因?yàn)槲覈F(xiàn)行的法律、行政法規(guī)未明確作出禁止性的強(qiáng)制規(guī)定，故非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同原則上有效。《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)民增收的若干意見》等政策規(guī)定中，也僅是禁止城市居民購買農(nóng)村村民的房屋，而沒有禁止農(nóng)村村民之間的房屋買賣。盡管在實(shí)踐中，我國法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定和行政規(guī)章及政府政策等規(guī)定有沖突，但是在司法實(shí)踐中還應(yīng)從現(xiàn)有法律、行政法規(guī)的規(guī)定出發(fā)，認(rèn)定非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間房屋買賣合同有效較為適宜。

一、問題提出

原告張某在集體分配的宅基地上自建平房六間，2002年8月，張某將其中的四間房屋售予外鄉(xiāng)村民李某。2012年3月得到該村將集體拆遷消息后，張某隨即以李某非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員為由，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效，請求李某返還房屋。

案件中原告的訴請是否應(yīng)當(dāng)支持，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員間房屋買賣合同效力如何確認(rèn)？

二、分歧意見

第一種意見認(rèn)為：房屋買賣合同無效。

理由是，李某不是原告所在的村集體經(jīng)濟(jì)組織村民，到該村集體購買房產(chǎn)違反了法律規(guī)定，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員間房屋買賣合同無效。依據(jù)《房屋登記辦法》第八十三條第二款規(guī)定，申請村民住房所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當(dāng)提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明；第八十七條規(guī)定，申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。由此可見，雙方的房屋買賣合同違反了相關(guān)規(guī)定，故簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

第二種意見認(rèn)為：雖然李某不是該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但是現(xiàn)行法律及行政法規(guī)沒有明確規(guī)定該份購房協(xié)議無效，且因被告已經(jīng)居住10年有余，從實(shí)際社會效果出發(fā)，不宜支持原告的訴訟請求。

三、筆者對非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員間房屋買賣合同效力分析

筆者總體贊成第二種處理意見，理由主要是：

1、現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對此未作強(qiáng)制性規(guī)定

《合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《中華人民共和國土地管理法》（以下稱《土地管理法》）第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

可見，我國《土地管理法》未明確規(guī)定禁止農(nóng)村村民向本村集體組織以外村民出售房屋的情形，也并不滿足《合同法》對于違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效情形，所以，判定房屋買賣合同無效缺少法律依據(jù)。

2、《房屋登記辦法》相關(guān)規(guī)定不屬于行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定

《房屋登記辦法》是我國建設(shè)部發(fā)布的第168號令，按照我國《立法法》的規(guī)定屬于行政規(guī)章，而并不屬于行政法規(guī)。而我們可以看到，《合同法》第五十二條規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形才屬于合同無效情形。同時(shí)，《房屋登記辦法》第八十三條第二款、第八十七條的規(guī)定只是對于農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)程序性規(guī)定，而非農(nóng)村房屋買賣合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。故《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定不能作為排除買賣農(nóng)村房屋合同效力的法律依據(jù)。

四、結(jié)論

因?yàn)槲覈F(xiàn)行的法律、行政法規(guī)未明確作出禁止性的強(qiáng)制規(guī)定，故非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間房屋買賣合同原則上有效。《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)民增收的若干意見》等政府政策規(guī)定中，也是禁止城市居民購買農(nóng)村村民的房屋，而沒有禁止農(nóng)村村民之間的房屋買賣。盡管在實(shí)踐中，我國法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定和行政規(guī)章及政府政策等規(guī)定有沖突，但是在司法實(shí)踐中還應(yīng)從現(xiàn)有法律、行政法規(guī)的規(guī)定出發(fā)，認(rèn)定非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間房屋買賣合同的有效較為適宜。