近年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，物業(yè)服務(wù)糾紛隨之出現(xiàn)，江蘇省鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)法院受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件劇增，隨之產(chǎn)生包括矛盾糾紛在內(nèi)的各種社會(huì)管理問題日益凸顯。

 

物業(yè)服務(wù)案件主要表現(xiàn)

 

1、物業(yè)服務(wù)糾紛逐年上升。物業(yè)糾紛案件大幅增加，2010年該院受理此類案件6件，2011年為81件，2012年至今年4月共受理165件，呈逐年上升趨勢(shì)。且涉案小區(qū)幾乎涵蓋丹徒新城所有樓盤。

 

2、原告多為物業(yè)公司。今年受理的98起案件中，由物業(yè)公司作為原告提起訴訟的達(dá)97件，約占案件總數(shù)的99％。

 

3、類型日趨多元化。以往物業(yè)服務(wù)合同糾紛主要集中于物業(yè)公司向業(yè)主主張拖欠的物業(yè)費(fèi)。近年來，業(yè)主開始自行或通過業(yè)委會(huì)主張自己在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利。比如，業(yè)主根據(jù)物業(yè)公司服務(wù)不到位的情況主張財(cái)產(chǎn)或人身?yè)p失，或因房屋本身出現(xiàn)問題要求物業(yè)公司協(xié)助啟動(dòng)公共維修基金等糾紛。

 

4、調(diào)查難度大。丹徒新城樓盤空置率高，人戶分離現(xiàn)象嚴(yán)重，加大了法院查明案件事實(shí)的難度。

 

5、訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜。 物業(yè)服務(wù)糾紛案件的主體，既有業(yè)主、使用人或業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)，也有物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)服務(wù)服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系、業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系，業(yè)主、業(yè)委會(huì)或物業(yè)服務(wù)公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。

 

6、調(diào)解難度大。由于物業(yè)服務(wù)糾紛多為物業(yè)公司與小區(qū)或某一幢樓業(yè)主之間的共性矛盾，物業(yè)公司經(jīng)常一次起訴數(shù)名或數(shù)十名業(yè)主，引起業(yè)主激憤；后在訴訟中，在追討物業(yè)費(fèi)案件中，物業(yè)公司因擔(dān)心調(diào)解退讓造成連鎖反應(yīng)，往往不愿調(diào)解，進(jìn)而導(dǎo)致雙方矛盾更加尖銳。

 

7、具有群體性糾紛的潛在因素。在該類糾紛中，一方當(dāng)事人通常是業(yè)主，而另一方則為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。產(chǎn)生糾紛的原因，也通常是物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等涉及全體業(yè)主利益的共性問題，由于當(dāng)事人多處于同一事件背景，因此會(huì)形成共同的利益圈。在發(fā)生糾紛時(shí)，有時(shí)會(huì)以某一小區(qū)為單位，業(yè)主對(duì)糾紛達(dá)成一定的共識(shí)，通過群體性行為的方式進(jìn)行訴訟，向物業(yè)服務(wù)公司甚至法院施加影響。

 

規(guī)范物業(yè)服務(wù)糾紛案件的對(duì)策與建議

 

1、完善相關(guān)的法規(guī)、政策。以地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章、政策性文件的形式，對(duì)業(yè)主大會(huì)的召開程序、議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作程序等實(shí)踐中經(jīng)?？さ钠款i問題作出操作性強(qiáng)的規(guī)定。對(duì)評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的指標(biāo)予以科學(xué)合理地量化，比如參考有些地方的規(guī)定，對(duì)保安人數(shù)的配備與物業(yè)服務(wù)區(qū)域的總建筑面積相掛鉤。

 

2、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。相關(guān)行政主管部門應(yīng)進(jìn)一步建立指導(dǎo)、監(jiān)督和管理機(jī)制，從完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和提高管理水平等方面加大監(jiān)管力度，確保物業(yè)服務(wù)公司、服務(wù)從業(yè)人員具備相應(yīng)資質(zhì)。嚴(yán)格依法查處物業(yè)服務(wù)行為中的不規(guī)范行為，以切實(shí)有效的監(jiān)督措施促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序、規(guī)范地發(fā)展。

 

3、規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同糾紛的立案。建立了立案階段的立案窗口與專業(yè)審判庭的銜接機(jī)制。凡是因物業(yè)服務(wù)合同糾紛來該院立案的當(dāng)事人，均由立案人員先行接待并向其發(fā)放問卷，問卷內(nèi)容主要包括雙方爭(zhēng)執(zhí)是什么、現(xiàn)已經(jīng)有哪些部門對(duì)此進(jìn)行過處理、業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)有哪幾項(xiàng)不到位等。通過問卷調(diào)查，先行了解到業(yè)主與物業(yè)公司的爭(zhēng)議焦點(diǎn)之所在，有利于法官在日后的調(diào)解、審理中有的放矢、對(duì)癥下藥，及時(shí)準(zhǔn)確地解決糾紛。

 

4、發(fā)揮調(diào)解手段，延伸審判職能。對(duì)業(yè)主提出的物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵問題進(jìn)行科學(xué)區(qū)分：確實(shí)因物業(yè)公司服務(wù)瑕疵給業(yè)主生活造成重大影響的，協(xié)調(diào)物業(yè)公司就個(gè)案降低物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)于此類案件應(yīng)加大調(diào)解力度，慎重判決；對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)瑕疵并未給業(yè)主生活造成重大影響的，應(yīng)督促物業(yè)公司履行義務(wù)，解決業(yè)主問題。

 

5、借助多個(gè)平臺(tái)，強(qiáng)化審判社會(huì)效果。 借助法官進(jìn)社區(qū)、巡回法庭等多個(gè)平臺(tái)，在處理物業(yè)服務(wù)合同糾紛的過程中，注重法律效果與社會(huì)效果的相結(jié)合，在加強(qiáng)審判人員突出社會(huì)效果理念的同時(shí)，進(jìn)一步完善法官進(jìn)社區(qū)制度。社區(qū)法官及時(shí)進(jìn)行疑難解答及法律宣傳，向業(yè)主宣傳物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、范圍，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)中管理的非強(qiáng)制性功能，從源頭上化解矛盾，減少訴訟。

 

6、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)知識(shí)的宣傳。加大對(duì)與物業(yè)服務(wù)密切相關(guān)的法律法規(guī)宣傳力度，使業(yè)主明確應(yīng)享受的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，樹立要享受公共利益就應(yīng)支付報(bào)酬的意識(shí)。如果發(fā)生糾紛后，業(yè)主應(yīng)采取積極的態(tài)度與物業(yè)公司進(jìn)行溝通，幫助物業(yè)公司提高服務(wù)水平，妥善處理糾紛。同時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施，配合物業(yè)公司的工作，共同創(chuàng)建良好的居住環(huán)境。