一、總述

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住房改革也在不斷地深入，當(dāng)前的高層住宅已經(jīng)取代了傳統(tǒng)的平房住宅，成為我國市民居住的主要模式，并且逐漸形成住宅小區(qū)化。高層住宅的優(yōu)勢顯而易見，其節(jié)約了大量的土地資源，有效地利用了空間資源，與我國傳統(tǒng)住宅形式不同，住宅小區(qū)往往由不同人共同擁有，共有部分大大增多，由于共有部分不像專有部分那樣界限清晰、權(quán)利義務(wù)關(guān)系較易厘清，同時涉及的部分較多，牽扯的利益關(guān)系也很廣泛，導(dǎo)致權(quán)利人之間的關(guān)系更為復(fù)雜。實踐中大多數(shù)住宅糾紛往往也因此產(chǎn)生。

二、小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)

在我國，關(guān)于小區(qū)業(yè)主所有權(quán)理論的研究開展得較晚，但近年來， 學(xué)術(shù)界對住宅小區(qū)中共有部分的研究非常豐富，特別是我國物權(quán)法的頒布施行以后，對小區(qū)業(yè)主共有權(quán)的研究和實踐也將產(chǎn)生重大影響。根據(jù)我國《物權(quán)法》第70 條規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)包括專有部分所有權(quán)、共有部分所有權(quán)和因共同關(guān)系而生的成員權(quán)，是一種復(fù)合形態(tài)的所有權(quán)。

在本文中擬用"小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)"代替"建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)"，原因如下： 第一，"建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)"這一稱謂比較復(fù)雜，一般民眾也難以理解，不利于物權(quán)法的普及和推廣。第二，"建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)"這一稱謂單從字面而言，出現(xiàn)了兩個"權(quán)利"，兩個權(quán)利之間關(guān)系并不能從字面上得出，而且"權(quán)利之權(quán)利"這種說法也不符合一般語法的規(guī)范，讓人費解。最后，"建筑物區(qū)分所有權(quán)"在世界各國也并非是唯一的稱謂，"建筑物區(qū)分所有權(quán)"一詞的表述各國立法例不盡相同。法國1938年法律與現(xiàn)行法分別稱建筑物區(qū)分所有權(quán)為"區(qū)分各階層不動產(chǎn)之共有"和"住宅分層所有權(quán)"；意大利、英國雖均稱"公寓所有權(quán)"，但在具體使用的語詞上卻不相同，前者稱"condominium ownership"，后者稱"flat ownership"；在美國，各州關(guān)于這一問題的名稱更是林林總總，不一而足。有的稱為"公寓所有權(quán)"（condominium ownership）或"單位所有權(quán)"（unit ownership），有的則稱為"樓層財產(chǎn)權(quán)"（Horizontal property）,等等。在瑞士，稱建筑物區(qū)分所有權(quán)為"樓層所有權(quán)"或"分層建筑物所有權(quán)"（Stockwerkigentum）。在日本和我國臺灣地區(qū)則稱為"建筑物區(qū)分所有權(quán)"。由此，使用"建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)"也并非唯一的選擇。因此在本文中擬用"小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)"。

（一）小區(qū)業(yè)主共有權(quán)性質(zhì)

區(qū)分建筑物的共有部分為該建筑物全體區(qū)分所有人或部分區(qū)分所有人共有，這已經(jīng)為各國立法所接受。但是這種共有究竟其性質(zhì)如何，是長期以來學(xué)說上爭論的焦點之一。解明小區(qū)業(yè)主共有部分的法律性質(zhì)，對弄清小區(qū)業(yè)主共有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系具有十分重要的意義。

1、小區(qū)業(yè)主共有權(quán)性質(zhì)的相關(guān)觀點

關(guān)于小區(qū)業(yè)主共有權(quán)的性質(zhì)，理論界觀點不一，主要有共同共有說、按份共有說等觀點。

（1）共同共有說。亦稱"公同共有"，是指依法律的規(guī)定或依契約與習(xí)慣而結(jié)成共同關(guān)系的數(shù)人，基于共同關(guān)系而享有一物的所有權(quán)。其具有兩大特征：第一，共同共有依共同關(guān)系而產(chǎn)生，以共同關(guān)系的存在為存在前提；第二，受共同目的的約束，各共同共有人雖有應(yīng)有部分，亦不得在共同關(guān)系終止前請求處分或分割。共同共有說為日本學(xué)者之通說，以我妻榮等學(xué)者為代表，我國學(xué)者也有持此觀點者。我妻榮先生認(rèn)為，于一棟區(qū)分所有建筑物上所共同生活之人，為了共用部分之管理與共同生活秩序之維持，往往須制定規(guī)約及選任管理人，彼此間因而形成合伙關(guān)系。因此，區(qū)分建筑物之共用部分乃全體區(qū)分所有人合有（共同共有）

（2）按份共有說。亦稱分別共有，是指共同關(guān)系之?dāng)?shù)人按其應(yīng)有部分，對于一物共同享有所有權(quán)。其具有兩大特征：第一，按份共有人同時享有管理處分權(quán)和使用收益權(quán)；第二，按份共有人得按應(yīng)有部分對共有物之全部行使使用收益權(quán)。此說在臺灣學(xué)者中為通說，認(rèn)為小區(qū)業(yè)主的共有權(quán)應(yīng)屬于按份共有說，王澤鑒認(rèn)為，因為專有部分和共有部分是連為一體的，共同使用部分的所有權(quán)應(yīng)隨同各相關(guān)區(qū)分所有建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，同時，共有的公共設(shè)施屬于專有部分的從物，為抵押效力所及，所以業(yè)主對共有部分享有的共有權(quán)為按份共有。史尚寬也指出：茲所謂共有，實為互有，即性質(zhì)上不允許共有人請求分割之共有，其共有部分之修繕及其他負(fù)擔(dān)，由各所有人按其所有部分之價值分擔(dān)之。

（3）其他觀點。有學(xué)者主張，應(yīng)區(qū)分建筑物之不同形態(tài)，即所謂縱割式、橫切式與混合式，從而確定或?qū)儆诠餐灿?，或?qū)儆诎捶莨灿?。該主張認(rèn)為應(yīng)從建筑物的形態(tài)判斷，縱向分割的是按份共有，橫向分割或縱橫向分割的是共同共有。也有的觀點認(rèn)為，應(yīng)按照具體的使用情況來確定。對于不能按照一定的份額來確定使用范圍、不能將哪一部分確定為他人使用的，應(yīng)確定為共同共有；反之則為按份共有。

2、對上述觀點的評述

上述觀點盡管有分歧，但均主張共有部分既不能分割，也不能單獨讓與，而應(yīng)隨建筑物各區(qū)分部分所有權(quán)之轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。對于按份共有或共同共有，學(xué)術(shù)界通常視之為兩種典型的共有形態(tài)，我國《物權(quán)法》第93條對此予以確認(rèn)。規(guī)定兩種基本的共有形式，《物權(quán)法》第94條規(guī)定：按份共有是指按份共有人對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)；《物權(quán)法》第95條規(guī)定：共同共有是指共同共有人對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。按份共有人有權(quán)請求從共有財產(chǎn)中分割出屬于他的份額，共同共有人在共有關(guān)系解體以后，也要對共有財產(chǎn)進(jìn)行分割。正如有些學(xué)者指出：共同共有和按份共有均為按份額共有，區(qū)別在于：共有人之間有無特定的身份關(guān)系，或者說，按份共有只存在財產(chǎn)關(guān)系，不存在身份關(guān)系。實踐中，主要有三種分割方式，一是實物分割，前提自然是可分物，即分割不會影響其價值和效用；二是變價分割，如果共有財產(chǎn)不能分割或分割有損其價值，即可變賣共有物，各共有人分取價金；三是作價補償，對于不可分割的共有物，共有人中的一人自愿取得共有物的，可以由該共有人取得該共有物，對其他共有人作變價補償。共有財產(chǎn)的分割可根據(jù)實際情況分別采取這三種方式。因此，共有財產(chǎn)都是可以分割的，不存在不可分割的共有物，分割是共有的基礎(chǔ)和最終結(jié)局。但是對小區(qū)業(yè)主共有權(quán)中的共有財產(chǎn)而言，卻具有不可分割性，分割的權(quán)利是共有人的一項基本權(quán)利，但在小區(qū)業(yè)主共有權(quán)中是不存在的。因此，只要專有所有權(quán)繼續(xù)存在，該共有部分就不能請求分割，且這部分共有關(guān)系永久存在，直到該建筑物報廢或完全歸于一人所有時才消滅。小區(qū)業(yè)主共有權(quán)這一特征，使其有別于按份共有和共同共有。因此，將小區(qū)物業(yè)共有權(quán)歸屬于按份共有或共同共有，不僅忽略了其獨特之處，也與法理相違背。

對于前述最后一種學(xué)說，即應(yīng)根據(jù)建筑物之不同類型來判定共有的性質(zhì)。筆者認(rèn)為，以建筑物的分割方式為標(biāo)準(zhǔn)來確定共有部分的性質(zhì)是不妥的，因為分割方式無法反映小區(qū)業(yè)主共有權(quán)中共有部分的本質(zhì)特征。其實，該種學(xué)說只是按份共有說和共同共有說相綜合的另一種委婉的表達(dá)。無論將小區(qū)業(yè)主共有權(quán)視為按份共有還是共同共有，都無法回避小區(qū)業(yè)主共有權(quán)中的共有部分不能分割的事實。因此上述觀點都存有瑕疵。

3、小區(qū)業(yè)主共有權(quán)性質(zhì)之個人見解

在實踐中要分清哪些共有部分能按份哪些不能按份是十分困難的，尤其是對普通老百姓來說，這種區(qū)分對他們來說要求過高，很難達(dá)到理論中所設(shè)想的狀態(tài)。因此，我認(rèn)為此觀點只能停留在理論探討階段，不具有現(xiàn)實意義。結(jié)合以上學(xué)說及我國國情，我對小區(qū)業(yè)主共有權(quán)法律屬性的確定提出以下個人見解:

第一，與建筑物本身構(gòu)造有關(guān)的部分，如承重墻、走廊、大廳等，以及人們在日常生活中不可或缺或頻繁使用的部分，如樓梯、電梯等，法律對這些部分應(yīng)明確界定為共同共有。做這樣制度設(shè)計的理由在于:首先，這些共有部分基本上是所有高層建筑物的必有部分，因此受建筑物時空變化的影響較小，在立法上能夠通過列舉的方式予以明確;其次，這些共有部分一方面涉及整棟建筑物的安全和使用，一方面涉及全體業(yè)主在生活中的基本權(quán)益，因此將這些共有部分定性為共同共有，有助于對建筑物及全體業(yè)主整體利益的保護(hù)。

第二，除第一點所述共有部分之外的其他共有部分，其性質(zhì)為何法律不宜做出統(tǒng)一的規(guī)定。其理由在于:首先，在現(xiàn)實生活中各建筑物及小區(qū)的基本狀況因地域和時間的不同而千差萬別，法律很難做到一個規(guī)定適用于所有;其次，確定共有部分的性質(zhì)，其目的無非是明確共有部分如何使用、如何收益、如何管理等問題，而這些問題業(yè)主之間是完全可以通過意思自治來解決的的。因此，法律沒有必要明確規(guī)定區(qū)分建筑物的共有部分為何種共有形態(tài)，而應(yīng)允許區(qū)分所有人之間通過規(guī)約或約定來確定本建筑物及附屬設(shè)施的共有部分的使用、收益、費用分擔(dān)及管理等事項的方式。如此既充分體現(xiàn)了私法自治的原則，同時凸顯業(yè)主為建筑物"主人"的身份。當(dāng)然此種規(guī)約或約定須符合法律法規(guī)的規(guī)定，否則即為無效。

第三，我國《物權(quán)法》第103條規(guī)定:"共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。"依據(jù)此條規(guī)定，當(dāng)建筑物區(qū)分所有人之間沒有規(guī)約、約定，或規(guī)約、約定無效時，應(yīng)視為按份共有。但此種按份共有，不宜理解為《物權(quán)法》第103關(guān)條所指的按份共有，根據(jù)區(qū)分建筑物的特性，將此種按份共有定義為"不可分割的按份共有"更為合適。正如有學(xué)者所言:"區(qū)分所有建筑物之共同部分，如樓梯、墻壁等，以及附屬之共有部分，為不得分割之按份共有。"所謂不可分割之按份共有，即處分權(quán)能受到了一定的限制的按份共有，是指區(qū)分建筑物的各區(qū)分所有人可以按一定的標(biāo)準(zhǔn)確定其份額，依據(jù)此份額來確定其收益和承擔(dān)費用的比例，但不能將自己的份額分出或單獨轉(zhuǎn)讓。實際上，這種限制是區(qū)分建筑物的不可分割性所決定的。我認(rèn)為，不可分割的按份共有符合我國國情，有利于共同受益及共同費用的分配、分擔(dān)和共有部分權(quán)利義務(wù)關(guān)系的明確及對這一部分的管理，具有很強的可操作性。

（二）小區(qū)業(yè)主共有權(quán)的客體范圍

共有部分是共有權(quán)的標(biāo)的，是小區(qū)業(yè)主之間共同利用和所有的部分。確定共有部分的范圍，是行使共有權(quán)和專有權(quán)的前提。共有權(quán)的客體非常廣泛, 從理論上講系排除法就可予以確定的, 只要不屬于專有權(quán)客體部分, 都是共有權(quán)的范圍。一般來講, 主要包括四個方面: 一、建筑物的基本構(gòu)造部分, 例如支柱、屋頂、外墻或地下室等; 二、建筑物的共用部分, 例如樓梯、共用出入口、通道、走廊; 三、對整體建筑物的使用起輔助作用的建筑物附屬設(shè)備, 如建筑物的水電、煤氣管線、防火防盜設(shè)備;四、住宅小區(qū)的綠地、道路、公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房, 除依法歸國家或有關(guān)法人所有之外, 原則上應(yīng)當(dāng)歸屬于全體住宅小區(qū)的業(yè)主所共有。

我國《物權(quán)法》第73 條將綠地、道路、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等基礎(chǔ)設(shè)施交由業(yè)主行使所有權(quán), 是必要的。因為小區(qū)的配套設(shè)施如供電氣管線、防水防盜設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房, 是專為商品房業(yè)主提供服務(wù)的, 也是商品房的價值內(nèi)容, 這些設(shè)施的成本已攤?cè)肷唐贩砍杀?。小區(qū)建筑間的廊亭、綠地、廣場、假山等美化園林場所,是對商品房的襯托, 其作用已成為銷售商品房的重要組成部分。但實踐中, 一些舊城改造小區(qū)及一些新建小區(qū)建設(shè)由于使用面積過大, 對周圍居民通行造成阻礙, 尤其是加設(shè)圍欄圍墻, 給居民通行造成不便。在這種情況下, 只允許本小區(qū)居住人憑證通行的做法不應(yīng)為社會所支持?？尚械霓k法, 應(yīng)允許其他居民善意通行, 但為了維護(hù)治安的考慮, 可以采取登記或發(fā)證的辦法予以解決。綠地和其他美化園林場所, 為業(yè)主提供了優(yōu)裕的生活及觀賞環(huán)境, 這時綠地及景觀均有觀賞性, 由于環(huán)境權(quán)不具有專屬性, 因此相鄰其他小區(qū)業(yè)主前來觀賞時, 不得設(shè)置障礙阻止其進(jìn)入。由于車庫不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用, 它一般是由業(yè)主專有和專用的, 故《物權(quán)法》第74 條沒有明確規(guī)定車位、車庫的權(quán)屬。但針對實踐中一些情況: 有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放, 致本小區(qū)沒有車位、車庫或嚴(yán)重不足, 所以《物權(quán)法》要求"首先滿足業(yè)主需要", 但它需要進(jìn)一步明確含義, 需要界定標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容和程度, 來衡量開發(fā)商是否已滿足業(yè)主需要。而且在中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式下, 許多開發(fā)商利用"協(xié)商"機制在格式合同中變相決定車位、車庫留歸自已的情況時有發(fā)生。這實際上是將解釋權(quán)交給建設(shè)單位, 相當(dāng)于又將"球"踢了回來, 這在當(dāng)前中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式下, 對弱勢的業(yè)主是極為不利的。對于在小區(qū)共有道路上停放汽車, 并收取相關(guān)費用的現(xiàn)象, 根據(jù)法律規(guī)定, 占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位, 屬于業(yè)主所有, 這就意味著, 車位收費所得價款在扣除必要管理費后應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。物權(quán)法里沒有列舉和概括出共有權(quán)的客體范圍, 僅在《物權(quán)法》第73 條、第74 條明確規(guī)定了共有權(quán)客體中重要設(shè)施的權(quán)屬。這顯然是不夠的, 不能不說是個遺憾。從法律意義上講, 物權(quán)法中關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定, 應(yīng)該為處理業(yè)主之間權(quán)屬爭議提供法律原則, 而不能僅僅限于重要設(shè)施。

（三）小區(qū)業(yè)主共有權(quán)的內(nèi)容

業(yè)主由于購買了物業(yè), 成了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人,其身份就具有了多重性, 即專有所有權(quán)人、共有所有權(quán)人和成員權(quán)人。業(yè)主以不同身份行使建筑特區(qū)分所有權(quán)時, 必將與其他業(yè)主之間相應(yīng)地發(fā)生各種各樣的關(guān)系。"千金買房, 萬金買鄰"。如何調(diào)整、協(xié)調(diào)他們之間的關(guān)系, 也是業(yè)主們所關(guān)心的問題。其中小區(qū)業(yè)主共有權(quán)的內(nèi)容尤為重要，因為共有部分不像專有部分那樣界限清晰、權(quán)利義務(wù)關(guān)系較易厘清，同時涉及的部分較多，牽扯的利益關(guān)系也很廣泛，導(dǎo)致權(quán)利人之間的關(guān)系更為復(fù)雜。小區(qū)業(yè)主共有權(quán)的內(nèi)容即小區(qū)業(yè)主對共有部分所享有的權(quán)利和義務(wù)。

1、共有權(quán)人的權(quán)利

《物權(quán)法》第72 條規(guī)定: "業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分, 享有權(quán)利, 承擔(dān)義務(wù); 不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。"結(jié)合具體實際和各國立法情況, 主要有如下三項的權(quán)利內(nèi)容:（1）對共用部分之使用權(quán)。這種共用是為共同使用或輪番使用, 例如乘用電梯、庭院散步、在屋頂晾曬衣服等, 不問其持分有多少。（2）收益權(quán)。各共有所有權(quán)人可依規(guī)約或持分額大小, 獲得因共用部分所生之利益的權(quán)利。（3）對共用部分之單純的修繕改良權(quán)。承認(rèn)各共有所有權(quán)人基于居住或其他用途之需要, 可對共用部分享有單純的修繕改良權(quán)利。單純的修繕改良權(quán)制是與變更的修繕改良權(quán)利相對, 關(guān)于二者的區(qū)別, 為現(xiàn)今各國實務(wù)上最感困難之問題, 各國通常交由法官予以裁量。

2、共有權(quán)人的義務(wù)

各業(yè)主作為共有權(quán)人的義務(wù)一般包括: （1）按共用部分之本來用途使用共用部分，不得把共有部分挪作他用。例如停車場是用來停放車輛, 不得用作堆放雜物, 電梯是用于行人上下樓之用, 而不是作為專門運輸工具等。（2）分擔(dān)共同費用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)。為使建筑物共有部分保持正常的狀態(tài)，對建筑物進(jìn)行管理和維修、更行設(shè)備、改良等，以及因致人損害而導(dǎo)致的賠償費用等，都需要共有權(quán)人負(fù)擔(dān)。《物權(quán)法》規(guī)定分擔(dān)的比例根據(jù)是依規(guī)約或業(yè)主專有部分占建筑物總面積比例確定。（3）合理注意義務(wù)。即共有權(quán)人對共有部分要合理注意，防止個人對共有財產(chǎn)的漠不關(guān)心。例如電線漏電，懸掛物即將掉落等。這樣既可以避免對他人造成侵害又可以防止給共有人造成損失。（4）禁止義務(wù)。共有權(quán)人不得對共有部分而為某些行為，例如不得隨意改動共有部分的設(shè)置和結(jié)構(gòu)，不得無故設(shè)置障礙，不得侵占他人應(yīng)有的份額等。

三、小區(qū)業(yè)主的管理權(quán)

（一）小區(qū)業(yè)主管理權(quán)的內(nèi)容

小區(qū)業(yè)主的管理權(quán)即區(qū)分所有的成員權(quán)，是指業(yè)主從專有部分所有權(quán)中所產(chǎn)生的對共有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督、選舉等權(quán)利。具體說, 小區(qū)業(yè)主的管理權(quán)包括: 一、表決權(quán)。此為小區(qū)業(yè)主最重要的一項成員權(quán), 且每個成員所持表決權(quán)的大小與其專有部分的面積在整個建筑物中所占的份額相聯(lián)系的?！段餀?quán)法》第76 條第2 款規(guī)定"決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項, 應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項, 就當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。"（其事項通常涉及到小區(qū)的管理、財產(chǎn)的重大修繕及處分。對于日常的管理事務(wù), 則由業(yè)主委員會等代表機構(gòu)以及委托的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理) 。二、制定團(tuán)體規(guī)約的權(quán)利。團(tuán)體規(guī)約確定了對小區(qū)的管理、使用, 特別是對共有財產(chǎn)的使用與維護(hù), 當(dāng)由各個小區(qū)業(yè)主參與制定。《物權(quán)法》第76 條第1 款第2 項規(guī)定: "制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。"三、選舉、監(jiān)督和更換管理者的權(quán)利。《物權(quán)法》第81 條規(guī)定:"業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施, 也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人, 業(yè)主有權(quán)依法更換。"《物權(quán)法》第82 條規(guī)定: "物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施, 并接受業(yè)主的監(jiān)督。"四、不當(dāng)決定撤銷請求權(quán)?！段餀?quán)法》第78 條第2 款規(guī)定: "業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的, 受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。"五、設(shè)施資金籌集使用情況知情權(quán)?！段餀?quán)法》第79 條規(guī)定: "建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金, 屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定, 可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。"六、公用設(shè)施、公用部分收益分配權(quán)?！段餀?quán)法》第80 條規(guī)定: "建筑物及其附屬設(shè)施的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按約定；沒有約定的活著約定不明確的，按照業(yè)主專有部分站建筑物總面積的比例確定。"

（二）小區(qū)業(yè)主管理權(quán)的實現(xiàn)

 業(yè)主對共有部分享有的共同管理的權(quán)利，是一種受限制的權(quán)利；這種權(quán)利附屬于專有部分的權(quán)利，如業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營用房，其對共有部分享有的共用和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主不管是行使建筑物區(qū)分所有權(quán)人所享有的共同管理權(quán)利，還是需要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，幾乎都需要業(yè)主組成一定的團(tuán)體來完成。表決權(quán)需要在業(yè)主會議上行使；規(guī)約的制定也要按照會議議程和議事規(guī)則的程序來制定；而選舉權(quán)和被選舉權(quán)更是業(yè)主團(tuán)體民主精神的體現(xiàn)。同時，共同管理權(quán)人所享有的請求權(quán)也要有組織、按規(guī)約規(guī)則履行，不然就會產(chǎn)生權(quán)利之間的沖突，發(fā)生糾紛。另一方面，共同管理權(quán)人要承擔(dān)小區(qū)建筑物內(nèi)公共事務(wù)的義務(wù)。義務(wù)是負(fù)擔(dān)，沒有團(tuán)體的規(guī)制，制度的規(guī)范，很難保證義務(wù)的正常?？傊?，小區(qū)業(yè)主的共同管理權(quán)是基于各業(yè)主之間事實上的共同體關(guān)系的維系和發(fā)展對團(tuán)體管理組織的要求中產(chǎn)生的。建筑物區(qū)分所有構(gòu)造的復(fù)雜以及各業(yè)主之間對專有部分和共用部分的行使難免存在利益沖突，依賴單獨所有權(quán)、共有和相鄰關(guān)系的規(guī)范難以妥當(dāng)解決，于是，在業(yè)主內(nèi)部成立一個自治性的管理組織，通過全體業(yè)主成員大會，借助業(yè)主公約，以管理委員會的形式來處理共同事務(wù)是最佳的方式。業(yè)主共同管理權(quán)的行使，須以業(yè)主公約為根據(jù)，通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會，并委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能完成。這是由成員權(quán)的性質(zhì)所決定的。

1、業(yè)主大會

依照《物權(quán)法》第75條規(guī)定，小區(qū)業(yè)主的管理組織分為兩級，一是業(yè)主大會，二是業(yè)主委員會。業(yè)主大會是小區(qū)業(yè)主管理的最高決策機構(gòu)，業(yè)主委員會是其執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主共同管理權(quán)就是通過這樣一個團(tuán)體來行使的。在美國，稱之為公寓所有人協(xié)會。在我國，《物權(quán)法》采納了習(xí)慣上的稱謂，叫做業(yè)主大會，在業(yè)主大會之下，設(shè)有業(yè)主委員會，負(fù)責(zé)日常管理事務(wù)。對于業(yè)主大會來說，就是全體業(yè)主的最高權(quán)利機關(guān)。業(yè)主委員會僅僅是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，只能在業(yè)主大會決議的范圍內(nèi)履行執(zhí)行職責(zé)和日常事務(wù)工作?！段餀?quán)法》第75條對此規(guī)定的很含糊，把業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)定在一起，都有權(quán)利。應(yīng)該說真正的團(tuán)體是業(yè)主大會，業(yè)主委員會是下設(shè)的執(zhí)行機構(gòu)，它不是決策機構(gòu)。業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，決定有關(guān)建筑物的使用、管理、維護(hù)、修繕等物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織；是法律上的強制必設(shè)組織，凡在全體業(yè)主之間的重要事務(wù)，都必須由業(yè)主大會議決。業(yè)主借助業(yè)主大會參與共同事務(wù)的管理，是小區(qū)業(yè)主自治管理區(qū)分所有權(quán)建筑物的體現(xiàn)。因此，業(yè)主大會在客觀上已經(jīng)形成了一種管理團(tuán)體，是建筑物區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的最高意思決定機關(guān)。關(guān)于業(yè)主大會決議的效力，《物權(quán)法》第78條規(guī)定,"業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。"依區(qū)分所有權(quán)法理，它不僅對區(qū)分所有人具有約束力，而且對區(qū)分所有人的繼受人也有約束力。即使有經(jīng)過自己同意或者自己反對的決議和決定，也應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。業(yè)主大會的意志依靠業(yè)主委員會具體執(zhí)行。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會是一個代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織，獨立行使民事權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。業(yè)主委員會的民事責(zé)任由全體業(yè)主分擔(dān)。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

根據(jù)《物權(quán)法》第81條"業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理"規(guī)定，小區(qū)業(yè)主有權(quán)決定物業(yè)的管理方式，或者自行管理，或者交由專門機構(gòu)管理。業(yè)主大會和業(yè)主委員會是小區(qū)業(yè)主行使共同管理權(quán)的兩級管理組織，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)日常管理工作。實際生活中，由于業(yè)主委員會成員均從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，成員平時都有諸多事務(wù)，不可能有足夠精力履行職責(zé)。業(yè)主可以委托專門從事物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)實行物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)報酬的經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第32條"從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格"規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)是能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任的獨立法人，目前較常見的法人形態(tài)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理公司。業(yè)主通過物業(yè)管理合同的形式，委托物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理。

（三）小區(qū)業(yè)主管理權(quán)的救濟(jì)方式

在同一空間內(nèi)不同民事主體因區(qū)分所有而產(chǎn)生了共同生活關(guān)系，在這種關(guān)系中必然會產(chǎn)生對共同事務(wù)的管理的必要。這種管理就是建筑物區(qū)分所有制度的特點，它無法在產(chǎn)權(quán)中包含，必然要在建筑物區(qū)分所有制度中體現(xiàn)出來。如何更好地規(guī)范區(qū)分所有人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、加強對小區(qū)業(yè)主管理權(quán)的法律保護(hù)，成為《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律的一項重要任務(wù)。

法律救濟(jì)

我國在現(xiàn)行物權(quán)法中并沒有對小區(qū)業(yè)主自治團(tuán)體（業(yè)主大會和業(yè)主委員會）的民事主體地位予以確認(rèn)。立法機關(guān)考慮到業(yè)主大會無法破產(chǎn)，且如果賦予業(yè)主委員會法人地位，相應(yīng)地就應(yīng)當(dāng)有獨立的訴訟權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)獨立承擔(dān)民事賠償責(zé)任，這與物權(quán)法和當(dāng)前的司法制度有沖突，也不適應(yīng)我國當(dāng)前的實際情況。為此，《物權(quán)法》明確不賦予業(yè)主委員會獨立法人地位。

《物權(quán)法》第78 條規(guī)定：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。當(dāng)受侵害的業(yè)主依法行使撤銷權(quán)向法院提起撤銷之訴時，如果業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不具備訴訟主體的資格，該訴就變成一個只有原告沒有被告的情況。《物權(quán)法》的這一遺留問題，給訴訟法寄予了重大使命。

《物權(quán)法》在第75 條的規(guī)定中承認(rèn)了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的合法性。結(jié)合《民法通則》的規(guī)定，民事主體主要包括三類：自然人、法人、其他組織。我認(rèn)為可以推出《物權(quán)法》明確賦予了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的民事主體地位。承認(rèn)業(yè)主大會的獨立民事主體地位的意義在于進(jìn)一步強化業(yè)主自治，有助于減少交易成本，也有助于維護(hù)業(yè)主利益。

2、司法救濟(jì)

司法救濟(jì)是司法機關(guān)依照相關(guān)法律或原則給小區(qū)業(yè)主利益予以保護(hù)的一種方法。司法救濟(jì)是弱勢小區(qū)業(yè)主利益保護(hù)的最后一道防線。司法救濟(jì)主要實施者是法院，法院對于小區(qū)業(yè)主管理權(quán)利益的保護(hù)最大體現(xiàn)為對小區(qū)業(yè)主的訴訟主體資格的認(rèn)定。在原《物權(quán)法》草案中規(guī)定業(yè)主會議有起訴的主體資格，但在《物權(quán)法》中將該內(nèi)容刪去，只在第83條規(guī)定，業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。《物權(quán)法》之所以如此立法，主要的原因在于:（1)業(yè)主大會的性質(zhì)未明確。按照《民事訴訟法》第49條對訴訟當(dāng)事人的規(guī)定:"公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。"所謂的其他組織是指經(jīng)過相關(guān)登記部門的登記而依法成立的團(tuán)體或協(xié)會。業(yè)主大會是代表和維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理活動中的公共合法權(quán)益的群眾性自治組織。目前無論是《物權(quán)法》還是各地的物業(yè)管理條例對業(yè)主大會的性質(zhì)都沒有進(jìn)行界定，所以《物權(quán)法》將草案中業(yè)主大會有起訴資格的規(guī)定刪去。保持與《民事訴訟法》的銜接。如果發(fā)生侵害業(yè)主管理權(quán)益的行為時，應(yīng)該以誰的名義要求法院保護(hù)?按照《物權(quán)法》的規(guī)定，那就是業(yè)主以自己的名義起訴，要求保護(hù)自身利益。(2)業(yè)主大會的同意權(quán)的確定較困難。按照草案的規(guī)定，以業(yè)主大會的名義提起訴訟，需經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意。在實踐中，若要經(jīng)三分之二的全體業(yè)主同意是有點困難，因為有相當(dāng)大一部分業(yè)主對于公共事務(wù)抱著無所謂的態(tài)度，既不贊同也不反對，這樣是無法達(dá)到三分之二的比例線的，業(yè)主大會的舉證困難程度增加，降低起訴效率，不能及時保障業(yè)主權(quán)益。(3)起訴的責(zé)任落實難。因為業(yè)主大會只是一個虛擬的組織，若以業(yè)主大會名義起訴，最終的起訴結(jié)果由每個業(yè)主承擔(dān)，但是對于業(yè)主大會的起訴，也有相當(dāng)一部分的業(yè)主是不同意的在這種情況下，責(zé)任如何落實?執(zhí)行起來比較難。

3、社會救濟(jì)

社會救濟(jì)主要是業(yè)主自身、行業(yè)協(xié)會(團(tuán)體)通過自律行為或自身社會影響力以及社會輿論等非官方力量對業(yè)主管理權(quán)進(jìn)行保護(hù)的一種方法。社會救濟(jì)相對于前面的救濟(jì)方法更多強調(diào)的是行業(yè)自律與非官方力量的救濟(jì)。在這一方面香港地區(qū)的運作比較成熟。在香港地區(qū)有關(guān)私人大廈的管理，主要是由民政事務(wù)總署負(fù)責(zé)，民政事務(wù)總署牽頭成立一個跨政府部門和專業(yè)團(tuán)體-大廈管理資源中心，其成員有律師會，主要為業(yè)主提供有關(guān)政策咨詢和法律服務(wù);會計師公會，主要審計有關(guān)維修基金的使用情況及其他費用開支情況等;測量師學(xué)會主要是提供有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)問題解釋和實地測量等服務(wù)。大廈管理資源中心是免費為業(yè)主提供各類信息、咨詢服務(wù)和意見，協(xié)調(diào)處理紛爭。借鑒香港地區(qū)的成功經(jīng)驗，我國不妨也設(shè)置一個專業(yè)性團(tuán)體，專門處理有關(guān)小區(qū)業(yè)主管理權(quán)的若干問題的解決和咨詢，為業(yè)主提供合理解決問題的方案，另外，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)提高自身的法律意識，增強法制觀念，用法律手段解決小區(qū)糾紛，才能有效解決問題。

 四、結(jié)語

小區(qū)業(yè)主共有權(quán)在物權(quán)相關(guān)制度中具有非常重要的地位，只有建立小區(qū)業(yè)主共有權(quán)的核心地位，物權(quán)相關(guān)制度才能發(fā)揮其真正的作用。面對現(xiàn)實生活中公民因共有權(quán)認(rèn)識模糊而引起的糾紛，而現(xiàn)有的法律制度又不能提供充分的法律解決和救濟(jì)途徑時，我認(rèn)為有必要通過對小區(qū)業(yè)主共有權(quán)相關(guān)問題的探討，充分認(rèn)識小區(qū)業(yè)主共有權(quán)的集合共有性質(zhì)，并通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會這兩個內(nèi)部機構(gòu)和物業(yè)公司外部機構(gòu)的運作，當(dāng)共有權(quán)和管理權(quán)受到侵害的時候，應(yīng)當(dāng)給予及時的救濟(jì)，以保證權(quán)利的圓滿狀態(tài)。