摘要：涉農(nóng)案件中，相當(dāng)數(shù)量的糾紛和矛盾都與宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有關(guān)。在我國不斷加快新農(nóng)村建設(shè)步伐的背景之下，現(xiàn)行法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定與現(xiàn)實中農(nóng)村宅基地使用權(quán)私自流轉(zhuǎn)現(xiàn)象之間的矛盾，使得農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題近年來受到社會各界的關(guān)注。如何合理有效利用農(nóng)村宅基地、建立合乎實際的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)法律制度，是當(dāng)前的一個理論熱點、實踐難點問題。

關(guān)鍵詞：宅基地；宅基地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)

我國一直以分配的方式為農(nóng)民提供宅基地，形成了以土地集體所有、農(nóng)民無償無限期占有、使用為基本特征的宅基地使用權(quán)法律政策。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，特別是當(dāng)前城鄉(xiāng)一體化、農(nóng)村城市化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實需求日益增加，但由于宅基地歸集體所有，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到國家法律、政策層面的限制，國家對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一直采取的是禁止性規(guī)定，目前社會各界雖然存在農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的呼聲，但相關(guān)制度構(gòu)建一直徘徊不前，這一狀況導(dǎo)致了各類宅基地確權(quán)糾紛及隱形買賣現(xiàn)象不斷增加。

一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)概述

（一）關(guān)于宅基地的界定

宅基地，主要是是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為滿足本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員的生活和從事家庭副業(yè)生產(chǎn)的需要而分配給每戶使用的宅基地及附屬用地。[1]通俗的說，宅基地就是指經(jīng)過法定程序批準(zhǔn)，用以建筑住房的土地，包括已建住房用地和經(jīng)批準(zhǔn)待建房的土地，一般還包括廚房、牲畜圈舍等附著物用地和采光、通道、天井、滴水、排水等設(shè)施占用的土地。

（二）宅基地使用權(quán)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法取得的在農(nóng)村集體組織所有的土地上建筑房屋并居住使用的權(quán)利。[2] 宅基地使用權(quán)具有以下幾個特征：

1、主體的特定性：農(nóng)村宅基地使用權(quán)只能是集體組織內(nèi)部的成員以戶為單位享有。當(dāng)然也可能存在特殊的情況，例如有些地方如果經(jīng)過村民大會同意及相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，某些特殊的、非本村村民的其他人，如集體經(jīng)濟(jì)組織招聘的技術(shù)人員在本村落戶、批準(zhǔn)回鄉(xiāng)定居的職工、復(fù)原退伍軍人等，可以申請獲得宅基地。

2、取得程序的嚴(yán)格性：農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得必須履行法定的申請手續(xù)。具體來說，就是要以戶為單位提出申請，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)，并且應(yīng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃的條件下取得。涉及農(nóng)用地占用的，還必須依照《土地管理法》第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

3、具有一定的無償性和永久性。農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)幕蛘呤侵Ц逗苌俚馁M用。從權(quán)利的期限來看，現(xiàn)行法律法規(guī)沒有對宅基地使用權(quán)的期限作明確規(guī)定。但根據(jù)我國房地產(chǎn)法領(lǐng)域"房地一致"的基本原則，只要村民宅基地上的建筑物存在，宅基地使用權(quán)就能由村民以戶為單位的形式而長期享有，受法律的保護(hù)。這種宅基地使用房地產(chǎn)無償性和永久性，表明宅基地使用權(quán)具有一定房地產(chǎn)福利性質(zhì)。

4、轉(zhuǎn)讓的限定性：本著調(diào)劑余缺的原則，宅基地使用權(quán)可以在本集體成員之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓，宅基地出讓以后，出讓人一般不得再次向集體申請新的宅基地使用權(quán)。

（三）宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式，主要是指不同主體之間的流轉(zhuǎn)。按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村村民的宅基地歸集體所有，由農(nóng)村村民長期使用，農(nóng)宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)人采用出租、出賣、抵押或者宅基地入股聯(lián)營等形式轉(zhuǎn)讓空閑的宅基地。但是宅基地使用權(quán)可以本著調(diào)劑余缺的原則，在本集體成員之間協(xié)議轉(zhuǎn)讓，宅基地出讓以后，出讓人一般不得再次向集體申請新的宅基地使用權(quán)。可見，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓主體只能是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，有非常嚴(yán)格的要求。但在我國的實務(wù)中，在民間的私下操作下，當(dāng)事人通過出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等方式進(jìn)行宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，使得受讓主體身份突破了法律規(guī)定的同一集體經(jīng)濟(jì)組織的限定。

二、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

（一）關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律規(guī)則

關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)則可謂多種多樣，包括憲法、法律、行政法規(guī)、部門性規(guī)章、地方性法規(guī)在內(nèi)，構(gòu)成了我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度的全部。其中，重點的法律法規(guī)包括以下幾個：

1、《土地管理法》和《物權(quán)法》的規(guī)定。《土地管理法》第8條規(guī)定："農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。"同時，第62條對村民建房用地(也就是宅基地)作了規(guī)定："農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。"并且規(guī)定"農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。"上述規(guī)定可以說在法律上確立了與農(nóng)民身份相關(guān)聯(lián)的宅基地使用權(quán)分配原則，即"一戶一宅"，但其只是嚴(yán)格地限制了出賣、出租后不得再申請宅基地，并沒有明文規(guī)定絕對禁止農(nóng)村村民出賣、出租住房。2007年10月1日生效的《物權(quán)法》在用益物權(quán)中設(shè)立有宅基地使用權(quán)一章，用于專門規(guī)范宅基地使用權(quán)。但《物權(quán)法》并沒有對宅基地使用權(quán)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，只有四條原則性的規(guī)定，尚有待完善。依照《物權(quán)法》第153條的規(guī)定，有關(guān)宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓等具體問題，應(yīng)適用《土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定。因此可以看出，關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的處理，還是主要適用《土地管理法》等法律和國家其他有關(guān)規(guī)定。

2、行政法規(guī)與部門規(guī)章。與我國法律上的原則性規(guī)定相比，行政法規(guī)與部門規(guī)章關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的問題則有著比較明確的規(guī)定。99年國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，其中第2條第2款規(guī)定:農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，相關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2004年11月2日，國土資源部為了進(jìn)一步加強農(nóng)村宅基地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理、節(jié)約使用土地，切實保護(hù)耕地，制定了《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》。該意見嚴(yán)格規(guī)定了宅基地的申請條件，強調(diào)"農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準(zhǔn)。"在《<關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見>的通知中》更是明確提出了：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。[3]

3、地方性規(guī)章。絕大多數(shù)省市都有權(quán)發(fā)布本行政區(qū)劃內(nèi)的宅基地管理辦法或意見，這主要是因為法律雖然對涉及農(nóng)村房屋、宅基地買賣做了一些規(guī)定，但較為原則，在實踐中操作性并不是很強。一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，如廣州、蘇州等地區(qū)，結(jié)合自身情況制定了關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定。

通過以上法條的列舉，我們不難總結(jié)出，在現(xiàn)階段，出于對土地用途管制的需要，國家是明令禁止宅基地的流轉(zhuǎn)的。糾其原因，主要有以下幾個方面：1、所有權(quán)的集體性。城市的土地屬于國家所有農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有，農(nóng)民對宅基地只享有使用權(quán)，占有權(quán)，其收益及處分權(quán)受到法律、政策的嚴(yán)格限制。2、使用權(quán)利的福利性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)申請主體只能是集體組織內(nèi)部的成員，在一定程度上體現(xiàn)出集體"成員權(quán)"特征。并且，農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)模蛘咧唤患{了很少的費用的做法也主要是出于對本集體經(jīng)濟(jì)組織成員給予的一種優(yōu)待，其他經(jīng)濟(jì)組織的成員和城鎮(zhèn)居民當(dāng)然是沒有權(quán)利享有這項權(quán)利的。3、土地資源的有限性。土地作為一種資源，決定了其有限性，雖然農(nóng)村土地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但國家不允許任意改變土地用途，因此宅基地使用權(quán)人原則只能利用宅基地建造住宅及附屬設(shè)施供其居住和使用，不能將宅基地使用權(quán)出賣或轉(zhuǎn)讓。國家禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，其立法本意即在于保護(hù)農(nóng)民的宅基地的專用使用權(quán)，防止出現(xiàn)農(nóng)民因轉(zhuǎn)讓房屋而喪失宅基地使用權(quán)，并最終導(dǎo)致出現(xiàn)流離失所的情況。"一戶一宅"的規(guī)定也是為了保護(hù)土地這項珍貴的資源，避免宅基地的過度開發(fā)造成對耕地的占用，保障土地資源的可持續(xù)利用。

（二）宅基地使用權(quán)的隱形流轉(zhuǎn)

雖然《土地管理法》等法律法規(guī)均對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了限制性的規(guī)定，但仍然自發(fā)形成了隱形的流轉(zhuǎn)市場，進(jìn)行"地下"操作，處于隱蔽狀態(tài)：通過買賣等方式取得農(nóng)村住房的所有權(quán)，根據(jù)目前我國房地產(chǎn)法的"房地產(chǎn)一致"的原則而間接"享有"住房下的宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)的隱形流轉(zhuǎn)包括以下幾種方式：

1、房屋轉(zhuǎn)讓。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，一方面使得農(nóng)民收入也明顯提高，使取得一定收入的農(nóng)民在城市購買房產(chǎn)成為可能，或者是擁有大量閑置資金的農(nóng)民有能力不斷擴(kuò)大其住宅房屋的面積，出現(xiàn)大量的空置住房；另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市商品房的價格也不斷攀升，成交農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善及較低的房價，一些城市居民將購房的眼光投向了郊區(qū)農(nóng)村，"反城市化"的現(xiàn)象也在一定程度上存在著。在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，供需雙方大量達(dá)成合意。并且，較之于城市快節(jié)奏的生活而言，農(nóng)村大多風(fēng)景優(yōu)美，環(huán)境清新，很多城市居民選擇在農(nóng)村購買房屋以享受幽靜生活，這種"逆城市化"現(xiàn)象日漸顯著，從而也形成了農(nóng)村房屋的買方需求。

2、房屋出租。這是最為普遍的一種流轉(zhuǎn)形式，即村民在依法取得的宅基地上建成房屋后，將房屋整體或部分出租，個人獲得利益，承租人將其作為住宅、辦公、休閑、倉庫或其他經(jīng)營服務(wù)場所。從形式看，"租"和"賣"之間并沒有嚴(yán)格的界限，從短租、長租到買斷，其實是一條連續(xù)的曲線，難以把"租"、"賣"截然分開的。由于政府明令禁止宅基地和農(nóng)民住宅買賣，因此，城鎮(zhèn)居民便采用這種變相的手段購買農(nóng)民的房屋和宅基地。

3、房屋抵押。近幾年來，一些農(nóng)民因發(fā)展效益農(nóng)業(yè)、私營企業(yè)或個體經(jīng)濟(jì)而缺少資金，借款無路，便用自己房屋和宅基地作為信用擔(dān)保，向金融部門申請貸款的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮。雖然《擔(dān)保法》對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押持禁止態(tài)度，但并沒有禁止農(nóng)村住宅所有權(quán)的抵押，故在農(nóng)村住宅所有權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)實現(xiàn)時，怎樣處理抵押的房屋也成為一項難題。

4、房屋繼承。《繼承法》第三條規(guī)定："遺產(chǎn)是公民死亡是遺留的個人合法財產(chǎn)。"農(nóng)村房屋為村民的個人財產(chǎn)，繼承人當(dāng)然的對房屋享有繼承權(quán)。但是與房屋的所有權(quán)不同，村民對農(nóng)村的宅基地只有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，因此不是一般的"個人合法財產(chǎn)"，故從法律上是不可以繼承的。

雖然國家已明令禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)并且限制城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住宅，但是由于經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，城市化進(jìn)程加快和農(nóng)村住房閑置等原因，使得我國農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基使用權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出一種"隱形交易"的特征。對此，筆者不禁產(chǎn)生以下疑惑：①、限制農(nóng)村的住宅向城市居民的出售是否妨礙村民對其合法財產(chǎn)行使權(quán)利？②、農(nóng)村的住房是否可以向非本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的其他農(nóng)民出售？③、城鎮(zhèn)居民是否可以通過實現(xiàn)抵押、繼承的方式獲得農(nóng)村房屋？④、若對②③問題的回答是肯定的，那么農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨房轉(zhuǎn)移原則如何實施？在我國，根據(jù)"房地產(chǎn)一致"的原則，房屋與宅基地的使用權(quán)是不可分離的，只能為同一人所有。并且，根據(jù)"地隨房走"的原則，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移一般也會導(dǎo)致房屋土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。但是自《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施以來，宅基地使用權(quán)須經(jīng)過申請批準(zhǔn)方可隨房轉(zhuǎn)移。法律的漏洞及其與現(xiàn)實的矛盾，導(dǎo)致住宅轉(zhuǎn)讓與宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的人員割裂，問題重重。

三、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革

如前所訴，現(xiàn)行法律禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定與現(xiàn)實中農(nóng)村宅基地使用權(quán)隱形流轉(zhuǎn)現(xiàn)象大量存在之間的矛盾，使得農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題近年來受到社會各界的關(guān)注。目前，關(guān)于宅基地使用權(quán)的能否轉(zhuǎn)讓的問題，主要有以下三種觀點：

1、第一種觀點認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。宅基地上的房屋屬于農(nóng)民所有，應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)其對財產(chǎn)所享有的權(quán)利，并根據(jù)"房地產(chǎn)一致"的原則，使受讓著享有宅基地的使用權(quán)。此外，由于我國法律規(guī)定宅基地使用權(quán)不能用于抵押，在實踐中，大多數(shù)抵押人是不愿意接受宅基地上建造的房屋用于抵押的，因為此種情況下，由于存在宅基地不得抵押的法律規(guī)定而使房屋的抵押權(quán)人不能實現(xiàn)房屋的抵押權(quán)。這樣一來，大大影響了農(nóng)村居民的融資渠道。因此，允許宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，有利于解決農(nóng)民生產(chǎn)資金缺少問題，有利于改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。

2、第二種觀點認(rèn)為不宜放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。從全國范圍看，目前我國農(nóng)村缺乏全面的社會保障體系，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，是農(nóng)民生產(chǎn)、生活的基本保障，農(nóng)民一戶只有一處宅基地，假如農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，從而影響社會穩(wěn)定。如果放開轉(zhuǎn)讓，可能會造成有些人多占宅基地、甚至為城鎮(zhèn)居民購置宅基地提供便利條件，造成國家土地管理制度在執(zhí)行中的混亂。

3、第三種意見認(rèn)為經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意，宅基地使用權(quán)可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部隨著房屋的轉(zhuǎn)讓而有條件的轉(zhuǎn)讓，以實現(xiàn)物盡其用的目的。

經(jīng)過分析，筆者認(rèn)為，雖然國家已明令禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但宅基地使用權(quán)隱形流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象仍大量存在，一方面說明允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有著現(xiàn)實的需要。現(xiàn)行農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度，是計劃經(jīng)濟(jì)時代的歷史產(chǎn)物，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和改革開放深層次的發(fā)展，己不符合時代要求。另一方面，限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度造成"隱形市場"的存在，也增加了當(dāng)事人的交易成本和風(fēng)險，不利于交易雙方合法權(quán)益的保護(hù)。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，卻因現(xiàn)實中的許多例外而導(dǎo)致"禁而不止"。由此不能不想到，一項禁令如果頒布后不能貫徹，或者貫徹的成本太高，那就不如不頒布。[4]因此，筆者認(rèn)為需改革現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，逐步放寬宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

1、構(gòu)建一個完整的宅基地使用權(quán)的法律體系。具體說來，就是要修改現(xiàn)有的《土地管理法》、《物權(quán)法》以及相關(guān)的行政法規(guī)與部門規(guī)章、地方性規(guī)章，開放宅基地使用權(quán)的租賃市場，刪除"禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置房屋"的規(guī)定，允許在一定條件下的宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

2、對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)設(shè)定嚴(yán)格的條件。首先，關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，可以規(guī)定為："宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓、抵押，建造在宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓、抵押的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓、抵押。"限制直接轉(zhuǎn)賣宅基地從中牟利。其次，應(yīng)明確農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的前提是閑置住房的存在，保證農(nóng)村居民能夠居有其所。作為理性經(jīng)濟(jì)人，一般來說，農(nóng)民如果自身住宅沒有保障，對于自己的住房和宅基地是不會輕易流轉(zhuǎn)出去。再次，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。出于土地資源的有限性和基于對放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可能會造成有些人多占宅基地、甚至為城鎮(zhèn)居民購置宅基地提供便利條件，造成國家土地管理制度在執(zhí)行中的混亂的擔(dān)心，堅持"一戶一宅"的分配標(biāo)準(zhǔn)，在一定程度上可以防止此類現(xiàn)象的產(chǎn)生。最后，由于宅基地使用權(quán)的賦予是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)的一種體現(xiàn)，具有一定的福利性，因此，如果宅基地使用權(quán)在非集體經(jīng)濟(jì)組織之間的農(nóng)民、農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民之間交易的，因?qū)⑥D(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)所得的收益上交集體經(jīng)濟(jì)組織。

3、完善宅基地使用權(quán)登記制度。目前，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記中存在的一物二主、界址重疊、漏登、錯登等問題很多，應(yīng)該引起管理部門的高度關(guān)注。并且，到目前為至，我國尚未完成宅基地使用權(quán)登記工作，因而要加快宅基地登記發(fā)證工作的步伐，確立此過程中諸如"超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地"登記、"一戶多宅"登記等問題的解決方案。同時，對農(nóng)村的宅基地進(jìn)行一次徹底的普查，建立健全宅基地地籍檔案。對于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和變更，也應(yīng)該及時變更登記。

4、拓寬村民的融資渠道，完善農(nóng)村社會保障制度。農(nóng)民的生活在很大程度上離不開房屋和宅基地，一般來說，農(nóng)民如果自身住宅沒有保障，對于自己的宅基地不會輕易流轉(zhuǎn)出去。但在某些情況下，如資金短缺有籌集無路的情況下，為保證最低的生產(chǎn)生活需要，一些村民還是會選擇抵押房屋來換取資金的周轉(zhuǎn)，若到時無力償還，農(nóng)民就將面臨居而無所的困境。農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)必然要涉及少數(shù)沒有生活來源的失地農(nóng)民的住房保障問題，而建立失地農(nóng)民的必要保障制度也是有必要的。此外，關(guān)于農(nóng)村貸款難問題，也應(yīng)當(dāng)通過國家信貸扶持政策等方式予以解決。

從我國現(xiàn)實情況出發(fā)，建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)是有著現(xiàn)實的需要的。在允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的過程中，國土資源等部門更應(yīng)該進(jìn)一步加強農(nóng)村宅基地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)合理、節(jié)約使用土地，切實保護(hù)耕地，法院在審理類似農(nóng)村宅基地案件也具有一定的借鑒意義。         

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