2011年年初，原告王某看到了被告開(kāi)源公司關(guān)于開(kāi)發(fā)永盛樓（永盛小區(qū)）的鳥(niǎo)瞰圖及宣傳資料。2011年2月21日，雙方簽訂了認(rèn)購(gòu)意向書(shū)，并交付了10萬(wàn)元購(gòu)房款。2011年4月13日，雙方正式簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的永盛小區(qū)第1幢第1層03號(hào)房屋，原告支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款。2012年9月，在被告交付房屋時(shí)，原告發(fā)現(xiàn)所交的房屋與鳥(niǎo)瞰圖及其宣傳介紹不符，被告在原告所購(gòu)房屋南面修建了兩間門(mén)市房，嚴(yán)重影響了原告所購(gòu)房屋的采光及通風(fēng)。雙方協(xié)商未果，原告起訴要求拆除門(mén)市房。

被告開(kāi)源公司辯稱(chēng)：我公司開(kāi)發(fā)的永盛樓盤(pán)是嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行建設(shè)的，且我公司發(fā)放的鳥(niǎo)瞰圖及相應(yīng)介紹資料僅僅是一種要約邀請(qǐng)，因而對(duì)當(dāng)事人之間沒(méi)有實(shí)質(zhì)內(nèi)容意義上的約束力，我公司并沒(méi)有違反合同的約定。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容合法有效。開(kāi)源公司在永盛小區(qū)商品房開(kāi)發(fā)預(yù)售中的鳥(niǎo)瞰圖及宣傳資料就合同標(biāo)的的位置及外觀所做的說(shuō)明和允諾具體確定，且對(duì)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響，該鳥(niǎo)瞰圖及宣傳材料應(yīng)當(dāng)視為要約。被告未征得原告同意，在原告購(gòu)買(mǎi)房屋的南側(cè)修建了門(mén)市房，且已影響到采光和通風(fēng)，違反了合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故對(duì)原告訴請(qǐng)予以支持。

本案主要涉及商品房預(yù)售中鳥(niǎo)瞰圖及宣傳材料到底是要約還是要約邀請(qǐng)。根據(jù)《合同法》規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。一個(gè)意思表示成為要約必須符合下列條件：一是該意思表示內(nèi)容具體；二是該意思表示經(jīng)要約人承諾后，要約人就受到意思表示的約束。

本案中，開(kāi)源公司作為商品房出賣(mài)人，在與王某簽訂認(rèn)購(gòu)意向書(shū)并由王某選擇所購(gòu)房屋具體位置時(shí)，提供的是永盛小區(qū)商品房開(kāi)發(fā)預(yù)售鳥(niǎo)瞰圖及宣傳資料，并未出示該幢樓的設(shè)計(jì)圖紙。通過(guò)購(gòu)房合同后面附有所購(gòu)房屋的平面示意圖并不能看出所購(gòu)房屋窗外是否有門(mén)市房存在。在開(kāi)源公司對(duì)所售房屋的宣傳資料中，王某所購(gòu)房屋窗外是空曠的道路，并無(wú)門(mén)市房存在。該鳥(niǎo)瞰圖及宣傳資料所涉內(nèi)容，對(duì)合同的訂立有重大影響。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)。但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和承諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。由此看出，開(kāi)源公司的鳥(niǎo)瞰圖及宣傳材料雖未載入商品房買(mǎi)賣(mài)同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由此也提醒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)商，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。