近年來，儀征法院在審理中發現，農村集體土地上房屋買賣引發的案件增多，2012年共受理286件，比去年同期增長72%，影響了社會的安定，應引起高度重視。

 

一、主要特點

 

1、惡意悔約多。主要表現為出賣方以宅基地轉讓行為違反有關法律規定、房屋買賣協議無效為由，要求返還房屋的案件較多。

 

2、時間跨度大。時間久，轉讓行為多發生在數年以前，轉讓合同均已經履行完畢，出賣方交付了宅基地，買受方已按合同約定支付轉讓款，有的已經在宅基地上建房居住多年。

 

3、多為未辦理過戶手續。房屋買賣一般未辦理相應的變更登記，買受方多以出賣方的名義辦理集體土地建房使用權證和房屋產權證。

 

4、執行難。轉讓合同確認無效后，導致轉讓款的返還，但大多出賣方經濟狀況不是很好，有的甚至不具備履行能力，判決無效可能導致買受方的利益得不到保護。

 

二、原因分析

 

1、法律意識不強。在目前房地產市場持續升溫的情況下，交易雙方基于各自的利益需求而進行交易，防范風險意識淡薄，較少考慮交易風險和法律問題。

 

2、利益驅動。因征地拆遷帶來的收益使出讓方發現其原有房屋的巨大升值潛力，使其不惜自毀信譽，主動違約，從而參與利益分配。

 

3、行政監管不力。雖然國家對農村宅基地轉讓有嚴格的規定，但農村土地管理部門、村集體經濟組織對非法轉讓宅基地普遍存在監管不力的現狀，對存在的問題未能引起重視。

 

三、對策建議

 

1、完善有關的法律法規。為統一執法尺度，使農村房地產買賣行為有章可循，有法可依，有關部門應當盡快出臺相關法律規范。

 

2、擴大普法教育面。加強對土地管理法等相關法律法規、司法解釋以及國家政策的宣傳教育，使群眾充分認識到宅基地使用權與特定身份關系相關聯，農村宅基地不能自由流轉，非法轉讓宅基地是法律禁止的，進一步提高群眾的法律意識。

 

3、加大土地監管力度。有關行政機關要規范宅基地的審批程序，及時發現和制止非法轉讓宅基地的行為，以事前防范為主要手段，杜絕宅基地非法轉讓行為的蔓延。

 

4、審慎審理。法院在審理此類案件時，要全面考察訴爭房屋的交易歷史、權屬情況、登記公示信息，梳理相關利益關系，貫徹調解優先原則，充分平衡各方當事人的利益，注重法律效果與社會效果的統一。