因為我國現行的法律、行政法規未明確作出禁止性的強制規定，故非同一農村集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同原則上有效。《中共中央、國務院關于切實加強農業基礎建設，進一步促進農業農民增收的若干意見》等政策規定中，也僅是禁止城市居民購買農村村民的房屋，而沒有禁止農村村民之間的房屋買賣。盡管在實踐中，我國法律、行政法規的相關規定和行政規章及政府政策等規定有沖突，但是在司法實踐中還應從現有法律、行政法規的規定出發，認定非同一農村集體經濟組織成員之間房屋買賣合同有效較為適宜。

 

一、問題提出

 

原告張某在集體分配的宅基地上自建平房六間，2002年8月，張某將其中的四間房屋售予外鄉村民李某。2012年3月得到該村將集體拆遷消息后，張某隨即以李某非本村集體經濟組織成員為由，要求法院確認房屋買賣合同無效，請求李某返還房屋。

 

案件中原告的訴請是否應當支持，非同一農村集體經濟組織成員間房屋買賣合同效力如何確認？

 

二、分歧意見

 

第一種意見認為：房屋買賣合同無效。

 

理由是，李某不是原告所在的村集體經濟組織村民，到該村集體購買房產違反了法律規定，非同一農村集體經濟組織成員間房屋買賣合同無效。依據《房屋登記辦法》第八十三條第二款規定，申請村民住房所有權初始登記的，還應當提交申請人屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明；第八十七條規定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。由此可見，雙方的房屋買賣合同違反了相關規定，故簽訂的房屋買賣協議無效。

 

第二種意見認為：雖然李某不是該村集體經濟組織成員，但是現行法律及行政法規沒有明確規定該份購房協議無效，且因被告已經居住10年有余，從實際社會效果出發，不宜支持原告的訴訟請求。

 

三、筆者對非同一農村集體經濟組織成員間房屋買賣合同效力分析

 

筆者總體贊成第二種處理意見，理由主要是：

 

1、現行法律、行政法規對此未作強制性規定

 

《合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：

 

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

 

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

 

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

 

（四）損害社會公共利益；

 

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

 

《中華人民共和國土地管理法》（以下稱《土地管理法》）第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

 

第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

 

可見，我國《土地管理法》未明確規定禁止農村村民向本村集體組織以外村民出售房屋的情形，也并不滿足《合同法》對于違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效情形，所以，判定房屋買賣合同無效缺少法律依據。

 

2、《房屋登記辦法》相關規定不屬于行政法規強制性規定

 

《房屋登記辦法》是我國建設部發布的第168號令，按照我國《立法法》的規定屬于行政規章，而并不屬于行政法規。而我們可以看到，《合同法》第五十二條規定，只有違反法律、行政法規的強制性規定的情形才屬于合同無效情形。同時，《房屋登記辦法》第八十三條第二款、第八十七條的規定只是對于農村房屋產權登記的相關程序性規定，而非農村房屋買賣合同效力的強制性規定。故《房屋登記辦法》的相關規定不能作為排除買賣農村房屋合同效力的法律依據。

 

四、結論

 

因為我國現行的法律、行政法規未明確作出禁止性的強制規定，故非同一農村集體經濟組織成員之間房屋買賣合同原則上有效。《中共中央、國務院關于切實加強農業基礎建設，進一步促進農業農民增收的若干意見》等政府政策規定中，也是禁止城市居民購買農村村民的房屋，而沒有禁止農村村民之間的房屋買賣。盡管在實踐中，我國法律、行政法規的相關規定和行政規章及政府政策等規定有沖突，但是在司法實踐中還應從現有法律、行政法規的規定出發，認定非同一農村集體經濟組織成員之間房屋買賣合同的有效較為適宜。