論文提要："小產(chǎn)權(quán)房"是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，我國(guó)特有的二元土地制度下的產(chǎn)物。由于近年來商品房?jī)r(jià)格的日益飛漲、土地資源日趨稀缺等多方面原因，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)開發(fā)呈蔓延之勢(shì)。目前，"小產(chǎn)權(quán)房"已經(jīng)占到整個(gè)售房面積的20 ﹪，成為了我國(guó)房產(chǎn)體系中重要的房產(chǎn)類型。雖然小產(chǎn)權(quán)房本身不合法,但是其不斷發(fā)展壯大的現(xiàn)實(shí)卻給社會(huì)帶來諸多問題,給立法、執(zhí)法帶來諸多困惑。因此如何分析和解決"小產(chǎn)權(quán)房"是當(dāng)前重要任務(wù)。我們應(yīng)在準(zhǔn)確分析其產(chǎn)生根源的基礎(chǔ)上,提出既要維護(hù)各方利益和社會(huì)穩(wěn)定,又能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策。本文將通過分析"小產(chǎn)權(quán)房"的概念、產(chǎn)生原因、特點(diǎn)及相關(guān)法律問題來論證"小產(chǎn)權(quán)房"合法化的必要性。。我們應(yīng)在準(zhǔn)確分析其產(chǎn)生根源的基礎(chǔ)上,提出既要維護(hù)各方利益和社會(huì)穩(wěn)定,又能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房    現(xiàn)狀    矛盾點(diǎn)    對(duì)策

一、   我國(guó)"小產(chǎn)權(quán)房"現(xiàn)狀和出現(xiàn)的原因

（一）"小產(chǎn)權(quán)房"的概念

"小產(chǎn)權(quán)房"并不是一個(gè)法律術(shù)語，它是在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的說法，是為了區(qū)別法律保護(hù)的"大產(chǎn)權(quán)房"。"小產(chǎn)權(quán)房"是什么，學(xué)術(shù)界并未對(duì)其統(tǒng)一界定。其中包括幾種比較典型的說法。其一，認(rèn)為它只是建立在農(nóng)村集體土地上的、對(duì)集體以外的成員銷售的房產(chǎn); 其二，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫"大產(chǎn)權(quán)"，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的叫"小產(chǎn)權(quán)" 其三，買的房再次轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫"大產(chǎn)權(quán)房"，再轉(zhuǎn)讓時(shí)要補(bǔ)交土地出讓金的叫"小產(chǎn)權(quán)房"。總之，"小產(chǎn)權(quán)房"是使用農(nóng)村集體的土地，此土地未通過國(guó)家征收和征用，未繳納土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，未通過"招標(biāo)、拍賣、掛牌"等方式，尚未建立使用權(quán)市場(chǎng)體系，因而它不能在市場(chǎng)上有效的流轉(zhuǎn)，不能辦理房屋過戶流轉(zhuǎn)手續(xù)，不受現(xiàn)行法律的保護(hù)。

（二）我國(guó)"小產(chǎn)權(quán)房"發(fā)展的現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房在各地以舊城改造、城中村改造等名義存在已久，發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)60%以上的房屋資源還沒有實(shí)現(xiàn)商品化運(yùn)轉(zhuǎn)。截止2006 年底，中國(guó)城鎮(zhèn)人口已達(dá)到5177 億，城鎮(zhèn)化水平已達(dá)到40% 以上。通過帶房入城、舊城改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、城鎮(zhèn)居民的依法建造、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)、各種形式的信托持有等多種途徑，小產(chǎn)權(quán)房大約達(dá)到50 億平方米，約占現(xiàn)存中國(guó)農(nóng)村270 億平方米村鎮(zhèn)住房的20%以上。伴隨著多樣化的城市試點(diǎn)，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模還在不斷增加，目前總體上接近我國(guó)120 億平方米城鎮(zhèn)住房的40%，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為中國(guó)最重要的房產(chǎn)權(quán)利類型之一。

從物業(yè)形態(tài)看，小產(chǎn)權(quán)房一般是普通住宅，也有少量高檔住宅和別墅，北京等地還有三合院、四合院等稀有物業(yè)類型。從價(jià)格看，一般只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%至60%，城市低收入群體買不起高價(jià)房，小產(chǎn)權(quán)房就是他們心目中的經(jīng)濟(jì)適用房。從購買對(duì)象看，以北京為例，主要有五類群體購買小產(chǎn)權(quán)房: 少數(shù)手里有土地和旅游等資源的政府官員、選擇第二居所的高收入群體、用房屋做投資生意的人、外地來京初期獲利的務(wù)工人員及普通工薪階層。其中，選擇第二居所高收入群體，用房屋做投資生意的人、外來務(wù)工人員占絕大多數(shù)，普通工薪階層幾乎很少。從使用成本看，物業(yè)管理費(fèi)便宜、水電費(fèi)便宜、采暖費(fèi)便宜，但交通費(fèi)相對(duì)較高。國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局負(fù)責(zé)人表示，小產(chǎn)權(quán)房問題在北京、天津、濟(jì)南、鄭州等一些城市比較突出，特別突出、頗具典型、影響較大的，當(dāng)數(shù)北京。從2003 年開始，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)發(fā)生了變化，很多人開始購買小產(chǎn)權(quán)房并作為第一居所使用，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)也開始變?yōu)楫?dāng)?shù)卮逦瘯?huì)、鎮(zhèn)政府的大規(guī)模開發(fā)行為。在近幾年商品房?jī)r(jià)格不斷攀高、土地資源日趨稀缺的全國(guó)幾乎所有大中型城市，均出現(xiàn)了違規(guī)開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，并呈蔓延之勢(shì)。

二、   我國(guó)"小產(chǎn)權(quán)房"出現(xiàn)的原因

小產(chǎn)權(quán)房是中國(guó)特有的現(xiàn)象，在實(shí)行私人土地所有制的國(guó)外是不可能存在的，小產(chǎn)權(quán)房的誕生從根本上說是政府、農(nóng)民及房屋開發(fā)商利益之爭(zhēng)。

（一）日益飛漲的房?jī)r(jià)與居民購買力的不足

近年來，"地王"在全國(guó)各地不斷涌現(xiàn)，全國(guó)的土地市場(chǎng)行情上揚(yáng)。地價(jià)與房?jī)r(jià)是相互聯(lián)動(dòng)的，房?jī)r(jià)高了，地價(jià)就跟著上漲，地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)自然也跟著提升。政府統(tǒng)一的土地招拍掛制度，使得開發(fā)商進(jìn)入一個(gè)只能前進(jìn)不能后退的境地，房地產(chǎn)企業(yè)如不通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)拿地，未來的發(fā)展肯定受影響，而大手筆地去拿

地，增加的土地取得成本和稅費(fèi)必然通過漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁給購買者，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上升。這時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì)掩蓋了其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，以其絕對(duì)低廉的價(jià)格吸引了眾多的買房者，為小產(chǎn)權(quán)房提供了生存的土壤。

(二)政府職能發(fā)揮不力客觀上導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展壯大

小產(chǎn)權(quán)房從產(chǎn)生時(shí)起就不合法,但是能夠不斷發(fā)展壯大,其外因是政府監(jiān)管查處不力。小產(chǎn)權(quán)房多集中在市郊,就在政府的眼皮底下,從開工建設(shè)到出售交付,不是一朝一夕之事,有關(guān)部門不可能發(fā)現(xiàn)不了,如果能夠發(fā)現(xiàn)一起查處一起,也不會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)在的局面。在2000年前后,各地的小產(chǎn)權(quán)房還不敢公開銷售,多是通過與村民簽訂君子協(xié)議,以村民的名義購買,過戶只能偷偷在村委會(huì)進(jìn)行;現(xiàn)在,小產(chǎn)權(quán)房的銷售已經(jīng)完全公開化,開發(fā)商不再遮遮掩掩,而是明確告訴對(duì)方是小產(chǎn)權(quán)房,也不再虛假承諾將來可以辦市證。開發(fā)商之所以敢于公開銷售小產(chǎn)權(quán)房,也與政府部門查處不力有關(guān)。個(gè)別地方政府為了獲取一定的利益,違規(guī)審批小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè),甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府公開發(fā)放房產(chǎn)證,這也在一定程度上助長(zhǎng)了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。

（三）城鎮(zhèn)居民購房需求大于供給的現(xiàn)狀

近20年來，中國(guó)呈現(xiàn)城市化、工業(yè)化的高速進(jìn)程。中國(guó)目前城鎮(zhèn)人口已達(dá)到5.8 億，城鎮(zhèn)化水平已超過了45%，這是人類歷史上最大的一次城市化轉(zhuǎn)型。城市人口增加，導(dǎo)致住房需求急劇膨脹，購買價(jià)格相對(duì)較低的經(jīng)濟(jì)適用房或合作建房是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，然而經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了普通購房者的需求，合作集資建房更是困難重重。除了城市中低收入居民對(duì)廉價(jià)住房的需求外，我國(guó)老齡化社會(huì)的到來也加劇了老年人對(duì)退休養(yǎng)老住房的需求，因此，便宜、環(huán)境清靜的"小產(chǎn)權(quán)房"成為老年人退休養(yǎng)老的合意選擇。另外，受戶籍限制的城市外來一族也是小產(chǎn)權(quán)房的重要需求者，有限的存款使得"小產(chǎn)權(quán)房"成為他們的首選。還有做住房轉(zhuǎn)賣或出租等投資生意的需要等。

（四）農(nóng)村集體土地閑置，小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)巨大。

一部分城市近郊農(nóng)民因進(jìn)城務(wù)工、子女教育、收入增長(zhǎng)意欲改善生活境遇等移居城市，騰空了近郊農(nóng)戶部分宅基地，加上村鎮(zhèn)的違規(guī)批轉(zhuǎn)和變賣，為小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)提供了一定量的空間。同時(shí)，一部分近郊農(nóng)民自建房直接轉(zhuǎn)讓，變成了小產(chǎn)權(quán)房。另一方面，不少遠(yuǎn)郊、外地進(jìn)城務(wù)工人員、城市低收入群體因不堪高價(jià)商品房之累而定居近郊小產(chǎn)權(quán)房，一部分城市高收入群體為保值增值進(jìn)行投資、選擇第二居所乃至。

三、我國(guó)"小產(chǎn)權(quán)房"糾紛主要的矛盾點(diǎn)。

（一) 物權(quán)方面的問題

所謂物權(quán)，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對(duì)抗第三人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)本質(zhì)上是一種支配權(quán)，是權(quán)利人對(duì)物的直接支配，具有對(duì)抗第三人的效力。鑒于《物權(quán)法》對(duì)于物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的規(guī)范有基礎(chǔ)性的作用，因此在物權(quán)視野下探討"小產(chǎn)權(quán)房"的物權(quán)關(guān)系是十分有必要的。

第一、不符合物權(quán)平等保護(hù)原則。《物權(quán)法》第4 條明確了國(guó)家、集體、私人等不同物權(quán)主體享有平等的權(quán)利，這就是平等保護(hù)原則。《物權(quán)法》確認(rèn)了我國(guó)的基本土地制度，即國(guó)有土地所有權(quán)和農(nóng)村土地所有權(quán)。根據(jù)平等原則，作為土地所有權(quán)者的農(nóng)村集體與國(guó)家一樣享有土地所有權(quán)。然而，《土地管理法》規(guī)定禁止集體土地使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓和《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓的管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》、《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售以及城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村用地或"小產(chǎn)權(quán)房"，上述規(guī)定違背了《物權(quán)法》的立法精神，效力當(dāng)然在《物權(quán)法》之下，故應(yīng)以《物權(quán)法》為準(zhǔn)。由此可見，我國(guó)現(xiàn)行土地管理制度是無法使農(nóng)村集體土地與國(guó)家一樣享有對(duì)自己土地的同等權(quán)利，這是不符合物權(quán)平等保護(hù)原則的。

第二、無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證因?yàn)榉课輰儆诓粍?dòng)產(chǎn)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)屬性，各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)一般采取法定登記主義，我國(guó)也不例外，即不通過房產(chǎn)部門的登記不發(fā)生物權(quán)效力。按照法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)及其上的房屋所有權(quán)是不能自由轉(zhuǎn)讓的，其轉(zhuǎn)讓必須限定在集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部，而"小產(chǎn)權(quán)房"轉(zhuǎn)讓交易對(duì)象正是城市居民顯然超越以上限制，難以按現(xiàn)有法律程序獲得合法產(chǎn)權(quán)。因此，即使買受人取得鄉(xiāng)政府或村委會(huì)蓋章的所謂"產(chǎn)權(quán)"的文件，也不受法律保護(hù)。

第三、無法辦理抵押根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，用于抵押的標(biāo)的物只有保證其能自由流通才能成為抵押物，限制流通的物在一定條件下也可成為抵押物，而禁止流通物則根本不能成為抵押物。從抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)角度考慮"小產(chǎn)權(quán)房"不符合抵押物的基本條件，不適宜作為抵押物，因其不能自由合法流通，抵押權(quán)人無法順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，從而影響抵押的效果，所以不宜為債權(quán)人所接受，未能充分發(fā)揮小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，其生產(chǎn)性功能也就較為有限。

第四、無法得到征地、拆遷補(bǔ)償鑒于"小產(chǎn)權(quán)房"在合法性上還存在障礙，所以相關(guān)"所有權(quán)"或轉(zhuǎn)讓行為，目前還沒得到法律的認(rèn)可，也就無法對(duì)抗國(guó)家的征地和拆遷。一旦國(guó)家決定對(duì)該集體土地予以征用或拆遷，對(duì)于購買該房城市居民來講可能因其并非合格的購房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外。如果該房屋屬于農(nóng)村宅基地之上建房或其他合法建筑物，補(bǔ)償受益人也只能是名義上合法持有人--農(nóng)村集體組織及村民，對(duì)于土地及房屋的實(shí)際占有人則無法直接得到補(bǔ)償; 如果是違章建筑，國(guó)家將不予以補(bǔ)償，這將給買受人帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

(二) 合同效力問題

債權(quán)關(guān)系主要是指基于買賣關(guān)系形成的"小產(chǎn)權(quán)房"買賣合同關(guān)系。基于現(xiàn)有法律、法規(guī)，"小產(chǎn)權(quán)房"買賣合同是否有適法性? 依據(jù)物權(quán)行為與債權(quán)行為的分離理論我們得知，即使物權(quán)行為無效，也不必然導(dǎo)致債權(quán)行為無效，因此探討"小產(chǎn)權(quán)房"合同效力問題是必要的。我們單純的看"小產(chǎn)權(quán)房"購買合同來說，只要符合合同成立要件，只要是雙方平等協(xié)商、自由簽訂，又沒有存在合同無效情形，就應(yīng)肯定合同的效力。不能因物權(quán)行為，而否定債權(quán)行為的效力。另外，如果賣方不能按時(shí)交房、或提出解約等，則應(yīng)按照違約予以追究責(zé)任，以維護(hù)交易安全和秩序，而不是追究侵權(quán)責(zé)任。因?yàn)殡m然買受人與轉(zhuǎn)讓人簽訂了《房屋買賣合同》并支付了購房款，但買受人始終只能與轉(zhuǎn)讓人形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如果將來就房屋產(chǎn)權(quán)問題出現(xiàn)爭(zhēng)議，其法律后果是買受人不能要求轉(zhuǎn)讓人交付房屋，而只能要求其返還房屋價(jià)款，無法繼續(xù)保留房屋。

(三) 繼承、遺贈(zèng)、和贈(zèng)與問題

因?yàn)樽鳛?span lang="EN-US">"小產(chǎn)權(quán)房"的購買者未取得完全的產(chǎn)權(quán)，購買者購買的是對(duì)房屋的占有權(quán)而不是所有權(quán)即不是占有、使用、收益處分的權(quán)利; 占有作為一種事實(shí)狀態(tài)為物權(quán)法所保護(hù)，但在沒有出臺(tái)新的法律時(shí)，對(duì)于"小產(chǎn)權(quán)房"的占有還不能轉(zhuǎn)化為法律所承認(rèn)的所有權(quán)，那么當(dāng)繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)與問題出現(xiàn)時(shí)，作為繼承人的子女或其他受遺贈(zèng)人的權(quán)利會(huì)受到怎樣的保護(hù)是我們應(yīng)考慮的問題。基于"小產(chǎn)權(quán)房"的本身性質(zhì)決定繼承人或受遺贈(zèng)人的權(quán)利是不可能優(yōu)于被繼承人、遺贈(zèng)人的，因第一居所而選購小產(chǎn)權(quán)房，為小產(chǎn)權(quán)房售賣準(zhǔn)備了較大的買方市場(chǎng)。

（四） "小產(chǎn)權(quán)房"合法化的必要性

通過對(duì)"小產(chǎn)權(quán)房"的性質(zhì)分析，可得出"小產(chǎn)權(quán)房"的產(chǎn)生和發(fā)展具有政策、經(jīng)濟(jì)、法律等方面原因: 從政策看，國(guó)家政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房涉及的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在歷史上經(jīng)歷了允許---禁止---再允許---再禁止的過程; 從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化發(fā)展，房?jī)r(jià)飆升的背景下，土地作為一種資源被過分地分配于地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商，農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利被肆意攫取，普通市民也因房?jī)r(jià)過高而無力購房，"小產(chǎn)權(quán)房"因此也就成為農(nóng)民和市民等普通公眾在經(jīng)濟(jì)利益上的一種自我救濟(jì)手段。

本文認(rèn)為，雖然現(xiàn)行政策、法律禁止城鎮(zhèn)居民購買"小產(chǎn)

權(quán)房"，但這種禁止在當(dāng)前是不合時(shí)宜的。黨的十七大報(bào)告提出

"統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展"、"形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局"。而禁止"小產(chǎn)權(quán)房"交易，正是人為地在城市與農(nóng)村之間制造壁

壘，不利于生產(chǎn)力的發(fā)展，是有違黨的十七大精神的。況且，"小產(chǎn)權(quán)房"已經(jīng)存在很多年了，關(guān)系到農(nóng)民以及城市中低收入群體的切身利益; 從客觀上講"小產(chǎn)權(quán)房"對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化起到有效的抑制作用，是稀缺住房資源的有益補(bǔ)充。貿(mào)然禁止小產(chǎn)權(quán)房與社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、民生保障要求及構(gòu)建和諧社會(huì)的主題相悖; "小產(chǎn)權(quán)房"是城市中低收入者要求生存權(quán)、廣大貧窮農(nóng)民要求發(fā)展權(quán)的體現(xiàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看， "居者有其屋"是和諧社會(huì)最基本的要求，農(nóng)民對(duì)集體土地享有的主體地位必須從法律上予以歸位、農(nóng)民享有的土地權(quán)利的完整性必須從法律上予以復(fù)原，整個(gè)法律制度的設(shè)計(jì)必須重新合理分配社會(huì)資源。因此說，"小產(chǎn)權(quán)房"合法化是一個(gè)必然的趨勢(shì)。

筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房是中國(guó)土地制度、戶籍制度及相關(guān)土地法律規(guī)定不完善等綜合原因下的產(chǎn)物，是我國(guó)法律制度設(shè)計(jì)上的利益分配失衡的體現(xiàn)。禁止"小產(chǎn)權(quán)房"交易，違反憲法關(guān)于國(guó)有土地與集體土地所有權(quán)平等的規(guī)定，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易自由規(guī)則，有違民法自愿原則和物權(quán)法物盡其用原則，也有悖于社會(huì)主義資源分配公平、公正精神，因此對(duì)"小產(chǎn)權(quán)房"應(yīng)賦予其合法的地位。同時(shí)有必要調(diào)整相應(yīng)的土地制度和戶籍制度，使之滿足現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要、符合構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求。

四、小產(chǎn)權(quán)房的法律解決途徑

目前小產(chǎn)權(quán)房的建成數(shù)量巨大，如果一概拆除的話對(duì)于已入住主的生活必然造成重大影響，而且還會(huì)造成巨大的資源浪費(fèi)，拆除顯然不是最佳的解決途徑。解決小產(chǎn)權(quán)房問題在于"疏堵結(jié)合"，要在最大限度保證公民利益的基礎(chǔ)上妥善解決好已建成及正在建的小產(chǎn)權(quán)房。

（一） 建立健全住房社會(huì)保障供應(yīng)體系。

對(duì)于每一個(gè)公民來說，房子是安身立命之所，是財(cái)產(chǎn)性收入中最重要的組成部分。住房作為一種特殊商品，是居住生存利益的保證。政府應(yīng)建立住房社會(huì)保障制度體系，為弱勢(shì)階層提供廉價(jià)住宅，要通過土地調(diào)控來保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)，使面向中低收入人群的普通商品住房的價(jià)格真正得以降低，真正使大多數(shù)人能夠"買得起房"、"住得起房"，而不必再冒被"罰沒"或"拆除"的風(fēng)險(xiǎn)去購買沒有任何保障的小產(chǎn)權(quán)房，從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房的購買熱潮。

（二） 完善有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)，使其有法可依

第一，在相關(guān)土地法律、法規(guī)中明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房的違法性。對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地和農(nóng)用地，國(guó)家應(yīng)該統(tǒng)一規(guī)劃，使農(nóng)村土地使用有規(guī)可依，在宅基地登記制度尚不完備的前提下，各級(jí)政府首先要做的是對(duì)城鎮(zhèn)周邊的農(nóng)村宅基地進(jìn)行準(zhǔn)確、全面的登記和規(guī)劃，及時(shí)掌握其增減，從而更準(zhǔn)確有效的規(guī)范農(nóng)村土地使用。在相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的條例中，明確規(guī)定建小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，應(yīng)依法予以禁止。第二，規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房的責(zé)任主體及承擔(dān)責(zé)任的形式，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房買賣違法行為的性質(zhì)與危害程度的不同，明確相應(yīng)的處罰方式及處罰力度，設(shè)定民事責(zé)任、行政責(zé)此，繼承人或受遺贈(zèng)人接受的也是占有，所以民事流轉(zhuǎn)關(guān)系一直處于不確定的狀態(tài)，對(duì)發(fā)揮物的價(jià)值是不利的。

(三)改革現(xiàn)行住房保障制度,為進(jìn)城農(nóng)民和進(jìn)城大學(xué)畢業(yè)生提供住房保障,促進(jìn)城市化進(jìn)程

城市化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求。逐步減少農(nóng)業(yè)和農(nóng)村人口,使其有秩序地向城市和小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,是實(shí)現(xiàn)城市化的途徑。現(xiàn)在,許多進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民和進(jìn)城工作的大學(xué)生經(jīng)過一段時(shí)間的奮斗,有了較為穩(wěn)定的工作和收入之后,就希望在城市生根、發(fā)展。他們有著融入城市的強(qiáng)烈愿望,但是,不斷攀升的房?jī)r(jià)就成了城市化的堅(jiān)強(qiáng)壁壘,現(xiàn)行城市住房保障制度對(duì)他們幾無顧及,無奈之下,他們只能選擇購買小產(chǎn)權(quán)房。從社會(huì)發(fā)展的角度,這一群體如果能夠在城市定居下來,盡快融入城市,將對(duì)促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定、縮小城鄉(xiāng)差別起重要促進(jìn)作用。因此我們確有必要將這一群體納入城市住房保障體系當(dāng)中,通過各種措施給其合理的預(yù)期,使其有能力通過自己一定年限的誠(chéng)實(shí)勞動(dòng)在城市購得一套住房,在購得住房前能夠有房可住。當(dāng)然,從技術(shù)層面,需要規(guī)定一些必備的條件,因?yàn)橥鈦砣丝诹鲃?dòng)性大,如果沒有限制,就會(huì)出現(xiàn)一哄而入的局面,浪費(fèi)城市發(fā)展的成果,使城市人均利益下降。

現(xiàn)在,雖然有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度,但是由于種種原因,其受惠人群極少,還時(shí)常出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象,如武漢等地出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)適用房連號(hào)所暴露的官商勾結(jié)事件。因此,改革現(xiàn)行住房保障制度要從以下幾方面著手:首先,要擴(kuò)大保障性住房的面積,這就要求地方政府要增加保障性住房用地規(guī)模;其次,通過立法明確保障性住房的申請(qǐng)條件,確保真正的低收入者能夠獲得住房機(jī)會(huì);第三,增加保障性住房發(fā)放的透明度,使之陽光操作,防止腐敗滋生;第四,加強(qiáng)保障性住房的監(jiān)管,對(duì)出租經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等違法行為嚴(yán)肅查處,取消其享受保障性住房的資格;第五,規(guī)范保障性住房的進(jìn)入與退出機(jī)制。保障性住房的作用在于保障,城市居民以家庭為單位,如果已經(jīng)取得了商品房,就無權(quán)再行申請(qǐng)保障性住房。如果在一個(gè)城市申請(qǐng)了保障性住房,就不得在本市或其他城市再行申請(qǐng)保障性住房,對(duì)因經(jīng)濟(jì)條件改善不再符合保障性住房條件的市民,應(yīng)及時(shí)收回廉租房或作相應(yīng)處理。

（四）對(duì)符合條件的小產(chǎn)權(quán)房確認(rèn)發(fā)證。

對(duì)符合城市發(fā)展規(guī)劃,建筑質(zhì)量合格的小產(chǎn)權(quán)房,應(yīng)在對(duì)開發(fā)單位進(jìn)行處罰、責(zé)令補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用、將該土地征收歸國(guó)家所有的基礎(chǔ)上確認(rèn)購房人的房屋所有權(quán),并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。購房人在申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金的差價(jià)。對(duì)在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)過程中存在違法行為的相關(guān)人員必須嚴(yán)格追究法律責(zé)任。補(bǔ)繳土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由有關(guān)部門進(jìn)行評(píng)估后確定,該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)過高,也不應(yīng)過低。過高會(huì)大大增加購房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),給經(jīng)濟(jì)條件差的購房人雪上加霜;過低會(huì)降低違法成本,給商品房市場(chǎng)造成新的沖擊。另外,對(duì)于購房人,可以采取靈活多樣的方式補(bǔ)繳土地出讓金,如能一次性交清的,政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書。如果不能一次交清,也可分期繳納,待其交清之后為其辦證,但是辦證之前禁止流轉(zhuǎn)。對(duì)于確實(shí)經(jīng)濟(jì)困難不能交納的,可以由政府評(píng)估之后將該房屋界定為經(jīng)濟(jì)適用房,給其發(fā)證,允許其居住,但是限制其轉(zhuǎn)讓;也可以根據(jù)房屋評(píng)估價(jià)值與土地出讓金的比例實(shí)行政府與其共有該房屋,給其辦證,確認(rèn)其享有房屋所有權(quán)之比例,允許其居住;如果將來其轉(zhuǎn)讓房屋,可以轉(zhuǎn)讓其享有的房屋份額,也可以與政府共同出售房屋,按共有比例分配房款。

五、   結(jié)語

筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房是中國(guó)土地制度、戶籍制度及相關(guān)土地法律規(guī)定不完善等綜合原因下的產(chǎn)物，是我國(guó)法律制度設(shè)計(jì)

上的利益分配失衡的體現(xiàn)。禁止"小產(chǎn)權(quán)房"交易，違反憲法關(guān)于國(guó)有土地與集體土地所有權(quán)平等的規(guī)定，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易自由規(guī)則，有違民法自愿原則和物權(quán)法物盡其用原則，也有悖于社會(huì)主義資源分配公平、公正精神，因此對(duì)"小產(chǎn)權(quán)房"應(yīng)賦予其合法的地位。同時(shí)有必要調(diào)整相應(yīng)的土地制度和戶籍制度，使之滿足現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要、符合構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)要求。

總之,小產(chǎn)權(quán)房問題解決對(duì)策包括兩個(gè)方面,一是對(duì)現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的處理,二是對(duì)城市住房制度的改革。前者是堵住小產(chǎn)權(quán)房的源,后者為解決中低收入者購房的流;只有這兩個(gè)方面努力,不可偏廢,才會(huì)有效解決小產(chǎn)權(quán)房問題。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和保障住房制度的改革,相信小產(chǎn)權(quán)房問題會(huì)盡快得到有效地解決。

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