原告劉某與被告馬某房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議，原、被告終止雙方于2010年10月24日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的履行，被告馬某于2012年5月31日前將商品房一套退還原告劉某。調(diào)解書(shū)生效后，被告馬某未履行退房義務(wù)，劉某向法院申請(qǐng)執(zhí)行。執(zhí)行中查明，該案訴訟前馬某已將爭(zhēng)議的房屋以15萬(wàn)元的價(jià)格出售給朱某，現(xiàn)朱某家人居住使用該房屋。馬某稱因房屋已由朱某占有使用，故其無(wú)法返還。

 

法院能否強(qiáng)制執(zhí)行第三人朱某交付占有的房屋？對(duì)此存在兩種意見(jiàn)：

 

第一種意見(jiàn)認(rèn)為，本案沒(méi)有執(zhí)行內(nèi)容，申請(qǐng)執(zhí)行人劉某應(yīng)以侵權(quán)為由另行起訴朱某要求返還財(cái)產(chǎn)。

 

第二種意見(jiàn)認(rèn)為，要求申請(qǐng)人劉某另行訴訟主張權(quán)利，會(huì)造成第三人訴累，也浪費(fèi)司法資源。法院可直接采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，強(qiáng)制朱某遷出房屋。

 

 

筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在詳細(xì)了解第三人朱某占有房屋的時(shí)間、合法性、善意與否，再作出合理的判斷。

 

民事訴訟法第二百二十六條規(guī)定：“強(qiáng)制遷出房屋或者強(qiáng)制退出土地，由院長(zhǎng)簽發(fā)公告，責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行。被執(zhí)行人逾期不履行的，由執(zhí)行員強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，被執(zhí)行人是公民的，應(yīng)當(dāng)通知被執(zhí)行人或者他的成年家屬到場(chǎng)；被執(zhí)行人是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)通知其法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人到場(chǎng)。拒不到場(chǎng)的，不影響執(zhí)行。被執(zhí)行人是公民的，其工作單位或者房屋、土地所在地的基層組織應(yīng)當(dāng)派人參加。執(zhí)行員應(yīng)當(dāng)將強(qiáng)制執(zhí)行情況記入筆錄，由在場(chǎng)人簽名或者蓋章。強(qiáng)制遷出房屋被搬出的財(cái)物，由人民法院派人運(yùn)至指定處所，交給被執(zhí)行人。被執(zhí)行人是公民的，也可以交給他的成年家屬。因拒絕接收而造成的損失，由被執(zhí)行人承擔(dān)。” 該條規(guī)定對(duì)執(zhí)行交付房屋類案件的程序作出了詳細(xì)的規(guī)定。但該條規(guī)定只適用于在執(zhí)行時(shí)被執(zhí)行人占有房屋的情況，有關(guān)強(qiáng)制措施也只適用于被執(zhí)行人。而在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)當(dāng)交付的房屋在執(zhí)行時(shí)并非處于被執(zhí)行人占有的狀態(tài)，而是由被執(zhí)行人在訴訟前、審理期間或者法律文書(shū)生效后通過(guò)租賃、買(mǎi)賣(mài)等形式將該訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)由第三人占有，對(duì)此類案件如何執(zhí)行，現(xiàn)行法律無(wú)明確規(guī)定。如果被執(zhí)行人配合人民法院的執(zhí)行活動(dòng)，積極履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)，那么案件能夠得到順利執(zhí)行；如果被執(zhí)行人拒不配合人民法院的執(zhí)行活動(dòng)，不主動(dòng)解除其與第三人的租賃、買(mǎi)賣(mài)等關(guān)系，使房屋恢復(fù)到自己占有的狀態(tài)，那么案件就會(huì)陷入執(zhí)行困境。

 

實(shí)踐中，后者占絕大多數(shù)，被執(zhí)行人拒不配合，且第三人又以合法占有為由拒不搬出房屋，積極對(duì)抗人民法院的執(zhí)行活動(dòng)。如果人民法院不對(duì)訴爭(zhēng)房屋執(zhí)行的話，申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益難以得到保障；如果人民法院對(duì)訴爭(zhēng)房屋強(qiáng)制執(zhí)行的話，勢(shì)必侵害第三人的合法權(quán)益；如果人民法院以第三人拒不搬出房屋為由對(duì)第三人采取強(qiáng)制性措施的話，又缺乏法律依據(jù)。從而導(dǎo)致執(zhí)行工作陷入兩難境地。如何妥善處理此類案件，值得探討。

 

筆者認(rèn)為，在執(zhí)行此類案件時(shí)，不宜輕易強(qiáng)制執(zhí)行，而應(yīng)當(dāng)充分考慮以下三個(gè)因素，區(qū)別對(duì)待：一是第三人占用房屋是否合法；二是第三人占有房屋的時(shí)間；三是第三人占有房屋是否善意。如果第三人系非法占有，則人民法院應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制執(zhí)行，責(zé)令第三人限期搬出房屋，如拒不搬出，則以妨礙執(zhí)行為由對(duì)其采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。如果第三人系合法占有，則應(yīng)進(jìn)一步審查第三人占有房屋的時(shí)間，如果第三人占有房屋的事實(shí)發(fā)生在據(jù)以執(zhí)行的法律文書(shū)生效之前，則人民法院不能對(duì)第三人強(qiáng)制執(zhí)行，而應(yīng)當(dāng)終結(jié)案件的執(zhí)行程序，由申請(qǐng)執(zhí)行人另案起訴被執(zhí)行人和第三人以保障其合法權(quán)益；如果第三人占有房屋的事實(shí)發(fā)生在據(jù)以執(zhí)行的法律文書(shū)生效之后，則需要進(jìn)一步區(qū)分第三人是否為善意占有，如果系善意占有，則人民法院也不能強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)終結(jié)該案的執(zhí)行程序，由申請(qǐng)執(zhí)行人另案起訴；如果第三人不是善意占有，則人民法院應(yīng)予強(qiáng)制執(zhí)行。

 

綜上，本案第三人朱某系合法的善意的占有，且占有房屋的事實(shí)發(fā)生在該案訴訟前，所以法院不能對(duì)第三人朱某強(qiáng)制執(zhí)行，而應(yīng)當(dāng)終結(jié)該案執(zhí)行程序，由申請(qǐng)執(zhí)行人劉某另案起訴被執(zhí)行人馬某和第三人朱某以保障其合法權(quán)益。