近年來(lái)，我市城市建設(shè)蓬勃發(fā)展，新建小區(qū)大量出現(xiàn)，截止2011年底，潤(rùn)州區(qū)182個(gè)住宅小區(qū)（片區(qū)），京口區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)（片區(qū)）283個(gè)。各類涉及物業(yè)服務(wù)糾紛大量出現(xiàn)并起訴到法院，其中絕大多數(shù)為追索物業(yè)費(fèi)案件，潤(rùn)州法院2010年至2012年10月，辦理涉及物業(yè)服務(wù)案件554件，其中追索物業(yè)費(fèi)案件526件，占95%，給法院工作帶來(lái)很大壓力。針對(duì)這一現(xiàn)狀，潤(rùn)州法院組織力量對(duì)該類案件開展了專項(xiàng)調(diào)研活動(dòng)。本次調(diào)研共走訪物業(yè)公司2家、物業(yè)小區(qū)5家、業(yè)主20人，發(fā)放相關(guān)問卷200份，收回170份；訪談辦案法官6人，發(fā)放調(diào)查問卷50份，收回50份；查閱卷宗100份。

一、物業(yè)費(fèi)案件特點(diǎn)

（一）多是群體性案件，受影響業(yè)主較多。潤(rùn)州法院審理的526件案件中，涉及6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)和16個(gè)物業(yè)管理服務(wù)小區(qū)，法院的判決、調(diào)解對(duì)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)和其他未起訴的業(yè)主亦產(chǎn)生一定的影響，如果處理不好，容易造成群體性事件的發(fā)生。

（二）案情較為簡(jiǎn)單，標(biāo)的額較小，占用大量審判資源。物業(yè)企業(yè)起訴方式均為按戶起訴，造成同樣案件分別審理，潤(rùn)州法院共開庭審理182件，庭前調(diào)解344件，開庭率達(dá)到35%。并且此類案件案情較為簡(jiǎn)單，標(biāo)的額較小，嚴(yán)重浪費(fèi)司法資源。

（三）案件調(diào)解率較高。526件案件中，調(diào)解撤訴482件，調(diào)解撤訴率達(dá)到92%。

（四）證據(jù)認(rèn)定難。業(yè)主抗辯理由主要集中在物業(yè)服務(wù)不到位，持此類抗辯理案件510件，占全部案件中的97%。通常業(yè)主不能提供有力證據(jù)，或僅僅提供照片等簡(jiǎn)單證據(jù)，提供證據(jù)的案件共223件，占全部案件的42%。

（五）業(yè)主維權(quán)渠道不暢，敗訴率高。在收回170份中，全部反映維權(quán)渠道不暢，在案件審理中，98%業(yè)主因維權(quán)困難而欠繳物業(yè)費(fèi)。在44件判決案件中，全部被訴業(yè)主敗訴或者部分?jǐn)≡V。

二、案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)的審查判斷和處理

潤(rùn)州法院在審理物業(yè)費(fèi)糾紛案件中發(fā)現(xiàn)，該類案件一般為群體性案件，并且物業(yè)企業(yè)在服務(wù)中存在較多的瑕疵，業(yè)主通常維權(quán)渠道不暢，不得不以拒交物業(yè)費(fèi)的方式進(jìn)行維權(quán)。因此對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)全體案件的處理案件中，一般先以一份判決書作為處理標(biāo)準(zhǔn)，確定業(yè)主以減少15%-25%的標(biāo)準(zhǔn)（潤(rùn)州法院按照該標(biāo)準(zhǔn)處理的案件共352件，占全部案件的67%），然后進(jìn)行調(diào)解。這樣的處理方式快速有效，兼顧了雙方當(dāng)事人的利益，一是減少物業(yè)費(fèi)對(duì)業(yè)主權(quán)益損失進(jìn)行補(bǔ)償，有利于消除引發(fā)群體事件的隱患，減少涉訴信訪的發(fā)生；二是絕大多數(shù)案件以減少欠繳物業(yè)費(fèi)的15%-25%作為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于物業(yè)企業(yè)來(lái)講，損失不大，易于接受，能快速結(jié)案。但是，針對(duì)業(yè)主具體的抗辯理由和雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)分別處理：

1、開發(fā)商遺留問題。具體包括：墻壁、天花板裂縫，水管漏水，廁所堵塞，外墻墻體剝落，電力容量不夠，電梯不符合標(biāo)準(zhǔn)，樓梯架設(shè)管道、線路等。潤(rùn)州法院審理涉及此類案件共106件，占20%。

雙方觀點(diǎn)：業(yè)主認(rèn)為這類問題應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)聯(lián)系開發(fā)商解決。物業(yè)公司則認(rèn)為與自身無(wú)關(guān)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行聯(lián)系開發(fā)商自行解決。

審查與判斷：這些問題在法律上應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商解決，但是物業(yè)公司也有相應(yīng)的義務(wù)，如認(rèn)真做好記錄，及時(shí)與開發(fā)商做好溝通工作，并以書面形式函告，備查，將開發(fā)商的處理意見及時(shí)反饋給業(yè)主，督促開發(fā)商及時(shí)解決問題。在證明方面，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司提供履行義務(wù)的證據(jù)，證據(jù)形式可以是書面通知、電話錄音等。如果物業(yè)公司積極履行義務(wù)，此類問題應(yīng)當(dāng)不能構(gòu)成業(yè)主抗辯的正當(dāng)理由。但是物業(yè)公司怠于履行這種義務(wù)，或者和開發(fā)商存在一定的業(yè)務(wù)關(guān)系，不愿履行，此類問題可以作為減少物業(yè)費(fèi)的依據(jù)，但是由于這種義務(wù)只是一種附隨義務(wù)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制減少數(shù)額，一般控制在欠繳物業(yè)費(fèi)的10%之內(nèi)。潤(rùn)州法院審理該類案件，判決處理為酌定減少欠繳物業(yè)費(fèi)的10%

2、是否存在強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)合同或者無(wú)物業(yè)服務(wù)合同。潤(rùn)州法院審理此類案件共23件，占4%。

雙方觀點(diǎn)：業(yè)主認(rèn)為：一是業(yè)主與前期物業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同為強(qiáng)制合同和格式合同。在實(shí)踐中，住宅小區(qū)建好后，開發(fā)商先指定一家物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)，在領(lǐng)取房屋鑰匙時(shí)，被要求與前期物業(yè)公司簽約，同時(shí)全額繳納至少一年的物業(yè)費(fèi)，簽訂服務(wù)合同和支付物業(yè)費(fèi)被作為房屋交付的先決條件。并且領(lǐng)取房屋現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)面比較混亂，物業(yè)公司提供格式合同，并不會(huì)向業(yè)主詳細(xì)解釋具體條款，雙方?jīng)]有在平等的基礎(chǔ)上協(xié)商一致，是一種強(qiáng)制簽約和強(qiáng)制繳費(fèi)，并且應(yīng)當(dāng)在物業(yè)提供一定時(shí)間的物業(yè)服務(wù)后，支付物業(yè)費(fèi)。二是不存在物業(yè)服務(wù)合同。很多小區(qū)沒有召開業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)不盡職盡責(zé)，沒有就前期物業(yè)服務(wù)合同到期后的解聘或者續(xù)聘等問題進(jìn)行處理，導(dǎo)致許多前期物業(yè)服務(wù)到期后，在沒有重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同的情況下，繼續(xù)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司認(rèn)為，前期物業(yè)合同為法定合同，對(duì)業(yè)主具有約束力，或者業(yè)主接受了物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，形成了事實(shí)合同，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)。

判斷處理：依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，開發(fā)商在出售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主說(shuō)明。業(yè)主在購(gòu)買物業(yè)時(shí)，在事實(shí)上雖然有一定的強(qiáng)制性質(zhì)，但總體來(lái)講是業(yè)主自主選擇的結(jié)果，對(duì)業(yè)主強(qiáng)制合同的抗辯應(yīng)當(dāng)不予采納。業(yè)主在前期物業(yè)合同期滿后，沒有重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同的情況下，無(wú)論是否同意接受物業(yè)服務(wù)，但在事實(shí)上仍然享受了物業(yè)提供的服務(wù)，因此對(duì)物業(yè)企業(yè)主張的事實(shí)合同，應(yīng)當(dāng)予以支持。在業(yè)主沒有其他抗辯理由的情況下，對(duì)于業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)或者要求減少物業(yè)費(fèi)的主張不予支持。

對(duì)于事實(shí)物業(yè)合同，業(yè)主意志不自由的情況，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主，此類情況不屬于法院處理的范圍，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)協(xié)商解決，或者由相關(guān)行政機(jī)關(guān)或基層組織介入解決。

3、物業(yè)服務(wù)是否存在違約，并且如果違約是否構(gòu)成拒付物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由。主要集中在物業(yè)服務(wù)不到位，綠化面積不足，不管理綠化，物品丟失，衛(wèi)生清理不及時(shí)，保安不盡職，巡邏頻率不夠等問題上。潤(rùn)州法院審理此類案件共510件，占97%。

判斷處理。對(duì)于業(yè)主的上述主張，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主提供相應(yīng)的照片等證據(jù)，并且到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看，同時(shí)對(duì)臨近其他小區(qū)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，防止該小區(qū)業(yè)主的片面看法，以及物業(yè)公司為了訴訟，突擊加強(qiáng)物業(yè)管理。如果調(diào)查發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在一定的問題，或者物業(yè)公司沒有足夠的證據(jù)推翻業(yè)主的主張，一般情況下，對(duì)此類抗辯應(yīng)當(dāng)采納，并作為減少物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。如果僅為清潔衛(wèi)生不及時(shí)，綠化不到位，巡邏頻率不夠等一般性問題，應(yīng)當(dāng)控制在欠繳物業(yè)費(fèi)的20%之內(nèi)。潤(rùn)州法院審理此類案件510件，其中降低物業(yè)費(fèi)10%-15%的為62件，降低15%-25%的312件，降低25%-30%的88件，按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)費(fèi)的30件，其中18件為業(yè)主未到庭應(yīng)訴亦未提供書面答辯狀，缺席判決。如果多次發(fā)生盜竊、人身傷害以及其他嚴(yán)重性事件，可以適當(dāng)加大減少支付物業(yè)費(fèi)的比例。考慮到安全問題對(duì)小區(qū)秩序和業(yè)主生活影響較大，可以把安全問題作為單獨(dú)減少物業(yè)費(fèi)的因素，具體比例控制在20%左右。多次發(fā)生的標(biāo)準(zhǔn)，可以參考刑事訴訟中的3次犯罪為多次犯罪的標(biāo)準(zhǔn)，以發(fā)生3次以上安全事件為多次發(fā)生標(biāo)準(zhǔn)，包括刑事案件和治安處罰案件。如果上述兩種事實(shí)同時(shí)發(fā)生，考慮到利益平衡，可以控制在30%左右。潤(rùn)州法院共處理涉及安全問題案件5件，其中僅安全問題案件3件，安全問題和其他問題混合案件2件，處理結(jié)果分別為減少欠繳物業(yè)費(fèi)的20%、30%。

4、是否存在書面催繳。潤(rùn)州法院審理此類案件共85件，占16%。

雙方觀點(diǎn)：業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)企業(yè)在訴前沒有進(jìn)行書面催繳，或者物業(yè)企業(yè)提供催繳的證據(jù)證明效力并不能達(dá)到可以確信的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)駁回物業(yè)企業(yè)的訴訟請(qǐng)求。物業(yè)企業(yè)認(rèn)為已經(jīng)進(jìn)行催繳，并大都提供催繳通知的照片等證據(jù)。

審查處理。法律設(shè)置書面催繳前置程序的目的在于，通過物業(yè)企業(yè)的書面催繳，可以提醒因事務(wù)繁忙而忘記或耽誤繳費(fèi)的業(yè)主，或者為因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿意的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供一次溝通機(jī)會(huì)，通過自主協(xié)商，解決物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛。同時(shí)限制未經(jīng)溝通的起訴，節(jié)約司法資源，提升司法效率。雖然催繳是訴前必經(jīng)程序，但是否催繳本身并不能對(duì)雙方的實(shí)質(zhì)性權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生確定性影響，因此對(duì)于物業(yè)企業(yè)提供證據(jù)可以從寬審查。催繳行為是單方行為，業(yè)主一般不予配合簽字，只要物業(yè)公司提供相應(yīng)的通知單和催繳照片或者張貼在小區(qū)、業(yè)主房屋房門的照片，就可以認(rèn)定物業(yè)公司進(jìn)行了書面催繳。對(duì)于傳真、電子郵件、短信等形式，雖然在形式上屬于書面催繳，但此類催繳不能引起物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的溝通交流，不符合法律設(shè)置書面催繳程序的目的，可以不予認(rèn)定。潤(rùn)州法院審理此類案件85件，調(diào)解結(jié)案82件，3件判決案件中，均支持物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了書面催繳。

5、物業(yè)公司是否存在其他違反規(guī)定的做法。一是物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理問題，如服務(wù)人員資格問題、賬務(wù)不透明等，二是業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益和支出情況，如外墻、電梯廣告、有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車等問題。潤(rùn)州法院審理此類案件共23件，占4%。

雙方觀點(diǎn)：業(yè)主認(rèn)為由于物業(yè)企業(yè)存在上述兩個(gè)方面的問題，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)企業(yè)認(rèn)為這是屬于全體業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的法律關(guān)系問題，不能在追索物業(yè)費(fèi)案件中進(jìn)行處理。

判斷處理：上述兩個(gè)問題，一方面屬于法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容，另一方面也屬于合同約定的內(nèi)容。按照《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，所得收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營(yíng)成本后，按30％用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70％納入住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主大會(huì)成立后，可以參照價(jià)格主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，收益按業(yè)主大會(huì)決定或合同約定使用。業(yè)主共用、共有設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益和支出情況，可以參照此條規(guī)定進(jìn)行具體的處理。但上述兩個(gè)問題屬于全體業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的法律關(guān)系問題，不宜在追索物業(yè)費(fèi)案件中進(jìn)行處理。如果物業(yè)企業(yè)確實(shí)存在上述問題，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主可以向有關(guān)行政主管部門反映，由主管部門責(zé)令物業(yè)企業(yè)改正或進(jìn)行處罰，也可以通過業(yè)主委員會(huì)向法院起訴，沒有業(yè)主委員會(huì)的，可以聯(lián)合小區(qū)多數(shù)業(yè)主向法院起訴，多數(shù)業(yè)主的認(rèn)定可以參考《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主的標(biāo)準(zhǔn)確定。法院也可以向行政主管部門、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)發(fā)出司法建議，要求物業(yè)企業(yè)進(jìn)行整改。潤(rùn)州法院處理23起相關(guān)案件，對(duì)于業(yè)主的上述主張均未支持。

6、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理。潤(rùn)州法院審理此類案件共4件，占0.8%。

雙方觀點(diǎn)：業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雖然經(jīng)過物價(jià)部門核準(zhǔn)，但未與業(yè)主協(xié)商一致，是一種強(qiáng)制價(jià)格，或者價(jià)格虛高，嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)值，或者物業(yè)公司存在違約現(xiàn)象，要求變更物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)企業(yè)認(rèn)為物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按照政府指導(dǎo)價(jià)制定，并經(jīng)過物價(jià)部門核準(zhǔn)，是法定價(jià)格，業(yè)主應(yīng)當(dāng)受此價(jià)格的約束。

判斷處理：政府指導(dǎo)價(jià)是業(yè)務(wù)主管部門按照國(guó)家規(guī)定權(quán)限，通過規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，最高限度和最低保護(hù)價(jià)等，指導(dǎo)企業(yè)制定的商品價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物價(jià)部門對(duì)價(jià)格的核準(zhǔn)是對(duì)價(jià)格的一種確認(rèn)。但物業(yè)費(fèi)是在政府指導(dǎo)價(jià)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過物業(yè)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商一致確認(rèn)的價(jià)格，物價(jià)部門的核準(zhǔn)是對(duì)雙方合意的確認(rèn)，因此政府指導(dǎo)價(jià)和物價(jià)部門的核準(zhǔn)都不能改變物業(yè)費(fèi)作為市場(chǎng)主體合意的性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為平等市場(chǎng)主體之間民事行為的結(jié)果，在法理上應(yīng)當(dāng)接受法院的審查處理。

出于對(duì)行政機(jī)關(guān)的尊重，法院對(duì)于業(yè)主要求變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的主張一般情況下可不予審查，但是由于實(shí)踐中存在的強(qiáng)制簽約、強(qiáng)制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等原因，對(duì)于上述三種業(yè)主抗辯的理由，應(yīng)當(dāng)分別處理。（1）對(duì)強(qiáng)制簽約、強(qiáng)制價(jià)格抗辯理由的審查處理。按照前面的分析，法院不應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主主張。但要告知業(yè)主，其權(quán)利受到制約時(shí)有相應(yīng)的救濟(jì)手段，如果無(wú)法與物業(yè)公司就變更物業(yè)服務(wù)價(jià)格達(dá)成一致意見，可以經(jīng)業(yè)主大會(huì)作出決議，成立業(yè)主委員會(huì)，終止前期物業(yè)服務(wù)合同，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（2）對(duì)價(jià)格虛高的審查判斷處理。法院可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)價(jià)格計(jì)算資料進(jìn)行物業(yè)成本分析，進(jìn)而衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求的價(jià)格是否合理，也可以組織專業(yè)人員進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。如果物業(yè)服務(wù)價(jià)格的計(jì)算依據(jù)不實(shí)，致使物業(yè)服務(wù)價(jià)格虛高，嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)值（可以是否超出市場(chǎng)價(jià)格的20%作為判斷界限）。可以認(rèn)定在簽約的過程中，物業(yè)公司以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，可以根據(jù)《合同法》進(jìn)行變更。對(duì)于與市場(chǎng)價(jià)值偏離不大的，不予變更。（3）對(duì)物業(yè)公司違約的審查判斷處理。一般業(yè)物業(yè)服務(wù)中的違約都是瑕疵，不存在根本違約的情形，對(duì)業(yè)主的這抗辯理由一般不應(yīng)當(dāng)支持。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人約定的結(jié)果，物業(yè)公司的服務(wù)未達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)是在合同履行過程中出現(xiàn)了瑕疵，不符合約定內(nèi)容，并不符合法定可變更的情形，其變更請(qǐng)求不能支持。可以告知業(yè)主，要求其承擔(dān)違約責(zé)任，減少物業(yè)費(fèi)，或者與其解除合同，另聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

但上述三種情形，業(yè)主的權(quán)利無(wú)疑都受到了一定的限制，無(wú)論法院是否變更物業(yè)費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，但在調(diào)解的過程中，應(yīng)當(dāng)作為一種可以考慮的相關(guān)因素。潤(rùn)州法院審理4起要求變更物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的案件，對(duì)業(yè)主的主張均未支持。

三、判決書中存在的問題及完善

1、減少物業(yè)費(fèi)表述不當(dāng)。潤(rùn)州法院在追索物業(yè)費(fèi)案件的判決書中，對(duì)于減少物業(yè)費(fèi)出現(xiàn)兩種表述：1、如："物價(jià)部門對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了核定，核定標(biāo)準(zhǔn)為xx元/平方米·月，對(duì)此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本院予以支持……結(jié)合本案具體情況，本院酌情降低應(yīng)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)至xx元/平方米·月。"2、如："被告抗辯意見，屬服務(wù)瑕疵，原告應(yīng)減收部分物業(yè)管理費(fèi)用。結(jié)合本案具體情況，本院酌情降低原告應(yīng)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為xx元。"

第一種表述中，一方面對(duì)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了支持，同時(shí)酌情降低標(biāo)準(zhǔn)，出現(xiàn)前后矛盾的情況。按照每平方米確定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不太妥當(dāng)，一方面物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)過物價(jià)部門核定，沒有特殊情況，一般不要進(jìn)行變更。另一方面在判決中按照每平方米確定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否對(duì)該小區(qū)的全體業(yè)主適用存在爭(zhēng)議，在以后的物業(yè)費(fèi)繳納中，業(yè)主有可能按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。如果業(yè)主起訴至法院，法院對(duì)前面判決確定的標(biāo)準(zhǔn)難以處理。第二種表述僅僅對(duì)個(gè)案中業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的物業(yè)費(fèi)的總額確定，屬于不同情況不同處理的情形，不存在上述問題。所以，在判決中，應(yīng)當(dāng)盡量采取第二種表述，避免第一種表述。

2、缺乏權(quán)利告知內(nèi)容。對(duì)于物業(yè)服務(wù)中存在的瑕疵和應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會(huì)或者行政機(jī)關(guān)處理的事項(xiàng)，法院簡(jiǎn)單以"被告以原告服務(wù)瑕疵為由拒交物業(yè)管理費(fèi)用，無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。"或者"被告抗辯事項(xiàng)不屬于人民法院處理范圍，本院不予處理"的方式進(jìn)行處理，過于簡(jiǎn)單。對(duì)于業(yè)主權(quán)利的其他救濟(jì)渠道，應(yīng)當(dāng)在判決書中說(shuō)明，或者附《權(quán)利告知書》，載明具體的法律條款和詳細(xì)的維權(quán)方式、方法和途徑，引導(dǎo)廣大業(yè)主按照法定途徑解決問題，從根本上減少拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。