一、 房屋承租人優先購買權概述

 

房屋承租人優先購買權制度是當今世界各國、各地區民法所普遍規定的制度，是社會經濟發展、城市化進程加快以及房地產業興起在各國法律上的必然反映。

 

在我國民法理論中，對于優先購買權的概念，許多學者都給出了自己的定義，主要觀點：蔡福華認為，優先購買權是指特定人，依法律規定在特定的買賣關系中，于所有人出賣財產時，依法享有在同等條件下優先于其它人購買的權利。而馬俊駒認為："優先購買權又稱先買權，是指特定人依法律規定或者合同約定，在出賣人出賣標的物給第三人時，享有在同等條件下優先于他人購買的權利。"筆者認為，雖然這幾種表述在文字上盡顯不同，但其所要表達的意思是相同的。基于此，房屋承租人的優先購買權可作如下定義：是指作為房屋承租人的自然人、法人、其他組織，在租賃合同的有效期內，在出租人出賣房屋時，依照法律的規定，在一定期限內，享有于同等條件下優先于第三人購買的權利。

 

二、房屋承租人優先購買權的法律性質

 

房屋承租人的優先購買權為何種法律性質，這對于優先購買權的研究是一個最基本的問題。在學界，我們通常有以下幾種學說來界定房屋承租人優先購買權的性質。

 

（一）、期待權說

 

所謂期待權是指，因具備取得權利的部分要件，受法律保護而具有權利性質的法律地位。持有此種觀點的學者認為，房屋承租人的優先購買權在出租人出賣房屋前尚未實現，所以是停留在期待狀態的。在《合同法》中對房屋承租人享有的優先購買權做出了明確的時間限定，即不是任何時候承租人都享有該項權利，只有在租賃合同存續期間，出租人出賣房屋，承租人才享有了優先購買權的期待可能性，然后在同等的條件下由可能變為現實。

 

（二）、形成權說

 

在德國，學者通常認為承租人的優先購買權為附條件的形成權，且此學說已被我國臺灣地區的學者所接納。

 

該說認為，房屋承租人的優先購買權是一種附條件的形成權，房屋承租人的優先購買權是可以依一方當事人的意思，形成義務人出賣與第三人同樣條件為內容的契約，而無需義務人的承諾，因此，只是這種形成權附有停止的條件，只有在義務人出賣標的物于第三人時，房屋承租人才能行使該權利。

 

（三）、請求權說

 

所謂請求權，是指在法律關系中得一方當事人請求他方為一定行為或不為一定行為的權利。

 

在我國臺灣地區就認為房屋承租人的優先購買權是買賣契約訂立請求權。該說認為，優先購買權是優先購買權人對出賣人的買賣合同訂立請求權，而依買賣合同訂立請求權的法理，買賣合同尚須經出賣人之承諾才能成立。

 

在此，我們又可以將請求權分為訂立合同請求權說、具有物權性質的請求權說和附有強制締約義務的請求權說。訂立合同請求權說主張的是，優先購買權人對出租人的買賣合同的訂立行使請求權。具有物權性質的請求權說則主張的是，承租人優先購買權是優先購買權人依法對出賣人即出租人享有的一種具有物權性質的請求，直接對抗第三人。最后，附強制締約義務的請求權說主張的則是，雖然承租人得請求出租人將房屋出賣于他，但出租人非有正當理由不得拒絕承諾。

 

（四）、物權說

 

在德國，以是否能夠對抗第三人將房屋承租人的優先購買權分為物權的優先購買權和債權的優先購買權。所謂優先購買權的物權說是指，房屋承租人的優先購買權具有物權性質，其效力不僅及于出租人，更可以對抗第三人，即如果出租人基于與第三人簽訂的房屋買賣合同進行所有權轉移的行為，而此行為有違承租人的優先購買權，因此該行為無效。

 

（五）、債權說

 

主張房屋承租人的優先購買權是債權的學者認為：承租人的房屋優先購買權僅僅是一種承租人對于出租人的債權，承租人對租賃物不享有所有權，不具有處分得權力，因而承租人僅可向出賣人要求其優先向自己為買賣關系的履行，而不得以此權利對抗第三人--若出租人未告知承租人出賣房屋的事實而與第三人簽訂買賣合同則承租人不得對抗他們的買賣合同，只能要求出租人承擔賠償責任。

 

筆者認為，房屋承租人的優先購買權應當屬于債權。在2009年出臺的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中，第21至24條細致了房屋承租人優先購買權的制度。這些規定肯定了房屋承租人優先購買權這種權利的存在價值，更是將房屋承租人的優先購買權定性為債權。租賃合同之承租人是基于債權合同享有的權利，屬于債權。因此，我們將基于房屋租賃所產生的優先購買權也定性為債權是合理的。同時，我認為將房屋承租人的優先購買權定性為債權性的優先購買權是有利于出租人行使處分權，這樣更加體現了民法的自身價值。

 

三、房屋承租人優先購買權的行使條件及限制

 

（一）、房屋承租人優先購買權的行使條件

 

房屋承租人優先購買權的行使是指，優先購買權人在知悉出賣人出賣標的物于第三人后，在行使期限內向出賣人為單方意思表示，表達其愿意以同等條件購買標的物的意思。房屋承租人優先購買權的行使條件主要包括以下幾點：

 

1、在租賃合同存續期間主張優先購買權。房屋承租人行使優先購買權的前提是存在房屋租賃關系，即在租賃合同有效的條件下，承租人才能享有優先購買權，在租賃合同無效或解除時就沒有所謂的優先購買權，也就是說在這種情況下優先購買權存在的基礎已經沒有了。正如德國學者迪特爾·梅迪庫斯所言，為了使優先購買權人能夠對自己權利的行使做出決定，其必須知道出租人和第三人之間存在買賣合同。

 

2、必須在"同等條件"下行使。依據《合同法》第230條規定，只有在同等條件下，承租人才可以享有優先購買權。這里所說的"同等條件"是房屋承租人行使優先購買權的實質要件，它不但限制了房屋承租人優先購買權的行使，同時也保護了出租人財產的合法權益。

 

學術界和司法實務界對同等條件的不同理解已經成為適用優先購買權的難點。關于同等條件的判斷標準主要有以下三種學說：

 

一是相對同等說。此說法目前占大多數。該說認為承租人購買條件與其他買受人的條件大致相同，即視為在同等條件下。

 

二是絕對同等說。該說認為承租人認購的條件應與其他買受人絕對相同或完全一致。

 

三是認為同等條件是指價格的同一。如果出租人基于某種特殊原因給予第三人比較優惠的價格，這些特殊因素又能夠以金錢來衡量，則應當在折合成金錢后加入價格之中，而如果這些特殊因素不能用金錢來衡量，那么我們應當采用市場價格來確定房價。

 

另外認為在一般情況下，同等條件即為同等價格。如果法律、法規另行規定同等條件還包括法律、法規的限制條件，當事人簽訂的合同中的約定，則可以成為同等條件的組成部分，但約定不能違反法律的規定。

 

3、必須在合理期限內行使。關于合理期限的問題《合同法》第230條規定了，"應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。"按照《城市私有房屋管理條例》第11條和《民通意見》第118條的規定，出租人出租租賃房屋的，應提前三個月通知承租人。在《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體運用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）也沒有做出全面的規定，《解釋》只規定了出租人出租房屋應當在拍賣五日前通知承租人以及出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確購買的即喪失優先購買權。

 

（二）、《解釋》關于房屋承租人優先購買權的行使限制

 

房屋的優先購買權是法律繼"買賣不破租賃"權利后對承租人權利保障的另一次延伸。在《解釋》中對承租人行使此權利進行了詳細的限制，進一步保障了雙方當事人的合法權益?！督忉尅分饕獙σ韵滤膫€方面的行使進行了限制：

 

1、房屋共有人行使優先購買權對承租人的限制

 

《物權法》第93、94 條明確規定了按份共有具有所有權性質；第101 條規定了共有人的優先購買權。根據物權法定原則，房屋共有人的優先購買權是具有物權性質，其權利行使可以對抗任意第三人，即具有物權的對世屬性；而合同法中的房屋承租人優先購買權是具有一定的范圍屬性。法律規定房屋共有人的優先購買權優于承租人的優先購買權，目的在于簡化物權關系，維護整個社會上的物占有與利用秩序，防止由于外人的介入而使共有人內部趨于繁雜，實現物的權能整體效益。

 

2、近親屬購買對承租人的限制

 

依據《解釋》第24 條的規定，出租人將房屋出賣給近親屬之時，承租人并不享有優先購買權。從此《解釋》規定中，筆者發現：與出租人之間具有身份關系的買受人，相對于房屋承租人而言，更加具有優越的地位。筆者認為，該條規定有利于促進家庭和睦和社會穩定，體現社會主義和諧社會的基本理念。

 

3、除斥期間的限制

 

優先購買權的除斥期間是指出賣人通知具有優先購買權的承租人將房屋賣給第三人的條件，承租人法定期限內未做出是否購買的意思表示，則承租人喪失優先購買權。在《合同法》中規定的僅僅是"合理期限"。按照《民通意見》第118條是以三個月為除斥期間。由于三個月的除斥期間過長，不利于法律關系的穩定和第三人利益的保護。《解釋》第21條也未做出明確規定，但規定了承租人在十五日內未表示購買，此權利則不受法律的保護。同時第23 條規定："出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。"法律對房屋承租人優先購買權行使期間進行了限制，但對出租人的合理通知期限仍沒有作出具體性的確定。筆者認為，通知的合理期間應當以出賣的意愿、第三人購買的意思、價金的高低、交易習慣等方面綜合判斷。

 

4、購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續的限制

 

在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續情形下，為了維護善意第三人的利益，保證公示公信的效力，應對承租人的優先購買權予以必要限制。而此時可以將"善意"分兩種情形來理解：第一，如果第三人知道承租人有優先購買權，那么其有義務去了解出賣人出賣財產時是否尊重了有優先購買權的其他人。如果第三人沒有去了解出賣人是否行使了通知義務，這將認定其主觀上有過失事由或者是非善意的，因而不能適用善意取得。第二，如果第三人不知道出賣房屋有承租人的情形，且查詢了房地產管理部門的登記簿未發現房屋上存在租賃的記載，那么就可以認定第三人為善意。

 

三、   房屋承租人優先購買權的缺陷

 

（一）、房屋承租人優先購買權的現行法律規范

 

在我國，關于優先購買權有房屋承租人的優先購買權和房屋共有人的優先購買權之分。隨著經濟發展的需要，我國優先購買權的立法也越來越完善。

 

最早關于房屋承租人的優先購買權的規定是于1983年12月7日，國務院頒布的《城市私有房租管理條例》的第11條規定："房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。"之后，在1984年《最高人民法院關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》中也規定了，房主出賣房屋時在同等條件下，原房客優先購買的權利應予保護?；谖覈睹穹ㄍ▌t》沒有這方面的規定，1988年最高人民法院在《關于貫徹執行< 中華人民共和國民法通則> 若干問題的意見(試行)》第118條中規定了："出租人出賣出租房屋應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出賣人未按此規定出賣房屋時，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"1994年建設部《公房條例》第36條第2款規定："出售出租公有房屋時，承租人有優先購買權。"1999年，我國《合同法》 第230條規定："出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。"而在這些立法過程中，關于我國房屋承租人的優先購買權，除了《合同法》正式以法律的形式進行了規定，其他都是規定在位階相對較低的行政法規中和司法解釋中。

 

（二）、房屋承租人優先購買權的法律制度的不足

 

 

1、行使優先購買權的主體不明確?！逗贤ā返?span lang="EN-US">230條與《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行) 》 第118條都只明確規定承租人享有優先購買權而對于其他房屋利益人的權利卻沒有做規定，但根據法理以及實踐中的具體操作，還應當具體規定其他特定主體基于特定事由而享有的優先購買權。這里主要表現為承租人優先購買權與共有人優先購買權的沖突問題，問題一是當房屋是共有物權時，共有權人的優先購買權與承租人的優先購買權發生了沖突，究竟是哪方的權利優先？在《民法通則》第78條第3款、《民通意見》第92條、《公司法》第35條第3款等均為關于共有人優先購買權的規定中都沒有明確規定。理論界有學者認為：承租人的優先購買權優先于共有人的優先購買權，這便于房屋部分所有權和使用權的合二為一，可以使承租人減少因使用該房屋而支出的費用。另有學者認為：鑒于共有人的優先購買權是一種物權性的購買權，而承租人的優先購買權是一種債權性的優先購買權，且買賣不破租賃原則的確定已確保了承租人優先購買權制度的實現，因此共有人的優先購買權效力應有于承租人優先購買權的效力。二是對于按份共有人的優先購買權，《民法通則》第73條第3款規定："按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。"《關于貫徹執行<民法通則>若干問題意見》也規定："共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。"根據這兩部法律的規定，房屋的按份共有人對房屋也是享有優先購買權的，而房屋承租人也享有優先購買權，出租人出賣房屋時，這兩個優先權就會發生沖突。

 

2、優先購買權行使期限的規定不一致。優先購買權制度是體現法律對特定當事人的保護，而這種保護是通過在一定程度上限制財產所有人的處分權來實現的。但是，優先購買權人也必須在法律規定的合理期限內行使權力，否則，將造成對所有權人的不合理限制，也不利于交易的順利進行，擾亂市場秩序。在我國法律，對承租人優先購買權行使期限沒有明確規定，在《民法通則》第118條規定的提前通知期限是三個月。但是，在《合同法》第230條規定："出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件的優先購買權。"而這里的"合理期限"僅僅是一個模糊的概念。然而在《解釋》中也沒有做出全面的規定，《解釋》只規定了出租人出租房屋的應當在拍賣五日前通知承租人以及出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確購買的即喪失優先購買權。法律規定的不同，致使在實踐操作中存在了諸多問題。

 

因此，為了保護當事人的權益，促使權利人盡快行使其權利，防止權力的濫用，并且促進交易的順利進行，必須明確房屋承租人優先購買權的行使期限、方式和除斥期間。

 

3、優先購買權"同等條件"標準不統一。法律之所以規定"同等條件"，一是表明優先權的相對性和有條件性；二是表明優先購買權并不是以損害出賣人的實質利益為代價的；三是表明優先購買權的設立并不是絕對的剝奪他人的購買機會。在前文也提到了關于"同等條件"的判斷標準有三種學說：絕對同等說；相對同等說；同等條件是指價格的同一。

 

（三）、侵害承租人優先購買權行為的法律后果未作規定

 

在我國現行法律中，對于侵犯房屋承租人優先購買權的行為，沒有做出相應的處罰措施。這里所說的侵害主體我們主要可以分為兩類：一類是房屋的出租人；第二類為第三人。如果房屋出租人沒有在合同期限內通知承租人行使其優先購買權，而與第三人簽訂了房屋買賣合同，那么他們應當承擔什么責任？再者，如果出賣人履行了通知的義務，但承租人的優先購買權未得到實現，那么他們又應當承擔什么責任？在《合同法》中我們并不能找到相應的答案。雖然承租人可以參照《意見》請求法院宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效，但是這里所說的宣告無效，并非是一種具有法律強制力的處罰措施。同時，實踐證明，僅僅靠法院宣告出租人與第三人之間的買賣無效，并不等于承租人與出租人之間的買賣關系就自動確立有效了。這樣一來，對承租人優先購買權的保護留下了漏洞，承租人的優先購買權就失去了真實的意義。

 

四、完善我國房屋承租人優先購買權的立法建議

 

房屋承租人優先購買權制度是當今世界各國或各地區民法所普遍規定的制度，這是社會經濟發展、城市化進程加快、以及房地產業興起在各國法律上的必然反映。我國從上世紀90 年代實行住房商品化改革后，房地產市場蓬勃發展，但同時由于種種復雜的原因，也催生了房價持續走高這樣的問題。在普通百姓購買力還普遍不足時，比較實際、快捷地實現房屋居住的辦法即為先租賃后購買，有能力時再選擇對租賃房屋的購買，這樣既方便又實際。于是現實生活中，作為房地產市場組成部分的房屋租賃市場在我國逐漸發展并繁榮起來。隨著市場經濟的要求，我國對于房屋承租人優先購買權制度的立法也在漸漸完善。從最早的1983年12月7日，國務院頒布的《城市私有房租管理條例》的第11條規定到2009年經最高人民法院審判委員會第1469 次會議通過的《關于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》都展示了房屋承租人優先購買權制度的不斷完善，但在現實的司法操作中，房屋承租人優先購買權制度的個案還是存在諸多問題的。因此，就現行法律基礎上，我將提出以下意見。

 

（一）、明確我國房屋優先購買權行使的主體

 

《合同法》 第230條的規定，能夠享有和行使優先購買權的主體僅限于房屋租賃合同中的承租人。但是，當承租人的優先購買權與共有人的優先購買權發生沖突時，何者為先并無明確規定。我國臺灣部分學者認為，依利用權優于所有權的精神，共有人的優先購買權不應優先于其他類型的優先購買權，包括承租人的優先購買權。而根據物權優于債權的原則，共有人應享有優于承租人的購買權是我國法學界所推崇的主流觀點。筆者支持以上觀點，共有權作為所有權的一種，屬于物權；而租賃合同之承租人是基于債權合同享有的權利，屬于債權，基于物權優于債權的原則，當兩者存在沖突的時候應優先保護共有人的優先購買權。這更符合我國一直提倡的公平原則，較大的保護了共有人的利益，而對承租人利益的損害也縮小到了一定程度，是一種較為合理的解決辦法。

 

（三）、明確出租人出賣房屋的通知期限和承租人行使優先購買權的期限

 

出租人出賣房屋是所有權的轉移，而房屋買賣是標的額較大的交易活動，也是對出租人處分財產權利的一種限制，因此對于買受人來說，應當有一定的考慮時間，對于承租人來說同樣也應當也一定的期限來考慮是否購買房屋。我國現行法律規定的是"合理期限"和"提前三個月"，這里僅僅對出租人的通知義務的履行期限作出了限制，而未對承租人行使權利進行期限的限制。在《解釋》第21 條規定，也未做出明確規定。但表明了承租人在十五日內未表示購買，此權利則不受法律的保護。這些規定明顯已經開始不符合市場經濟的發展了。因此司法解釋應當給予明確的具體規定。

 

出租人出賣房屋應當分為兩個階段：一是出租人具有出賣房屋的意向時向不特定的人發出要約邀請。二是出租人和有意向購買房屋的第三人訂立合同的階段。因此，基于上述兩種階段，我認為在出租人有意向出賣房屋階段時，應當隨時通知承租人，但在此階段房屋承租人的優先購買權并不能真正實行，當出租人與第三人訂立房屋買賣合同時，承租人才能行使優先購買權，這時出租人應當盡快通知承租人，使得承租人盡快考慮是否行使其優先購買權。而這一通知義務應當在五日內完成。

 

對于承租人優先購買權行使期限的確定，我們應當考慮到瞬息萬變的市場情況和市場交易的安全的要求，也要考慮到對于出賣房屋這件事對承租人利益的影響。因此，我們應當既要考慮承租人的權利的保障，同時他也要考慮對于出租人而言交易時間不能過分長。根據我國目前的交易速度，基于買賣關系的效率的要求，我們不應當將除斥期間規定的過長。我們可以參考中國人民大學《中國物權法草案建議稿》中的意見，把行使期限分為三個步驟：第一，在出租人按規定通知后，承租人應當在15日內行使優先購買權。第二，在出租人沒有通知的情況下，從承租人知道或應當知道出賣人與第三人之間的買賣關系之日起3個月內行使優先購買權。第三，在第三人沒有通知，且承租人不知道或者無法知道出租人與第三人訂立買賣合同的情況下，除斥期間為一年。

 

（三）、明確"同等條件"的內涵

 

"同等條件"是我國法律對于房屋承租人行使優先購買權的實質要件即只有在"同等條件"下承租人才能享有優先購買權。但是，對于"同等條件"的說法卻存在許多不同，這使司法工作人員在司法實踐中產生了不同的價值判斷，從而使與房屋承租人優先購買權相關的案例產生了不同的判決結果，從而有可能損害出租人或者房屋承租人及第三人的合法利益。

 

對于"同等條件"，上文已經簡述了它的判斷標準有三種學說：絕對同等說；相對同等說；同等條件是指價格的同一。筆者認為我國司法實踐應當采用"相對同等說"。而由于相對同等的條件在應用上存在一定難度，我國的司法解釋，應當首先對"同等條件"的判斷依據做出一個原則性的規定，如同等條件首先并且最重要的應當是價格條件的同等。從出賣人的角度加以考慮，出賣人主要是為了謀取利益才出賣財產，因而出賣的價格應當是主要的考慮因素。將同等價格作為同等條件的判斷標準，也是具有客觀性和公正性的且可操作性。再次，我們應當也要注意到支付方式和支付期限的約定，在一定程度上支付的方式也會存在一定的時間問題，比如說出賣人要求第三人一次性支付價款的，承租人就不得要求分期付款；如果允許第三人分期付款的，由于每個人的信用不一樣，承租人也不得主張同等的待遇，除非承租人提供擔保。

 

其余的條件我們應當和第三人買賣合同中的具體條約作比較，判斷是否有不合理的或者特殊的條件存在在買賣合同中，從而保護三方當事人的合法利益。"同等條件"的設立是為了保護出租人的所有權利益，因此對于承租人提出的購房條件我們不能從根本上對出租人的利益有負面影響。

 

實踐中，在"同等條件"判斷的優惠條件中，我們要具體問題具體分析，看是否能將其轉化為金錢來衡量，以此來平衡出賣人，承租人和第三人的利益。

 

（四）、明確侵害承租人優先購買權行為的處罰措施

 

對于在實踐中產生的出賣人或者第三人侵犯了承租人的優先購買權的問題，切實保障承租人的優先購買權制度的實施，我國立法應當規定對于侵害承租人優先購買權行為的處罰措施做出具體的規定，從而使優先購買權制度更加完善，使之操作性更加切合社會主義和諧社會的發展。筆者特此提出以下意見：

 

對于出賣人不履行通知義務或者采取其他方式侵犯承租人的優先購買權的，擅自將房屋出賣給第三人的，承租人應當在請求法院撤銷出賣人和第三人的買賣合同關系的同時，請求法院確認出賣人與自己的買賣關系的成立。在此同時，若出賣人和第三人的買賣行為侵害到了承租人的合法權益，給承租人造成不必要的財產損失，那么在造成損失的范圍內，出賣人應當承擔賠償責任。其次，如果出賣人與第三人為惡意串通，從而侵犯了承租人的優先購買權的，則出賣人和第三人應當承擔連帶責任。當然，如果是承租人的惡意訴訟，那么對出賣人和第三人造成損失的也應當承擔損失的賠償責任。