2012年12月1日裴某向劉某借款40萬元，后裴某拒不償還，劉某訴至法院，法院判決后，劉某申請執(zhí)行，執(zhí)行中查封裴某住房一套，法院預(yù)對該房進(jìn)行評估拍賣，案外人趙某向法院提出異議，說裴某已在2009年將該房賣給了他，并提供購房合同一份，趙某要求法院解除對該房的查封。法院是否有權(quán)查封該房呢？

 

觀點一：認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》）第十七條規(guī)定“　被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。” ，從該規(guī)定可以看出，只要買受人已經(jīng)支付全部購房款，并且沒有過錯，即使沒有過戶，法院就就無權(quán)查封。故本案中應(yīng)支持趙某的主張，解除對該房的查封。

 

觀點二：認(rèn)為，　《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定“　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”，《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》實施在先，《物權(quán)法》實施在后，《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定應(yīng)是對《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的修正。不動產(chǎn)的物權(quán)公示應(yīng)該以過戶登記為準(zhǔn)，只要未辦理過戶登記，產(chǎn)權(quán)人就應(yīng)是登記在冊者。既然房子產(chǎn)權(quán)還在被執(zhí)行人名下，法院就可以查封。

 

筆者認(rèn)為，法院的查封行為合法有效，應(yīng)維持查封。理由如下：

 

一、新法優(yōu)于舊法

 

《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》施行在先，《物權(quán)法》制定在后，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原則，若《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中的規(guī)定與《物權(quán)法》中的規(guī)定相矛盾，我們當(dāng)然應(yīng)該適用《物權(quán)法》中的規(guī)定。既然《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定“　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”，那么除非法律另有規(guī)定，否則，只要房屋買賣雙方未辦理過戶手續(xù)，房屋的產(chǎn)權(quán)人就仍為出賣方，而非買受方，而從《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條所規(guī)定的所謂“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”的字面上理解，我們也看不出該條賦予了不動產(chǎn)買賣雙方可以不經(jīng)過戶登記就可以取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，而且基于《立法法》來考量，《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》并不是法律，它只是最高人民法院的一個規(guī)定，其也無權(quán)賦予不動產(chǎn)買賣未經(jīng)過戶登記行為可以取得不動產(chǎn)所有權(quán)的物權(quán)變更效力。

 

二、市場有風(fēng)險，風(fēng)險應(yīng)自負(fù)

 

凡是市場交易都存在風(fēng)險，這是市場主體所必須意識到也必須承擔(dān)的。房產(chǎn)查封后，雙方買賣行為事實上已經(jīng)無法繼續(xù)，買受人可以解除合同，要求賣方返還購房款，賠償損失，并不存在保全申請人的債權(quán)優(yōu)先于買受人的問題，如果出賣人確實無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行或其他財產(chǎn)不足以清償其全部債務(wù)，出賣人是自然人的買受人可以起訴申請參與分配，出賣人是企業(yè)的，可以要求啟動破產(chǎn)程序。

 

三、對“對此沒有過錯”界定困難

 

若按照《查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定來落實，司法實踐中，在第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的情形下，法院對買賣的不動產(chǎn)能不能查封，關(guān)鍵取決于第三人“對此有沒有過錯”。首先，什么叫“對此”，是對“遲延過戶”呢？還是其他事項呢?若將“對此”界定為對“遲延過戶”存在過錯，那么即使買受人遲延過戶也不存在所謂的“過錯”，因為法律并沒有強制性規(guī)定購房合同簽訂后多久就必須辦理過戶手續(xù)。如果將“此”界定為其他事項，則司法實踐中，執(zhí)行法官很難去把握第三人是否存在所謂的過錯，這無疑會從某種程度上起到縱容被執(zhí)行人與第三人竄通轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的效果。

 

四、從準(zhǔn)不動產(chǎn)物權(quán)變更看不動產(chǎn)物權(quán)變更。

 

《物權(quán)法》第二十三條規(guī)定“　動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”，《物權(quán)法》第二十四條又對準(zhǔn)不動產(chǎn)的物權(quán)變動作出了特殊規(guī)定，即“船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”，從上述條款可以看出，準(zhǔn)不動產(chǎn)在我國實行，“非經(jīng)登記不得對抗善意第三人”的物權(quán)變更原則。法律之所以如此規(guī)定主要還是在于保護(hù)善意第三人對登記公示信息的信賴?yán)妫S護(hù)交易安全，打個比方，如果不通過查詢準(zhǔn)不動產(chǎn)的車輛登記信息，一般人是不敢輕易買受別人自稱歸其所有的車輛的，再打個比方，如果不通過查詢準(zhǔn)不動產(chǎn)的車輛登記信息，民間借貸中的出借人也不敢輕易將錢隨意借給一個自稱有多少輛車的借款人。準(zhǔn)不動產(chǎn)往往比不動產(chǎn)的價值相對要小，其買賣未經(jīng)登記都無法產(chǎn)生對抗善意第三人的效力，舉輕以明重，何況不動產(chǎn)乎。具體到本案，法院無從知曉被執(zhí)行人裴某所言的買賣事實，法院基于對房屋登記公示信息的信賴，查封裴某名下的房產(chǎn)，并無不當(dāng)，而且法院的查封也是在保護(hù)出借人劉某對房屋登記公示信息的信賴?yán)妗?span lang="EN-US">