承租人連續兩次租賃同一處門面房，租期均是5年，第三次續租時預交了房租，但雙方未能就租金達成合意。租賃合同是否成立？

 

兩度租房近十載

 

2000年3月，老王以25000元的價格承租了某小學門面房一間，做起了文具生意，租期為5年。由于地段優越、盈利頗豐,期滿后，老王經與校方協商，于2005年7月簽訂了一份為期五年的續租合同，并一次性交納了租金35000元。2009年8月，出租人通知老王，如果打算繼續承租的話，需預交租金4萬元。為繼續承租這間門面房，老王于2009年8月將4萬元錢繳給了校方，校方為老王開具了收據，載明收款事由為預收門面房租金。

 

俗話說，天有不測風云，人有旦夕禍福。2010年初，由于老伴腰椎間盤突出癥復發，老王不得不到醫院照顧老伴，生意無暇打點。無奈之下，老王遂將該門面房以年租金28000元的價格轉給了小趙夫婦，期限至2011年1月14日。

 

租金租期起爭議

 

隨著第二個階段租期將至，該地段房子租金看漲，經上級主管部門同意，校方決定上調租金，并分別于2010年1月、6月、7月三次發布關于門面房公開租賃的通知，將租賃期限調整為三年，租金為55000元，并明確了對預交4萬元租金的原租賃戶的處理方式，要求沒有交齊租金的租戶在一定期限內補齊，過期不交者視為自動放棄。

 

2010年7月房屋租賃期滿，老王再次找到校方負責人協商續簽租賃合同事宜。老王認為自己前兩次與校方所簽合同均是5年期，依據交易習慣，自己在2009年8月交的4萬元是下一個5年期的租金，自己已經將租金交清，無需補交。而校方則認為雙方不存在交易習慣問題，4萬元是3年期的預付款，收據中已予以明確。雙方爭執不下，未能重新簽訂書面租賃合同。

 

矛盾激化上法庭

 

久商無果，校方一紙訴狀將老王告上了法院，稱2005年7月與被告簽訂房屋租賃合同一份，約定租賃期限五年，租金每年7200元（實交7000元）?，F合同已到期，被告仍占用原告的房屋，要求解除租賃合同，由被告返還租賃房屋，賠償租金損失2萬元，并負擔本案的訴訟費。被告老王辯稱，原被告于2000年3月建立房屋租賃關系，租期為五年，一次性交納租金25000元。第一次租賃期滿后，雙方又于2005年7月簽訂一份租期五年的租賃合同，被告一次性交納租金35000元。2009年8月，原告以資金緊張為由，要求被告提前交納下一個五年租期的租金，被告于2009年8月按照原告要求繳納4萬元，原告向被告出具了收據，因此，原告起訴要求解除租賃合同無事實和法律依據，要求依法駁回原告的訴訟請求。

 

法槌落下止紛爭

 

豐縣法院審理后認為，原告與被告于2005年7月簽訂的房屋租賃合同，是雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應認定為合法有效。依據雙方約定，合同到期后，被告能否繼續租賃涉案房屋，應征得原告的同意，并重新簽訂房屋租賃合同。本案合同到期后，雙方未能就涉案房屋的繼續租賃達成合意，導致未重新簽訂書面租賃合同。根據合同法規定：“租賃期限為六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”對于被告主張雙方存在五年期租賃交易習慣，預交的4萬元租金系下一個五年租期的租金的問題，根據合同中關于期滿續租的約定，不足以認定雙方存在以五年為周期的租賃交易習慣。租賃合同尚未到期時，原告三次發布通知，告知租賃期限和租金問題，并明確了對預交租金的原租賃戶的處理方式，這說明原告不認可雙方形成下一個五年租期的合同，因此雙方的租賃關系應視為不定期租賃。原告依法可隨時要求解除租賃合同，但應給被告必要的準備時間騰空房屋。原告要求被告賠償租金損失2萬元的訴訟請求缺乏法律依據。遂判決解除原告與被告之間的不定期租賃合同，被告于判決生效后三十日內，將房屋騰空并返還給原告。同時按照原租賃標準600元／月向原告支付自2010年8月1日起至返還房屋時止實際使用期間的租金。駁回原告的其他訴訟請求。

 

法官釋法

 

根據《中華人民共和國合同法》第二百一十五條之規定：“租賃期限為六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”同時，《江蘇省高級人民法院關于城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第三十二條亦作出規定：“房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿后，承租人繼續使用租賃房屋，出租人未提出異議，原房屋租賃合同繼續有效，租賃期間為不定期，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除房屋租賃合同的，必須給予承租人合理的準備時間。”