2013年3月1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了“國五條”細則，其中規(guī)定對出售自有住房的，按轉(zhuǎn)讓所得的20%征收個人所得稅。2013年4月20日，江蘇省南京市發(fā)布了實施細則，提出嚴格執(zhí)行住房限購政策，嚴控新建商品住房價格上漲等八大事項。重申限購、控價、保障，20%個稅未具體涉及。開發(fā)區(qū)法院經(jīng)調(diào)研認為上述購房新政的出臺，會使得房地產(chǎn)市場交易量大幅上漲且會導(dǎo)致審判實踐中三類案件呈現(xiàn)爆發(fā)性增長。

一是因商品房房屋買賣合同違約引起的糾紛案件。在全國各地出臺相關(guān)購房新政細則后，20%的個人所得稅將全面開始征收，二手房買賣市場可能會出現(xiàn)短暫低迷。二手房交易價格將持續(xù)下跌，加上中國人特有的“買漲不買跌”的購房心里，有可能會引發(fā)買房退房現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，因買房人不再繼續(xù)履行商品房買賣合同而導(dǎo)致買房起訴要求其承擔違約責任的案件數(shù)量可能會增加。

二是因稅費繳納主體不明確，容易產(chǎn)生糾紛的案件。主要表現(xiàn)在新政公布前簽約、但尚未辦理過戶手續(xù)的情況下，雙方在之前簽訂的購房合同中對新政中規(guī)定的20%的稅收交納問題并沒有做明確約定，雖然國家稅收征收的主體是賣房人，但在實際買賣過程中的稅收大多由買房人承擔。而面對新政實施后的高額稅費，買賣雙方當事人都不愿承擔，且協(xié)商無果必會產(chǎn)生糾紛。因此因稅費由何人交納問題產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛案件將會大幅增加。

三是因稅費繳納問題引發(fā)的解除合同案件。主要有兩種情況，一種是在新政公布前早已簽約，但由于種種原因長期未辦理過戶手續(xù)的買賣交易。因交易簽約時間久遠，如按20%繳納稅收，出賣人不愿繼續(xù)履行合同，故以新政實施為由起訴要求解除合同；另一種是在新政公布前簽約，雖然在合同中明確約定稅費由買受人負擔。但是因簽約時買受人對20%的稅收并無心理預(yù)期，且因稅收金額較高，買受人不愿負擔，從而以新政實施為由起訴要求解除合同。對于這類案件，合同能否解除、20%的稅收應(yīng)如何認定，將是案件審理中亟待統(tǒng)一的問題。

開發(fā)區(qū)建議：商品房買賣雙方務(wù)必理性對待購房新政，同時注意購房風險。

目前，全國各地除北京、上海等一線城市的的實施細則已經(jīng)公布之外，其他地方的實施細則尚未完全公布，因此造成部分地區(qū)的二手房地產(chǎn)交易量大幅上升。開發(fā)區(qū)法院提醒廣大購房者務(wù)必注意購房風險，理性對待新政的出臺。

一是各地關(guān)于新政的實施細則尚未出臺，房地產(chǎn)市場的價格走向尚不明朗，處在價格劇烈變動區(qū)間及新政出臺前后簽訂的房屋買賣合同最易發(fā)生當事人違約的情形，提醒購房人理性對待新政的出臺和房地產(chǎn)市場的波動，在簽訂房屋購買合同之前務(wù)必慎之又慎，以免造成不必要的損失。

二是買賣雙方當事人在房屋買賣合同中應(yīng)當明確約定辦理房屋過戶手續(xù)時各項稅費由何人負擔，以免將來出現(xiàn)繳稅主體不愿意承擔較高的過戶費的情況，從而阻礙房屋交易的正常進行。

為此，開發(fā)區(qū)法院在審理上述案件中，針對購房新政，提出了三點措施：一是加大上述案件的調(diào)解力度，對由于新政引發(fā)的房屋買賣糾紛案件慎重處理，盡可能加大調(diào)解力度，從公平原則出發(fā)，維護雙方當事人的合法權(quán)益；二是對調(diào)解不成的案件，從維護當事人權(quán)益的角度出發(fā)，加快案件審理速度和審理效率；三是關(guān)注相關(guān)政策的出臺與實施，當各地的實施細則尤其是江蘇省的實施細則公布后，及時掌握和回應(yīng)，準確處理受理的相關(guān)案件。