今年來，海安法院在審理房屋買賣合同、房屋租賃合同、確認(rèn)合同無效等案件中調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，在商品房市場購銷政策持續(xù)調(diào)控收緊背景下，二手房交易出現(xiàn)各式“陰陽合同”，逃稅漏稅現(xiàn)象暗地增多，亟需引起房屋管理、稅務(wù)、公安等部門以及社會(huì)的關(guān)注和重視。

一、問題的特點(diǎn)和危害

一是“陰陽合同”的差異性。所謂“陰陽合同”，即二手房出賣人和買受人在交易中同時(shí)簽訂兩份不同的合同，“陽合同”是給房屋管理部門和稅務(wù)部門留檔備案的購房合同，合同內(nèi)容一般利于逃稅漏稅；“陰合同”是交易雙方私下簽訂并實(shí)際履行的合同，合同內(nèi)容充分反映當(dāng)事人真實(shí)的買賣意思表示，一般也符合市場行情和正常判斷。

二是“陰陽合同”的隱蔽性。二手房交易中制造的“陰陽合同”，往往只有買賣雙方或中介知曉內(nèi)幕操作，對外公開的僅是帶有很強(qiáng)隱蔽性的“陽合同”。“陰陽合同”一般在做低房價(jià)上做文章，實(shí)際中主要有以下幾類：陽合同的房價(jià)為35萬，陰合同的房價(jià)為72萬；為達(dá)到優(yōu)惠年限，以租代售或延期交易過戶，陽合同的交易時(shí)間晚于陰合同；陽合同的性質(zhì)為公證贈(zèng)與，陰合同的性質(zhì)為房屋買賣；將必要的副房、車棚、家電、裝修等附隨設(shè)施價(jià)款，從房價(jià)中剝離，在陽合同上明確區(qū)分，而在陰合同中打包計(jì)價(jià)。

三是“陰陽合同”的歸因性。二手房作為商品買賣，交易過戶前須按稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)。制造“陰陽合同”，表面上是做低房價(jià)、壓減收入，深層次的原因在于逃稅漏稅，最終達(dá)到少繳稅的非法目的，直接危害的是國家、集體和社會(huì)公共的利益；一旦被查實(shí)，納稅人不僅要補(bǔ)稅，還要罰款，甚至承擔(dān)刑罰。買賣雙方涉嫌逃稅罪的，以共同犯罪論處。

二、問題產(chǎn)生的原因

一是買賣雙方貪圖利益。二手房買賣合同中，一般都會(huì)明確約定“全部稅費(fèi)由買方負(fù)責(zé)”。至于交易，出賣人都期待獲得最大經(jīng)濟(jì)利益，買受人則意愿付出最少的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，包括額外承擔(dān)而又必須買單的稅費(fèi)。買賣雙方往往私下協(xié)商，在買方給予賣方一定好處或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)那樾蜗?，共同制?ldquo;陰陽合同”，雙方配合實(shí)現(xiàn)“共贏”。

二是無良中介黑心包辦。在二手房交易市場，大部分的買受人從中介公司獲得房產(chǎn)信息，并在中介公司的全權(quán)代理下完成整個(gè)繁雜瑣碎的購房事務(wù)“流水線”；出賣人只知道按合同收足錢款，其他的幾乎一概不問。在這種情況下，中介公司就會(huì)憑經(jīng)驗(yàn)辦事，高價(jià)誘導(dǎo)買受人或單獨(dú)代為制造“陰陽合同”，一頭騙國家稅收，另一頭狠“宰”買家。

三是管理機(jī)構(gòu)審查不嚴(yán)。房屋管理和稅務(wù)部門對于二手房交易合同，一般都是被動(dòng)的形式上的審查，并沒有結(jié)合買賣雙方實(shí)際履行的價(jià)格、行為，以及交易房屋的建造機(jī)構(gòu)、建筑年代和所處的周邊環(huán)境作出合理評估。加上，受限于保護(hù)買賣當(dāng)事人的協(xié)議事項(xiàng)，管理部門對二手房交易過程尚未完全公開透明，極易讓不法分子鉆空，導(dǎo)致糾紛滋生。

三、對策和建議

一是要加強(qiáng)法律引導(dǎo)和道德規(guī)范。廣泛開展合同類法律宣傳活動(dòng)，提高市場買賣主體的法律意識(shí)，對利用“陰陽合同”謀取非法利益的當(dāng)事人依法予以行政處罰，對從事房產(chǎn)代理事務(wù)的中介公司負(fù)責(zé)人要予以警示教育，視情節(jié)輕重采取納入“黑名單”管理或吊銷工商營業(yè)執(zhí)照等形式進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)。注重社會(huì)公共道德文化傳播，加大稅收稅務(wù)的公益宣傳，形成人人自覺納稅的社會(huì)風(fēng)尚。

二是要加強(qiáng)市場監(jiān)管和實(shí)質(zhì)審查。房屋管理部門要強(qiáng)化二手房市場的運(yùn)行態(tài)勢分析，完善監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，確保監(jiān)管到位；稅務(wù)部門要深入二手房市場實(shí)地調(diào)查，重在治理偷稅漏稅避稅不法行為，維護(hù)稅收管理秩序和稅法尊嚴(yán)威嚴(yán)。要引入二手房交易合同登記備案實(shí)質(zhì)審查程序，嚴(yán)格確認(rèn)買賣雙方的實(shí)際履行內(nèi)容，全面提醒交易風(fēng)險(xiǎn)和公示后果。

三是要加強(qiáng)類案應(yīng)對和聯(lián)動(dòng)處置。因城市化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，二手房交易“陰陽合同”名目翻新，法院要嚴(yán)格依照合同法的原則和具體規(guī)定審理類案，保護(hù)買賣雙方真實(shí)意思作出的法律行為，堵塞假借合同無效等形式尋求救濟(jì)和反悔的不法路徑。公安部門要展開類案打擊專項(xiàng)行動(dòng)，肅清二手房買賣市場正常交易秩序，防止不法分子有利可圖。檢察、物價(jià)、住建、公證、評估、司法行政等部門要強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)協(xié)作，發(fā)揮職能，資源共享，信息互動(dòng)，從源頭上遏制“陰陽合同”的泛濫。