欲行使先買權(quán)的，須在知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起的三個月內(nèi)行使該權(quán)利。新所有人在不動產(chǎn)登記簿上已逾兩年的，先買權(quán)不得再行使"?！抖砹_斯民法》也規(guī)定不動產(chǎn)優(yōu)先購買權(quán)的行使期限為一個月，動產(chǎn)為十天，最長不得超過三個月。我國《若干問題解釋》第24條第3款規(guī)定承租人行使權(quán)力的期限為15天，廢止了《城市私有房屋管理條例》第11條和《民通意見》第118條三個月的合理期限的規(guī)定，筆者認(rèn)為，這是立法的進(jìn)步。三個月的期限從各國立法來看，都屬于較長的期限，毫無疑問，期限越長，對權(quán)利人就越有利，期限越短，對義務(wù)人就更有利。規(guī)定三個月的期限過多的保護(hù)了承租人的利益，沒有考慮到出租人可能是急需用錢而急于轉(zhuǎn)讓房屋等緊急情況，一定程度上是損害出租人的利益的，違反了民法中的公平原則。如今規(guī)定15天的期限則兼顧了承租人與出租人的利益，考慮到了出租人急于賣房變現(xiàn)的需要，又不至于讓承租人匆忙決定是否行使優(yōu)先權(quán)。

 

（四）承租人只能在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)

 

同等條件是對房屋承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的限制。這首先尊重了作為出賣人的所有人的所有權(quán)，不至于因優(yōu)先購買權(quán)的行使，使出賣人的利益遭受損失。同時，表明確立優(yōu)先購買權(quán)并沒有剝奪其他人的購買機(jī)會。如果不能提供同等條件，則按價高者得的市場原則決定物的歸屬，因此不違反公平競爭的原則。對同等條件的理解，是適用優(yōu)先購買權(quán)的難點(diǎn)，同時又是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的關(guān)鍵。

 

對于同等條件的內(nèi)涵，有絕對同等說與相對同等說之分。絕對同等說主張權(quán)利人的購買條件與第三人的購買條件完全一致，《德國民法典》采用這一觀點(diǎn)，在第505條第2款規(guī)定："一經(jīng)行使先買權(quán)，先買權(quán)人與先買義務(wù)人之間的買賣合同即按照先買義務(wù)人與第三人約定的相同的條款而成立。"相對同等說主張權(quán)利人的購買條件與第三人的購買條件大致相等，即可視為同等條件。筆者認(rèn)為，絕對同等說的要求過于苛刻，在實(shí)踐中難以實(shí)現(xiàn)，要求合同條款完全一致是沒有必要的，會使優(yōu)先購買權(quán)的行使過于僵化，不利于先買權(quán)的實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致實(shí)質(zhì)上的不平等；而相對同等說的范圍過于寬泛，同樣不利于實(shí)際操作，還有可能人為的擴(kuò)大法官的自由裁量權(quán)，亦不可取。關(guān)于同等條件的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)符合以下幾點(diǎn)：

 

1、價格應(yīng)當(dāng)相同。即承租人允諾支付的價格應(yīng)等同于第三人在合同中允諾支付的價格。價格條件是同等條件中最基本的條件，用價錢來衡量承租人與第三人的條件最為客觀。[ ]價格可以由出賣人決定，也可以由第三人決定。

 

2、付款期限對等。即承租人允諾付款的期限應(yīng)先于或等同于第三人在合同中允諾付款的期限。原則上，承租人承諾的付款期限不得超過第三人與出賣人約定的期限，否則就不構(gòu)成同等條件，但出賣人同意承租人延期支付的除外。

 

3、付款方式等同。即承租人允諾的付款方式應(yīng)等同于第三人允諾的付款方式。如第三人承諾一次付清的，承租人也必須一次付清。如第三人承諾分期付款的，則除非承租人向出賣人提供了相應(yīng)的擔(dān)保，否則不得分期付款，這是因?yàn)槌鲑u人信賴第三人的付款能力而同意其分期付款，但出賣人并不一定會信任承租人的支付能力，《德國民法典》第509條對此有明文規(guī)定。

 

除上述幾點(diǎn)外，如果第三人與出租人之間訂立的合同中規(guī)定了從給付義務(wù)，而承租人又無法履行的，若從給付義務(wù)為合同生效要件且能以金錢代替，則視為同等條件；若從給付義務(wù)不影響合同的生效，則不予考慮。

 

綜上所述，筆者認(rèn)為，在認(rèn)定同等條件時，不能只考慮某一個條件，如只看價格條件是否相同，而應(yīng)當(dāng)綜合考慮上述因素，使承租人與第三人更加公平的競爭。當(dāng)然，如果承租人提供了優(yōu)于第三人的條件，其當(dāng)然能行使其優(yōu)先購買權(quán)而不必考慮同等條件這一限制。

 

（五）承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制

 

《若干問題解釋》第24條規(guī)定："具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的"。該條文規(guī)定了承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)的四種情形，由于第1款和第3款在前文已有敘述，在此就不再贅述。第2款從第三人的身份角度限制了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，當(dāng)?shù)谌藶槌鲎馊说慕H屬時，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)，這主要考慮到的是出租人與近親屬之間的身份關(guān)系，同時，對近親屬的范圍做了嚴(yán)格的限定，只能是出租人的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女，其他親屬一律不得以其身份限制承租人的權(quán)利。第4款中"善意"應(yīng)當(dāng)參照《物權(quán)法》第106條，即1、受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；2、以合理的價格轉(zhuǎn)讓；3、轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

 

四、關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟(jì)

 

《若干問題解釋》第21條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持"。此條文廢除了《民通意見》第118條關(guān)于出租人與第三人之間買賣合同無效的規(guī)定，極大的保護(hù)了善意第三人的利益，但是如前文所述，沒有考慮到第三人與出租人惡意串通情形下合同效力如何的問題。

 

此外，還需對出租人的損害賠償責(zé)任加以界定。買賣不破租賃，可能短期內(nèi)承租人不會因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)被侵害無法行使而遭受損失，因此，如何確定損害賠償額是一個難題。當(dāng)租賃期限屆滿時，承租人不得不另外尋租或購買其他不動產(chǎn)來代替該不動產(chǎn)，在另外尋租和購買其他不動產(chǎn)的過程中必然會有一些財產(chǎn)上的損害，損害賠償?shù)姆秶纱舜_定，損失額應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時市場價格的變化規(guī)律確定承租人另外尋租及搬家的費(fèi)用，若承租人不再另外尋租，則應(yīng)當(dāng)賠償承租人購買替代不動產(chǎn)時比行使優(yōu)先購買權(quán)購買租賃房屋所多付的金額。

 

在房價不斷上漲的今天，房屋租賃已成流行，租賃關(guān)系普遍存在。立法者承認(rèn)優(yōu)先購買權(quán)，簡化租賃關(guān)系，對承租人行使優(yōu)先購買權(quán)適當(dāng)限制，兼顧出租人與承租人的利益，維護(hù)了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)秩序。但是我國法律對承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定過于凌亂而簡陋，承租人與出租人之間的糾紛不斷，立法者應(yīng)當(dāng)對承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使、法律救濟(jì)做更具有可操作性的規(guī)定，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序，提高交易效率。