2007年3月，馬某與某房地產公司簽訂購房合同購買商品房一套，后因辦理房產證和該房地產公司及區住房和城鄉建設局（以下簡稱區住建局）產生糾紛，原告認為區住建局對該房地產公司做出的竣工驗收備案行為虛假，于2012年4月向宿遷市宿豫區人民法院提起行政訴訟，要求確認被告區住建局做出虛假竣工驗收備案的具體行政行為違法。

在本案審理過程中，對于被告區住建局對房地產公司做出的竣工驗收備案行為是否屬于行政訴訟受案范圍產生了兩種不同意見：

第一種意見認為，建設工程備案制實施后，對建設工程的登記備案，已由"審查性備案"調整為"告知性備案"。商品房竣工驗收備案只是行政機關對建設工程竣工驗收的一種程序上的管理，是內部管理行為，而非對外的"具體行政行為"，不屬于法院行政訴訟受案范圍，應裁定駁回原告起訴。

第二種意見認為，被告區住建局對房地產公司做出的商品房竣工驗收備案行為符合具體行政行為的構成要件，屬于法院行政訴訟受案范圍，法院可以對其進行司法審查。

筆者贊同第二種意見，理由如下：

首先，商品房竣工驗收備案行為是建設行政主管部門依法履行職責作出的行政行為。根據住建部《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第三條、第八條規定可知，竣工驗收備案行為是建設行政主管部門對本轄區內的建設工程實施監督和管理的行政行為，符合具體行政行為的主體要素，也就是說做出竣工驗收備案行為的主體是享有法定管理職權的建設行政主管機關。

其次，竣工驗收備案行為是針對特定個體做出的具體行政行為。建設工程竣工驗收備案是指就特定的建設工程，建設單位向建設行政主管部門報告工程完成驗收情況，行政機關予以登記備案，以供檢查和監督的行為，具備具體行政行為的對象要素，即針對特定的人或事項做出的行政行為。

再次，竣工驗收備案行為能產生行政法意義上的法律效果，對建設單位和購房者都產生行政法上的拘束力。竣工驗收備案行為應是一種行政確認行為，即建設行政主管部門對建設工程竣工驗收合格這一事實予以認定、確認的行政行為。住建部《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第八條規定"備案機關發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量規定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收"。由此可知，如果在竣工驗收備案文件收訖后15日內，建設行政主管部門未作出"責令停止使用，重新組織竣工驗收"的具體行政行為，就視為建設行政主管部門在法律上確認了建設工程竣工驗收工作實施完畢，建設工程質量合格。

綜上，被告區住建局做出的商品房竣工驗收備案行為是具體行政行為，屬于法院行政訴訟受案范圍。該案經法院協調，原告馬某和房地產公司和解，原告撤回起訴。