2013年2月20日，國務院常務會議出臺了新的五項房地產調控政策。“新國五條”作為我國對房地產市場的第五次調控升級，再次重申了以限購、限貸為核心的調控政策，為我國房價的穩定工作注入了一支強心針，其作用與社會效應亦日漸凸顯。自調控措施頒布以來，無錫市南長區人民法院共受理商品房買賣合同糾紛案件32起，比去年同期上升6.67%，其中一些現象值得我們深思。

房產商：從捂盤惜售到開門待客

周先生于2013年1月18日與強盛房地產開發有限公司簽訂了八張房屋買賣合同，并支付了部分首付款。其后，由于周先生資金鏈斷裂，余款結算遙遙無期，強盛公司便將周先生告上南長法院，要求解除雙方商品房買賣合同。

案件審理過程中，當事人雙方并未有任何分歧，在法院展開調解工作前，原被告雙方已經就解除合同達成了一致意見。他們希望通過法院調解這一方式，快速注銷二手房買賣合同備案登記，繼而讓房源迅速回歸市場。

縱觀該類案件，購房者在明知多套房屋不可辦理產權證的情況下仍然大批量簽訂商品房買賣合同，這種行為很難避開炒房嫌疑。新國五條明確規定將提高二套房貸款的首付款比例及貸款利率，二手房也將按轉讓所得的20%計征，成本的增加讓不少牟利者望而卻步，在很大程度上對炒房行為進行了有效遏制。

據業內人士分析，房地產開發公司可能將放棄所謂的“大客戶”，轉而走向積極營銷的道路。在新國五條的框架下，他們對盈利方式也有了重新考量，“囤房抬價”已然行不通，只有將存房投入市場才是回籠資金的最優方案。

對于房地產開發商而言，捂盤惜售的時代已經過去，新國五條對國內樓市的導向作用非常明顯，雖然在各省細則未發布前房地產市場不會有太大動作，但隨著各項措施的逐漸落實，房產商將會意識到，只有進行誠信、專業的營銷才能在樓市大戰中拔得頭籌。

投資人：高成本低回報賠本生意咱不做

浙江的宋先生近些年生意做得不錯，手上也有了些積蓄，身邊的朋友都勸他趕緊投資房產，讓錢變相“升值”。在親戚、朋友的慫恿下，宋先生動了心。2012年底，他來無錫看房打樣，并于2013年1月正式簽下了購房合同，結清了25萬元首付款。

一個月后，新國五條正式頒布。宋先生猛然發覺自己的發財夢怕是沒機會實現了。他急忙找到房地產開發公司，希望能夠解除雙方的房屋買賣合同。

“除了解除合同之外，他們沒有提出任何需要法院處理的問題。關于房屋交付、已付款的退還等他們都一致同意自己協商解決。”案件承辦法官說，“新國五條的頒布，在一定程度上加快了案件審理進程，這是我之前沒有想到的。”

在南長法院受理的32件解除商品房買賣合同糾紛中，外地人來錫購房的案件就有12件，其中不乏一些懷揣發財夢的投資者。新國五條“堅決抑制投機投資性購房”的調控導向已初見成效。

有市民表示：“現在二套房貸款的首付款比例要提高，銀行貸款利率也要提高，如果不是剛性需求，一般老百姓根本沒人會去考慮買第二套房。再說，二手房轉讓的個稅都要交20%，投資購房？得先算算值不值。”

對于投資者來說，原來的“香餑餑”已然沒那么令人向往，不斷提升的投資成本及預期利益的縮水讓這部分人不得不對投資收益進行重新評估。

銀行也在其中扮演著重要角色，新國五條明確要求銀行對購房者進行嚴格的資格審查，并進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，該舉措對抑制了投機、投資購房行為起到了杠桿調節作用，進一步促進了房地產市場進入健康循環。

購房者：合同已簽交易未成 20%個稅由誰承擔？

新國五條出臺后，無錫二手房交易市場人頭攢動。個稅比例上調到轉讓所得的20%，其中的差價由誰來承擔，目前并沒有明確的規定。為規避可能到來的高個稅，很多市民紛紛趕在新政實施前簽約交易，積極將房源出手。然而倉促簽約可能會在合同履行期間帶來后續糾紛，盲目的避稅過戶也可能會在家庭成員之間產生繼承、買賣、遷讓等矛盾。

對于“轉讓熱”，南長法院副院長林春江也提出了自己的擔憂，“無錫細則出臺時間將近，一旦措施正式頒布，那么未能完成轉讓手續的買賣雙方很可能就個稅支付責任產生分歧。在無錫細則頒布后的一定時期內，就上述矛盾引發的案件可能會激增。”

這一疑慮在買房者心中更加明顯，很多買房者認為，部分房屋持有者在新國五條頒布后仍然持觀望態度，并不降低房價，最終20%的稅可能還是會落在買方身上。如果真的按照20%的比例來征收個稅，那么這筆錢對于購房者來說將會是一個不小的負擔。

該院民一庭法官建議，近期進行房屋轉讓的市民可在辦理手續之前就個稅承擔比例進行商談約定，一旦細則出臺，20%的個稅可由雙方均攤或由一方單獨繳納，以免到時產生不必要的矛盾。

法官：避稅損招風險太大

新國五條的頒布引發了網絡大軍熱議，其中一些涉及避稅方法的文章更是被各大媒體紛紛轉載，點擊率持續飆升。對于網絡上猛炒的“避稅損招”，南長法院法官認為風險太大。

據調查，新國五條出臺后，到民政局辦理離婚的人數驟然增多，其中有部分夫妻試圖通過假離婚的方式來獲得購房資格或貸款優惠。為此，某民政局還在婚姻登記處門口擺放了“樓市有風險，離婚需謹慎”的公告牌，用以警示一些為規避新政而假離婚的夫妻。法官認為，假離婚難避道德風險，“打個比方，假離婚后，原本屬于夫妻共同財產的房屋如果歸并為男方所有，那么對于女方來說，即便復婚，之前的房產也已被認定為男方的婚前財產。第二次婚姻一旦遭遇危機，那就得不償失了。”新國五條后，法院對于離婚案件的審理也會更加慎重，投機取巧的行為實不可取。

新國五條明確個稅按轉讓所得的20%征收，有人支招稱房屋買賣雙方可能通過簽訂陰陽合同的形式來達到少繳稅的目的。也就是說，在真實的房屋買賣合同之外，雙方另外簽訂一份用于備案登記的合同，并在該份合同中人為降低交易價格，通過減少交易差額的方式來避稅。但在合同實際履行過程中，一旦雙方產生糾紛，就會出現以哪份合同為準的問題。法官認為，明顯低于市場價位的二手房交易必然會引起稅務部門的注意，一旦對房屋進行價格評估，那么就必然要按照評估價繳納個稅，而如果納稅金額與之前雙方預估價相差較大，那么又會產生新一輪的矛盾，陰陽合同可謂后患無窮。

新國五條出臺后，“以房抵債”，即利用司法和解避稅也成為了微博熱議話題。有位博友在微博上寫到“誰買你房，他一次性付款給你，你寫欠條給他。一個月后讓他去法院起訴你。你說沒錢還以房抵債。所有稅全免。”但也有很多博友對此表示不贊同，其中網友“小希”表示“就算是協議以房抵債，辦理房屋所有權過戶手續時仍然要繳納一定比例的稅費，只是可能少交個人所得稅而非全部。”對此，法官認為，雙方當事人出于避稅目的采取虛假的訴訟主體、事實及證據的方法提起民事訴訟 ，很可能構成虛假訴訟，后果嚴重的話將會被追究刑事責任。而且，在新國五條頒布后，法院會加強該類案件的審查力度，一旦查清事實，合同將會被確認無效。

法官認為，新國五條的出臺能夠更實際、有效的抑制過快上漲的房價，穩定樓市及房地產業，希望市民能夠順應市場規律，理性進行應對。（文中署名均系化名）