在我國(guó)的傳統(tǒng)觀念中，地處墳地或者發(fā)生過(guò)非正常死亡的所謂“兇宅”是非常不吉利的，人們往往不愿意購(gòu)買(mǎi)此類房屋。近年來(lái)，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)“兇宅”后起訴出賣人要求退房或賠償?shù)募m紛接連發(fā)生。而我國(guó)對(duì)此類糾紛并無(wú)明文規(guī)定，在司法實(shí)踐中如何處理實(shí)有探討之必要。

一、問(wèn)題的提出

案例：2010年12月27日曾某與范某簽訂房屋買(mǎi)賣合同，約定曾某向范某購(gòu)買(mǎi)位于上海浦東新區(qū)的一處房產(chǎn)。2011年2月16日曾某辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。后曾某從鄰居處得知，該房屋曾租借給案外人孫某，孫某因與其母親及弟弟發(fā)生矛盾，遂將其母親及弟弟殺害在該房屋中。2012年4月曾某向法院提起訴訟要求退房。法院經(jīng)審理認(rèn)定，范某明知案涉房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過(guò)兇殺案件，且對(duì)買(mǎi)受人曾某隱瞞了該信息，其行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則，故對(duì)曾某要求撤銷合同并要求范某返還房款的訴訟請(qǐng)求予以支持。

在房屋交易中，如果出賣人將房屋為“ 兇宅”的事實(shí)告知買(mǎi)受人，極有可能造成交易無(wú)法實(shí)現(xiàn)或者房屋價(jià)格貶損。因此，為了能以正常的市場(chǎng)價(jià)格售房，出賣人一般會(huì)隱瞞房屋為“ 兇宅”的事實(shí)。該行為是否構(gòu)成法律上的欺詐？在買(mǎi)受人不知是“ 兇宅”的情況下購(gòu)買(mǎi)了該房屋，法律上應(yīng)該如何處理？怎樣救濟(jì)買(mǎi)受人？

二、對(duì)“ 兇宅”買(mǎi)賣糾紛的法理分析

1. 基于善良風(fēng)俗的要求

有人認(rèn)為對(duì)“兇宅”的忌諱是一種迷信，并不符合民法上善良風(fēng)俗的要求。其實(shí)不然，民俗指一個(gè)國(guó)家或民族中廣大民眾所創(chuàng)造、享用和傳承的生活文化。我國(guó)幾乎各類民俗都有趨吉避兇的信仰在內(nèi)。對(duì)于“ 兇宅”的忌諱應(yīng)該屬于這樣一種趨吉避兇的信仰民俗。這種忌諱并不違反我國(guó)現(xiàn)行法律的禁止性規(guī)定，不違背社會(huì)公德，應(yīng)屬于我國(guó)民法中的“善良風(fēng)俗”。

作為民法基本原則的善良風(fēng)俗，具有法律意義上的道德范疇。房屋出賣人故意隱瞞“ 兇宅”的事實(shí)，違背了民眾忌諱“ 兇宅”的善良風(fēng)俗，違反了民法的基本原則，構(gòu)成了對(duì)房屋買(mǎi)受人民事權(quán)益的侵犯，可以用侵權(quán)法來(lái)救濟(jì)買(mǎi)受人。在國(guó)外的民事立法中，違反善良風(fēng)俗致他人損害的行為會(huì)產(chǎn)生非常不利的法律后果。如德國(guó)民法中違反善良風(fēng)俗對(duì)他人故意施加損害的，加害者負(fù)有賠償義務(wù)。日本法則直接宣告違反善良風(fēng)俗的行為無(wú)效。

2. 基于誠(chéng)實(shí)信用的要求

房屋是否為“兇宅”直接影響買(mǎi)受人是否購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)也制約著房屋價(jià)格，因此其應(yīng)屬于房屋交易中的“重大事實(shí)”。出賣人是否有義務(wù)如實(shí)、主動(dòng)告知買(mǎi)受人該信息？民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則要求人們?cè)谶M(jìn)行民事活動(dòng)時(shí)以誠(chéng)相待，不得做出欺詐行為。據(jù)此，出賣人應(yīng)將與房屋有關(guān)的全部信息充分告知買(mǎi)受人；對(duì)于買(mǎi)受人而言，則享有對(duì)這些信息的知情權(quán)。即使法律沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，若出賣人故意隱瞞房屋為“ 兇宅”的重要信息，本質(zhì)上應(yīng)是一種欺詐行為。

三、“ 兇宅”買(mǎi)賣糾紛的法律救濟(jì)

1. 合同法救濟(jì)

對(duì)于出賣人隱瞞“ 兇宅”實(shí)情的欺詐行為，買(mǎi)受人可以依據(jù)我國(guó)《合同法》第54 條規(guī)定主張?jiān)撡I(mǎi)賣行為無(wú)效，請(qǐng)求出賣人返還購(gòu)房款。由于法律對(duì)撤銷權(quán)規(guī)定的除斥期間為一年，在除斥期間過(guò)后，買(mǎi)受人還可通過(guò)違約之訴獲得救濟(jì)。

買(mǎi)受人在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了“ 兇宅”是否可認(rèn)定為出賣人違約，關(guān)鍵在于“ 兇宅”是否屬于標(biāo)的物的瑕疵?？v然“ 兇宅”房屋本身并無(wú)質(zhì)量瑕疵，但通常會(huì)使買(mǎi)受人產(chǎn)生恐懼的心理負(fù)擔(dān)，而且導(dǎo)致房屋銷售困難。對(duì)精神健康產(chǎn)生負(fù)面心理影響和房屋貶值帶來(lái)的物質(zhì)損失都會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)受人的利益損失，其購(gòu)買(mǎi)房屋的初衷自然很難實(shí)現(xiàn)。

出賣人隱瞞房屋為“ 兇宅”的情況下，雙方實(shí)際上并沒(méi)有就購(gòu)買(mǎi)“ 兇宅”達(dá)成真實(shí)的意思表示。作為標(biāo)的物的“ 兇宅”與當(dāng)事人達(dá)成合意的狀態(tài)不符，使房屋使用效用減少、價(jià)值貶損，當(dāng)然構(gòu)成物的瑕疵。出賣人交付有瑕疵的標(biāo)的物，即構(gòu)成違約。根據(jù)《合同法》第94 條有關(guān)法定解除合同中第4 項(xiàng)的規(guī)定，買(mǎi)受人可以解除合同。合同解除的后果即恢復(fù)到訂約前的狀態(tài)，買(mǎi)受人可主張退房，并請(qǐng)求返還購(gòu)房款，賠償損失。

2. 侵權(quán)行為法救濟(jì)

除了合同法的救濟(jì)渠道外，購(gòu)買(mǎi)“ 兇宅”對(duì)買(mǎi)受人精神健康利益的損害和財(cái)產(chǎn)利益損害，還可以運(yùn)用侵權(quán)法給予救濟(jì)。當(dāng)然，基于民事責(zé)任竟合的規(guī)定，買(mǎi)受人只能擇違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任之一請(qǐng)求救濟(jì)。

對(duì)于房屋價(jià)格降低、交易困難等造成的物質(zhì)利益損失，根據(jù)侵權(quán)法中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，應(yīng)該支持買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣人賠償其物質(zhì)利益損失的請(qǐng)求。另外，買(mǎi)受人因居住使用“ 兇宅”造成了恐懼心理和精神痛苦，導(dǎo)致嚴(yán)重精神利益損害后果的，可以根據(jù)買(mǎi)受人一方的請(qǐng)求支持相應(yīng)的精神損害賠償撫慰金。