隨著市場經濟的發展，房屋租賃合同糾紛日益增多。審判實踐中，房屋租賃合同糾紛所占比例較大，這些糾紛的承租方因為經營和使用的需要，往往對所承租房屋進行大規模的裝修及增加附屬設施，產生糾紛后添附物補償問題常成為雙方爭議的焦點，由于雙方在合同中的約定不明，同時法律法規對此缺乏相應的具體規定，所以此類案在審理過程中的難點較為突出。筆者現就房屋租賃合同中添附物的性質及補償原則和方法淺作探討。

一、添附物的性質

房屋租賃合同中的添附物主要包括房屋裝修物和新增的附屬設備。裝修物是指為使房屋內、外空間達到一定的環境質量要求和使用目的，對建筑物、構筑物外表和內部進行修飾處理而使用的裝飾裝修材料；裝修物之外的其它附屬設備是指增設在建筑物或構筑物上的中央空調、電梯、水、電等服務設施。添附物的性質實際上就是民法理論中動產與不動產的附合，添附物是從物，房屋是主物，添附物因其附合于作為不動產的主物房屋上，租賃合同期滿后其所有權由房屋所有權人取得。但在租賃合同期限屆滿前合同當事人解除合同時就會產生對添附物的補償問題。房屋經過裝修后，裝修物已與房屋連成一體，達到了不可分離的程度，承租人對其擁有所有權，而出租人擁有出租房屋的所有權。如果在合同解除時強行將裝修物拆除，則會造成財產上的損失。新增的附屬設備亦是如此，這些設備由于需嵌裝在房屋中，安裝、拆除費用都很高，一旦拆除會嚴重影響其本身的價值，而且還會損壞房屋本身。

在民法理論中，動產所有權可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有權人的物相結合形成新的財產。附合可以分為動產與不動產的附合，動產與動產的附合。動產與不動產附合的一般原則是，依不動產為主物，由不動產之所有權人取得附合其上的從物的所有權。對從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權人為善意附合，有權依不當得利的法律規定要求主物物主賠償損失；從物所有權人為非善意附合的（如在承租的住房內設置不利于房屋的建筑物），則反而應承擔排除損害的責任。

二、添附物的補償原則

關于房屋租賃合同中添附物的補償問題，我國法律沒有直接規定，但最高法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見 （試行） 第86條的規定基本上體現了上述理論，該條規定：“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任”。但該條規定并沒有對添附物的補償原則和方法作出具體規定，筆者認為房屋租賃合同解除后添附物的補償應依據以下原則：

（一）最大限度發揮裝修物價值的原則。這是民法中添附理論的根本目的。法律之所以強制性規定主物所有權人可因添附而取得從物的所有權，正是為了最充分利用附合物的社會經濟價值。因為一旦拆除從物，一方面會造成從物本身的損毀，從物所有人為拆除從物也要付出一定的人力和財力，而且從物所有人為恢復主物原狀還要另外再支出一筆費用，造成巨大的社會資源的浪費，因此，目前世界大多數國家的民事立法中均明確規定了主物所有權人因添附而取得從物所有權的制度。 

（二）過錯責任與公平合理相結合的原則。這一原則也是在處理房屋租賃合同糾紛案件中對添附物補償所要依據的主要原則。對于承租人的善意增添物，在承租人交還房屋時由于其所有權已由出租人取得，出租人應補償承租人的損失。我國最高法院的《意見》86條規定可以折價補償。這些規定對于處理合同期滿時的情況比較容易適用。但對于合同期滿前因一方或雙方的原因致合同無效或被解除，承租人的增添物損失如何補償則難以簡單適用。對此應根據在正常情況下出租人對增添物的需要程度和增添物可利用價值，結合過錯責任原則，分別不同情況，公平合理地進行補償。

（三）侵權損害賠償原則。對于承租人的惡意增添，如未經出租人同意或超出承租目的合理需要范圍擅自所作的增添，由于承租人此時所為的增添已構成對承租房屋的侵害，是侵權行為。因此，承租人在交還房屋時，原則上應對承租房屋恢復原狀，給出租人造成損失的還應負賠償責任。

三、添附物的補償方法

如果雙方當事人在簽訂的租賃合同中對承租人的增添物的處理及補償有明確約定，應優先適用當事人的約定。當事人沒有約定或約定不明確時，則可適用上述補償原則。在適用上述原則時，只有綜合地加以運用，才能真正公平合理地解決糾紛，切實維護雙方當事人的合法權益。

（一）因出租人違約導致租賃合同被解除時添附物的補償。承租人對房屋進行裝修形成的裝修物，如果是經出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，可以對裝修物現價值進行評估，并由出租人進行補償；若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，拆除后并不會影響其價值的可以責令承租人自行拆除，不能拆除的，應當進行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當的補償。如果是承租人的過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。

（二）因承租人違約導致租賃合同被解除時添附物的補償。承租人對房屋進行裝修若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，拆除后不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆除，不能拆除的，可對裝修物進行評估，其裝修物損失由出租人對承租人作適當的補償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，拆除后不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無償歸出租人所有，因承租人有過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。有人提出，對承租人的惡意增添，如正常情況下對出租人仍有利用價值，拆除又會嚴重影響增添物價值的，可對承租人進行適當補償。這一做法缺乏根據，承租人的惡意增添已是侵權在先，按照民法的侵權理論，侵權人應負恢復原狀或賠償損失的責任。合同法第 223條規定，承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。如出租人不同意承擔，法院以增添物對出租人有利用價值而強行判決出租人承擔并補償承租人損失，這是對侵權行為的保護，損害了出租人的合法權益，客觀上還可能導致承租人為營利目的亂裝修，出租人不堪補償的嚴重后果。

（三）因雙方違約導致租賃合同被解除時添附物的補償。承租人若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，拆除后并不會嚴重影響其價值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現價值進行評估，其裝修物的損失根據雙方違約責任的大小來分擔。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的進行裝修，如果不能拆回的，裝修無償歸出租人所有。