當前，伴隨我國小城鎮建設進程的加快，農村因房屋拆遷補償問題，房屋買賣合同糾紛等問題，各地此類案件逐漸增多。此類糾紛，如果處理不當，會引發很多社會問題，甚至群體事件的發生。鑒于此，有必要對此類合同的效力認定進行探討。

農村房屋買賣合同效力的認定，是民事審判實務中最為疑難的問題之一。由于立法不明確、理論研究不足等原因，判決結果歷來不一。《物權法》立法過程中，各界對農村宅基地流通的爭論分岐很大，正式頒布的《物權法》又沒有直接對農村宅基地或房屋買賣問題作出明文規定，使得這一問題更加撲朔迷離，給農村房屋買賣合同效力判斷留下了很大的爭論空間。同時，隨著《物權法》的出臺，平等保護原則、物權變動與原因行為應當區分等制度的確立，也給農村房屋買賣合同糾紛的妥當處理提供了一個新的視角。本文試圖從農村宅基地相關法律法規的梳理著眼，以相關法律適用為基本視角，對農村房屋買賣合同效力進行分析探討，最后通過司法實踐對農村房屋買賣合同效力進行認定，以期有益于該類糾紛的司法裁判。

一、與宅基地使用權相關的法律依據及解讀

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規定："農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。"《中華人民共和國土地管理法》第十條規定"農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。"該條第四款規定"農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準。"上述法律規定實際確立了農村宅基地的以下法律屬性；首先，農村宅基地的所有權為農民集體經濟組織全體成員共同共有；其次，我國對農村宅基地實行三級所有，所有者主體依法可劃分為村集體經濟組織，組集體經濟組織及鄉、鎮集體經濟組織；再次，農村宅基地使用權系依照法律規定，依法定程序確定給特定主體的用益物權；最后，緣于農村宅基地系本集體經濟組織成員依行政審批無償取得，旨在解決為以農戶為基本單位的集體經濟組織成員提供居住保障，同時，受制于土地系不可再生資源的自然屬性，基于需求與供應之間的現實緊張關系，對于宅基地的流轉必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用權在法律上屬于受限制的用益物權。《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定"宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定"，該項法律規定從民事實體法律規則層面對宅基地使用權的上列法律屬性予以了重申。

二、農村房屋買賣合同糾紛的法律適用

現行法律、行政法規對于宅基地和農村房屋的規定只有三個法律規范，列舉如下：（1）《土地管理法》第六十二條規定："農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。"（2）《土地管理法》第六十三條規定："農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設…"；（3）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規定："…改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。"如何理解上述三個法律條文？筆者認為，需要厘清以下幾個問題：

首先，《土地管理法》第六十二條規定是同時調整農村宅基地和房屋的規范。該條包括三層含義：一是，農村宅基地使用權分配實行"一戶一宅"原則；二是，允許農村房屋的買賣；三是，農村房屋買賣的法律后果是不得再申請宅基地。

其次，《土地管理法》第六十三條只調整宅基地以外的其他非農業建設用地。（1）從條文的前后分別設置的情況分析，六十二條與六十三條是并列關系，而不是種屬關系。（2）從條文調整對象分析，該條只是針對土地使用權，沒有對房屋作出安排；（3）從條文內容分析，"非農業建設"不應當包括村民住房用地，否則與該條中但書部分"因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外"的內容不相吻合。因此，將《土地管理法》作為禁止農村房屋買賣的法律規范看待，并不妥當。

再次，《決定》第十條"禁止城鎮居民在農村購置宅基地"是指禁止直接從村集體經濟組織審批或購買宅基地（原始取得），并沒有明確禁止已獲合法批準的宅基地的轉讓（繼受取得），至少沒有禁止農村房屋的買賣。因為，其禁止目的是改革和完善宅基地"審批制度"，規范性質為對宅基地的管理性規范，違反禁止的結果為購置宅基地申請不予審批。如果該條有禁止農村房屋買賣的意思，必然與《土地管理法》第六十二條"村民出賣、出租住房"的規定相矛盾。換一角度分析，對房屋所有權、宅基地使用權的禁止或限制，已超出宅基地管理范疇，屬于民事基本制度，根據《立法法》的規定，應當通過制定法律解決。

三、對農村房屋買賣合同效力的分析

農村房屋買賣涉及到宅基地使用權能否轉讓問題，2007年10月1日開始施行的《物權法》第一百五十五條規定："已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。"該規定已經明確了宅基地使用權是可以轉讓的。但是轉讓宅基地使用權是有條件的，《土地管理法》等法律雖有涉及，但比較原則，在具體實施方面通常由國家政策和行政規章予以規范和調整。總的來說，轉讓宅基地使用權須同時具備以下條件：1、轉讓人與受讓人應為同一集體經濟組織內部的成員；2、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件；3、轉讓行為須征得本集體經濟組織同意；4、宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一并轉讓。

因此，在實踐中對于農村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點：

一種觀點認為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，農村村民轉讓宅基地使用權有一定限制。農村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，此類行為損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定："農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證"；2004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調："加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地"。由此可見，國家不允許宅基地使用權向集體經濟組織之外的城鎮居民轉讓，城鎮居民購買農村住房的房屋買賣合同當屬無效。本集體經濟組織以外的農村村民購買農村住房和宅基地的買賣合同，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，也應當認定無效。

另一種觀點認為，宅基地使用權和房屋所有權是否經過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。《合同法》第四十四條第二款規定的合同生效必須辦理的批準登記手續與房屋產權過戶登記是兩個不同性質的問題。房屋過戶登記行為是物權行為，房屋買賣合同則屬于債權行為，進行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有辦理過戶登記手續，是房屋買賣合同未履行完畢，并不影響合同的效力。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（法釋［1999］19號）第4條規定："合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。"國務院1999年和2004年兩個文件并非行政法規，不能作為認定合同無效的依據，故農村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。

四、司法實踐中農村房屋買賣合同效力如何認定

對農村房屋買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現了當事人意思自治的原則。而目前有關土地管理法規關于農村宅基地流轉的規定皆為禁止性規定，而不是強制性效力規范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補償等原因主張合同無效，違反了誠實信用原則。因此如確認此類合同無效，將嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，違反誠實信用的賣房者獲益，而遵守誠實信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。

在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現為居住人的財產、社會依附關系。尤其是房屋買賣大多發生在幾年甚至十幾年前，經過多年的經營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩定的社會關系，確認合同無效意味著買受人穩定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續；甚至房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認真審查房屋買賣的現實情況，包括合同履行、房屋的權屬、是否經過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。

在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格差異受到的損失，來確認房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補償利益，而惡意主張合同無效的情形，應確認房屋買賣合同有效。判決要以"有利于妥善解決糾紛、有利于規范交易行為"為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果，以實現裁判的法律效果和社會效果有機統一。