隨著經濟的發展和城市化進程的加快，農村房屋的流轉和交易日益頻繁，因此產生了大量的社會糾紛，人民法院受理的農村房屋買賣案件亦呈大幅上升的趨勢。我國現有的用來規范房地產行業的法律如《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《建筑法》等都是用來系統的闡述城市房屋所有權的問題，而涉及到農民房屋所有權的法律只是零星的散落在《憲法》、《民法通則》、《物權法》和《土地管理法》中，與此同時，散落在上述幾部法律中關于農村房屋買賣問題的法條也出現了沖突，導致此類案件在不同法院、不同業務庭、不同審判人員之間裁判標準不統一的問題。

 

農村房屋買賣糾紛的情形及原因

 

各地人民法院受理的農村房屋買賣糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋變更登記或宅基地使用權變更登記手續。

 

從訴訟的起因來看，一是農村房屋升值引發利益博弈，自2000年以來，隨著城市商品房價格攀升、農村基礎設施的改善，農村房屋價值水漲船高，房屋的增值使得部分出賣者反悔，以各種理由起訴到法院要求將房屋收回；二是農村房屋征用、巨額拆遷補償引發糾紛，近年來，大量農村房屋被征用或被拆遷，巨大的拆遷利益令已經出賣了房屋的農民追悔莫及，想方設法向法院起訴，要求確認房屋買賣合同無效。

 

 

農村房屋買賣的一般要件

 

農村房屋買賣屬于買賣合同的一種，具有一般買賣法律關系的普遍屬性，屬于民法通則和合同法的調整范圍。判斷農村房屋買賣合同是否有效，自然應該考慮相關行為是否具備買賣合同的生效要件。

 

買賣合同的生效要件是指買賣合同按買賣雙方的意思表示發生效力的必備條件，買賣行為符合了生效條件的，雙方當事人的意思表示才被法律認可。買賣合同的生效條件可以分為兩種類型，一是意定條件，即當事人約定的買賣行為附條件或者附期限；二是法定條件，即法律法規規定的買賣行為的有效要件，具體為買賣雙方應具有相應的民事行為能力，意思表示真實且不違反法律或社會公共利益。

 

民法通則第58條規定的民事行為無效的具體情形與合同法對無效和可撤消合同的規定有很大的不同，依照特別法優于普通法，新法優于舊法的原則，通過對民法通則與合同法對無效民事行為和無效合同規定的梳理歸納，買賣合同無效的情形有：一是行為人不具有行為能力簽定的合同，無民事行為能力人實施的行為，不發生法律行為之效果意思的效力；二是意思表示不自由時簽定的合同，一方以欺詐、脅迫、乘人之危的手段訂立的合同應屬無效，不能依照意思表示的內容發生效力；三是惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同，即買賣雙方合謀進行的，以損害國家、集體或者第三人利益為目的的合同；四是以合法形式掩蓋非法目的的合同，因意思表示不真實、內容違法而不具有法律效力；五是違反法律或者社會公共利益的合同，所謂違法，不僅指違反法律法規，還應包括違反國家的政策或社會的公共利益。

 

農村房屋買賣的特殊要件

 

農村房屋買賣屬于買賣合同的特殊類型，除應具備買賣合同的一般生效要件外，還應符合我國關于土地管理和房地產的法律法規。房屋是建筑于地面上供人類居住、營業或從事其他活動的建筑物，土地上一旦建造了房屋，對土地的占有、使用即已完成，事實上房屋所有權和土地使用權只能表現為一種占有和使用，房地一體，兩種權利相互依附、不可分割。

 

基于房地一體的原則，審理農村房屋買賣糾紛案件，判斷農村房屋買賣合同是否有效，還應考慮相應的宅基地能否轉讓。因為相關的法律規定零散甚至雜亂，基于對法律條文的不同理解，對宅基地使用權能否附隨于房屋進行轉讓，司法實踐中存在兩種截然不同的觀點和做法。

 

探討和分析我國土地管理法律的原則，對理解和判斷相關法律的具體條款有著重要的指導意義。通過對法律法規的系統分析和解讀，筆者認為我國土地管理法律的原則有：一是土地所有權歸國家和集體所有，具體為土地所有權由國家法律明確規定，其取得、變更和喪失皆由法律規定，不得約定，禁止交易；二是依法保護耕地，通過實行占用耕地補償制度和基本農田保護制度，建立近乎苛刻的土地利用總體規劃和利用年度計劃，嚴格控制耕地轉為建設用地；三是國家壟斷建設用地初級市場，土地管理法對國家建設用地和鄉村建設用地實行不同的管理制度，特別控制非農建設占用農用地，通過設置嚴格的條件和審批制度，限制鄉村建設用地使用權流轉。

 

國務院辦公廳頒布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》、《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和北京、上海等地的高級人民法院對相關問題出臺的指導意見，雖未上升到法律法規的層面，但都是在我國土地管理法律原則的指引下，對我國土地法律法規進行的衍生，相關規定對司法審判實踐具有重要的參考和借鑒意義。

 

認為我國現有的法律法規沒有明確規定宅基地使用權不得流轉，而依據法律無禁止則允許的原則，農村房屋買賣（包含宅基地使用權買賣）體現了當事人的意思自治，應該認定為有效的觀點，違背了我國土地管理法律中保護耕地和國家壟斷建設用地初級市場的原則，片面地曲解了法律法規的個別條款，顯屬錯誤。

 

基于土地管理法對宅基地使用權的定義及流轉規定，筆者認為農村房屋買賣合同生效的特殊要件有兩點：一是主體條件，即買賣行為發生在同一集體經濟組織成員內部，或者買受人嗣后加入出賣房屋所在地的集體經濟組織；二是審批條件，即買受人符合申請建房用地的條件，而且房屋買賣行為已取得了集體經濟組織的同意。

 

農村房屋（包含宅基地使用權）雖不能自由流轉，但當房屋買賣行為符合民法通則和合同法的規定，具備農村房屋買賣的特殊要件，房屋買賣合同可以認定為有效。農村房屋買賣應以無效為原則，有效為例外。

 

農村房屋買賣糾紛案件的審理

 

審理農村房屋買賣糾紛案件，應以無效為原則，有效為例外。下面針對農村房屋買賣糾紛的幾種情形，分別闡述筆者對相關案件的審理思路，以期取得拋磚引玉的效果。

 

一、農村集體經濟組織內部成員，符合申請建房用地條件的，經本集體經濟組織同意，其與集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同，在具備買賣合同的一般生效要件時，可以認定為有效。

 

二、農村村民的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮居民使用農村房屋和宅基地的問題，由于其違反國家法律規定，買受方不具備農村房屋買賣的主體條件，相關買賣合同應認定無效。

 

三、非同一集體經濟組織的成員簽定了農村房屋買賣合同，出賣方所在的集體經濟組織明確拒絕買受方將戶口遷入該農村集體經濟組織的，因買受方不符合申請農村宅基地的條件，不具備農村房屋買賣的主體條件，也應認定房屋買賣合同無效。

 

四、宅基地使用權的具體內容是占有、使用和有限的收益、處分權，同一集體經濟組織成員內部進行農村房屋買賣，未征得集體經濟組織同意，未履行宅基地流轉審批手續的，不具備農村房屋買賣的審批條件，應認定為無效，但事后補辦了審批手續，可以認定有效。

 

五、無處分權或無代理權的人訂立的合同，權利人或代理人不予追認的，則依據《民法通則》和《合同法》的相關規定，應當認定買賣合同無效。

 

鑒于土地價值持續上漲，房屋拆遷補償等利益驅動是引起農村房屋買賣糾紛最直接的原因，人民法院在審理此類案件時應綜合權衡買賣雙方的利益，對權利人或代理人不予追認的，且難以推定為權利人已經同意或適用表見代理制度的，從嚴認定買賣合同無效。

 

農村房屋買賣合同有效時，出賣人拒絕繼續交付房屋，買受人請求判令出賣人履行合同并確認對買賣房屋的所有權時，人民法院可以判令出賣人履行合同，但因不動產所有權變更的登記生效制度，應駁回買受人確認房屋所有權的請求。農村房屋買賣合同被認定為無效后，出賣人應向買受人返還購房款，并將房屋的升值部分作為購房款的滋息，一并返還給買受人。