2009年9月，朱某（甲方）與羅某（乙方）簽訂一份房屋買賣合同，約定朱某將一套安置房及車庫出售給羅某。合同約定房屋總價(jià)26萬元，朱某在回遷期20天內(nèi)無條件協(xié)助羅某辦理房產(chǎn)手續(xù)。如有違約事件發(fā)生，違約方承擔(dān)對方所有的經(jīng)濟(jì)損失。朱某在合同簽訂當(dāng)天接收羅某定金8萬元，并將房卡同時(shí)交付羅某。后因房價(jià)上漲，朱某在回遷期20天內(nèi)（即2010年3月20日至2010年4月10日）未協(xié)助羅某辦理房產(chǎn)手續(xù)。羅某一直要求朱某交付房屋未果。羅某遂于2011年5月向一審法院提起訴訟，要求朱某履行合同交付房屋，結(jié)算房款并辦理全部房產(chǎn)手續(xù)。2012年4月22日，朱某將其安置房屋登記在其女兒名下。2012年4月，羅某向一審法院申請撤訴，后再次訴至一審法院，請求判決解除其與朱某簽訂的房屋買賣合同；要求朱某返還購房定金8萬元并賠償經(jīng)濟(jì)損失51萬元。2012年9月18日，羅某申請對案涉安置房屋價(jià)值進(jìn)行評估。一審法院委托相關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)公司對案涉安置房屋進(jìn)行價(jià)值評估，房地產(chǎn)估價(jià)公司作出估價(jià)報(bào)告書，估價(jià)結(jié)果為：案涉房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年9月18日的房地產(chǎn)總價(jià)為人民幣82萬元。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。雙方簽訂房屋買賣合同，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是雙方真實(shí)意思的表示，應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的房屋買賣合同合法。朱某在羅某提起訴訟要求其履行合同結(jié)算房款、交付房屋后，將訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)登記在其女名下，構(gòu)成根本違約。根據(jù)房屋買賣合同中 “如有違約事件發(fā)生，違約方承擔(dān)對方所有的經(jīng)濟(jì)損失” 的約定，朱某違反合同約定，羅某要求與朱某解除合同，并要求朱某返還購房定金8萬元、賠償違約產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，既符合雙方合同的約定，亦符合法律規(guī)定。

關(guān)于羅某主張因朱某違約所造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)為案涉房屋估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格減去案涉房屋的合同價(jià)格，但如何確定案涉房屋的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，主要有三種觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：案涉房屋的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2010年4月11日，因?yàn)榘凑蘸贤s定，朱某應(yīng)在2010年4月10日前無條件協(xié)助羅某辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，但朱某未協(xié)助羅某辦理相關(guān)過戶手續(xù)，已經(jīng)可以看出朱某違約。根據(jù)《合同法》第119條規(guī)定：當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。羅某應(yīng)該在2010年4月11日開始采取相應(yīng)措施，而羅某沒有采取相應(yīng)措施防止自己的損失擴(kuò)大，故羅某對2010年4月11日后房價(jià)上漲造成的損失沒有法律依據(jù)要求朱某賠償。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：案涉房屋的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2012年9月18日，該房屋買賣合同系因朱某的根本違約致使合同解除，在這種情況下，羅某可主張合同解除后導(dǎo)致的利益損失。故以羅某申請的鑒定時(shí)間為依據(jù)確定房屋的價(jià)格以及羅某的損失符合常理。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為：案涉房屋的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2012年4月22日，因?yàn)樵?span lang="EN-US">2012年4月22日朱某將案涉房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)至其女兒的名下，構(gòu)成了根本違約。羅某于2012年4月22日亦得知朱某的女兒取得該房屋產(chǎn)權(quán)的事實(shí)，羅某想取得該房屋的產(chǎn)權(quán)已不可能，此時(shí)房屋買賣合同已無法繼續(xù)履行。故根據(jù)《合同法》第119條規(guī)定，羅某此時(shí)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。故案涉房屋的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為朱某女兒取得房產(chǎn)所有權(quán)之時(shí)。

筆者贊同第三種觀點(diǎn)，該案雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)已經(jīng)明確約定如有違約，違約方承擔(dān)對方所有的經(jīng)濟(jì)損失。因?yàn)?/span>朱某是故意違約，故應(yīng)當(dāng)賠償違約給對方產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，損失的賠償額應(yīng)包括合同履行后可以獲得的利益。從法律制定的目的來看，這不僅僅是為了補(bǔ)償守約方的損失，還在于制裁違約方。具體的賠償范圍應(yīng)當(dāng)包括：不履行合同義務(wù)所致的損害，包括直接損失和間接損失。只有對買受人進(jìn)行房屋升值部分的利益賠償，才能平衡雙方當(dāng)事人利益，遏制惡意違約行為。但是守約方亦不能濫用該權(quán)利，當(dāng)守約方明知該合同無法履行時(shí)，守約方應(yīng)采取相應(yīng)的措施防止損失的擴(kuò)大，沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。故本案的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)該以朱某女兒取得房屋所有權(quán)之時(shí)為宜。