一、共有人優(yōu)先購買權的法律特征

所謂優(yōu)先購買權是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購買某項特定財產(chǎn)的權利。而共有人優(yōu)先購買權是指共有人在共有財產(chǎn)被轉讓時，就可以轉讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購買的權利。民法上的優(yōu)先購買權制度無論是在國內(nèi)還是國外都有著比較悠久的歷史。我國民法對于優(yōu)先購買權也進行了明確的規(guī)定，《民法通則》第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權將自己的份額人出或轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權利。” 《民法通則若干問題意見（試行）》第九十二條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權的，應當予以支持。”《物權法》第一百零一條規(guī)定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先的權利。” 優(yōu)先購買權在轉讓共有財產(chǎn)份額方面表現(xiàn)的最為明顯和最具有代表性。 從法律上來講共有人優(yōu)先購買權具有下列法律特征：

（1）共有人的優(yōu)先購買權具有法定性。《民法通則》第七十八條、《民法通則若干問題意見（試行）》第九十二條、《物權法》第一百零一條等條款對共有人的優(yōu)先購買權進行了規(guī)定?！睹穹ㄍ▌t》與《物權法》關于共有中的優(yōu)先購買權的規(guī)定內(nèi)容具有一致性的。立法目的主要是為了保護已經(jīng)存在的共有關系，維護共有關系的穩(wěn)定和所有共有人的利益，避免和減少共有人之間的糾紛的發(fā)生。共有人的優(yōu)先購買權是基于法律的規(guī)定取得的，其行使的主體、方式、期限均應依照法律的規(guī)定進行。

（2）共有人的優(yōu)先購買權具有物權性?；诠灿嘘P系而產(chǎn)生的法定的優(yōu)先購買權，對于其性質，一種觀點認為共有中的優(yōu)先購買權不具有物權性質。認為優(yōu)先購買權附隨于買賣關系，法律設定此項權利是應當視為買賣關系的組成部分，對出賣人設定附加的義務，是債權屬性，不是有物權性質。另一種觀點認為優(yōu)先購買是具有物權性質的債權。第三種觀點認為，優(yōu)先購買權具有物權的效力，可以對抗第三人，屬于物權范疇，具有物權性。筆者認為，共有人的優(yōu)先購買權屬于物權的范疇。理由是1、共有人的優(yōu)先購買權是基于法律規(guī)定而產(chǎn)生的。契約自由本身被民法的基本原則，通常情況下應由所有人決定財產(chǎn)轉讓的對象，但是為了維護共有人的利益，立法者限制了轉讓人的權利，賦予共有人優(yōu)先購買的權利?！段餀喾ā返谖鍡l規(guī)定：“物權的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定。”依法律規(guī)定共有關系的優(yōu)先購買權是法律對共有人的特定保護，符合物權法定的特點。2、共有人的優(yōu)先購買權具有對抗第三人的效力。共有人的購買權優(yōu)先于他人，這里他人是不特定的多數(shù)人，共有人的優(yōu)先購買權具有對世權的特點，顯然是債權所不具備的特點。3、若將共有人的優(yōu)先購買權作為債權，則當優(yōu)先購買權被侵害時，該權利會難以實現(xiàn)。按照債權理論，共有關系的優(yōu)先購買權被侵害只能依債權被損害而要求轉讓人承擔合同責任，而不能要求第三人承擔責任，因此會使法律規(guī)定的優(yōu)先購買權落空，不利于維護共有關系和保護被侵害共有人的權益。

（3）共有人中的優(yōu)先購買權屬于期待權。共有人的優(yōu)先購買權并不是優(yōu)先購買權利人享有的一種現(xiàn)實權利，而是一種期待權。所謂期待權，是指一種將來可能取得權利的權利。在共有關系中，僅是轉讓人在出賣自己份額時，其他共有人才在同等條件下有優(yōu)先購買的權利。因此說共有關系的優(yōu)先購買權是一種期待權，而且是一種具有物權性質的期待權。

（4）共有關系中的優(yōu)先購買權是一種附條件的形成權。所謂形成權，是指權利人可以自己一方的意思表示使法律關系發(fā)生變動的權利。當優(yōu)先購買權人滿足了共有人出賣自己份額，具有“同等條件”，且沒有合同約定時，優(yōu)先購買權人在附加上述條件情形下可以完全排除出賣人與第三人簽訂合同的可能。共有關系若不附加“同等條件”，則不符合形成權法律特征，即不能憑自己一方意思表示而直接發(fā)生法律關系發(fā)生變動，但附加條件成就時，其完全可以對抗共有關系以外的第三人，并可以形成與轉讓人的轉讓共有財產(chǎn)份額的買賣合同關系。綜上，共有人的優(yōu)先購買權是附條件的形成權。

二、共有人優(yōu)先購買權的行使條件

法律設定共有人優(yōu)先購買權是對出賣人處分權利的限制，此種限制使基于法律的規(guī)定，具有法定性。為了平衡轉讓人和其他共有人之間的利益。法律對共有人行使優(yōu)先購買權的條件也進行了嚴格的規(guī)定。

（一）共有人優(yōu)先購買權的前提條件——共有關系

法律之所以規(guī)定共有人的優(yōu)先購買權，其目的在于穩(wěn)定共有關系，維護財產(chǎn)秩序，提高對共有財產(chǎn)的有效利用。基于此方限制轉讓人的契約自由。若共有關系不存在，一般情況下，對轉讓人契約自由的限制就失去了存在的基礎，因此，共有關系存在是共有人行使優(yōu)先購買權的前提條件。另外轉讓人的共有份額必須是明確無爭議的。

(二)共有人優(yōu)先購買權的實質要件——同等條件

優(yōu)先購買權只能在同等條件下才能行使。所謂同等條件是指先買權人購買出賣人的財產(chǎn)時，其購買條件和出賣人與第三人達成的買賣條件相同。對于同等條件有二種觀點：一是絕對同等說，即認為先買權人認購的條件與其他買受人認購的條件完全相同；二是相對同等說，即認為先買權人的購買條件與其他買受人的購買條件大致相等便視為同等條件。絕對同等說過于嚴格，現(xiàn)實中不能實現(xiàn)，已被大多數(shù)人所拋棄。對同等條件解釋時，應考慮交易習慣、價格條件、支付條件等因素。當然，價格條件處于核心地位。

(三)共有人優(yōu)先購買權的時間要件——合理期限

共有人行使優(yōu)先購買權應在合理期限內(nèi)行使，但是我國法律對于共有人行使優(yōu)先購買權期限并無明確限定。法國民法規(guī)定：自收到通知之日起1個月內(nèi)行使。德國民法規(guī)定：土地的先買權在收到通知后2個月內(nèi)行使，其他標的物的先買權在收到通知后1個星期內(nèi)行使，瑞士民法規(guī)定：先買權人知悉契約的締結和內(nèi)容之日起3個月內(nèi)行使。實踐中可以根據(jù)出賣標的物的特點確定合理期限，給優(yōu)先購買權人以足夠的籌款等行使優(yōu)先購買權的必要準備期限，同時也要綜合考慮出賣其份額的具體客觀情形。若是動產(chǎn)，可以酌情確定一個月的期限。若是不動產(chǎn)，可參照《民法通則意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”確定三個月的期限。

三、共有關系中優(yōu)先購買權的實現(xiàn)方式

（一）共有人內(nèi)部優(yōu)先購買權的實現(xiàn)

在共有關系中，某一共有人擬轉讓其份額，其他共有人都要行使優(yōu)先購買權時是否有優(yōu)先順位，法律對此沒有相關規(guī)定。一種觀點認為由擬出讓人決定誰更有優(yōu)先購買權。理由是依據(jù)民法意思自治原理，充分尊重出讓人的所有權，由出讓人自己選擇交易對方。第二種觀點認為以抽簽的方式?jīng)Q定。理由是司法解釋（2004）16號《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十六條第二款順序相同的多個優(yōu)先購買權人同時表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。“第三種觀點認為應在共有人（包括擬轉讓人）三分之二以上同意買受人行使優(yōu)先購買權，若不能形成三分之二的共有人同意，則采取抽簽方式。

筆者認為，在按份共有的情況下，共有人之間一般不存在人身家庭關系。對于內(nèi)部多個共有人主張優(yōu)先購買權的情況，則可以考慮由內(nèi)部共有人進行競價的方式進行。如果采取競價的方式不能解決該問題，為了使共有財產(chǎn)進行有效利用，可以按照主張優(yōu)先購買權的共有人在共有財產(chǎn)中所占份額的比例進行轉讓。如果依然不能解決該問題，則可以考慮抽簽的方法，以程序公正來決定受讓人。

（二）共有人優(yōu)先購買權與承租人優(yōu)先購買權競合的處理，《合同法》第230條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”此外，《關于民法通則的意見》第118條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”這些規(guī)定承認了承租人對房屋的優(yōu)先購買權。那么兩種優(yōu)先購買權沖突時誰更優(yōu)先呢？針對此問題存在兩種不同觀點。一種觀點認為承租人更具優(yōu)先權，另一種觀點認為共有人的優(yōu)先權優(yōu)先于承租人。筆者認為，在同等條件下共有人優(yōu)先購買權要更優(yōu)于承租人?，F(xiàn)由如下：1、從權利位階上看，共有人優(yōu)先購買權生于共有人所有權關系之中，共有人的優(yōu)先購買權具有物權性質，而承租人優(yōu)先購買權是基于租賃關系，是債權派生出的物權化的債權。共有人對共有財產(chǎn)的利害關系較之于承租人更為密切，從物權優(yōu)于債權的理論，共有人的優(yōu)先買權要優(yōu)于承租人的優(yōu)先買權。2、從制度設計看，共有人先于承租人享有優(yōu)先購買權，并不影響承租人的利益。依“買賣不破租賃”原則，承租人仍可繼續(xù)承租，其權利并沒有受到影響和損害。3、就《合同法》第230條及《關于民法通則的意見》第118條規(guī)定文義看，承租人的優(yōu)先購買權所針對的，是共有物整體，而非其份額(應有部分)。也就是說，承租人的優(yōu)先購買權尚不具備行使的條件。

（三）共有人優(yōu)先購買權與第三人善意取得沖突的處理，某一共有人轉讓其共有份額未盡通知義務，而將其財產(chǎn)份額讓給不知情的第三人，侵害共有人的優(yōu)先購買權。在此情況下有兩種可能的處理方式：1、第三人善意取得，共有人向轉讓人請求賠償損失。2、共有人有權主張買賣無效，善意第三人負返還義務。筆者認為第一種處理方式更為合理。理由如下：其一，從保護交易安全、鼓勵交易的立法目的看，應保護第三人的善意取得?！段餀喾ā返谝话倭懔鶙l規(guī)定：“無處分權將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定”。因此，行使優(yōu)先購買權的共有人依照上述規(guī)定請求轉讓人賠償損失。其二，對于物權，包括動產(chǎn)物權和不動產(chǎn)物權，物權法已經(jīng)規(guī)定了善意取得制度。共有人的優(yōu)先購買權是一種具有物權性質的權利，優(yōu)先購買權對標的物的支配力較弱：權利人不能直接的行使對物的支配權，而出賣人只能要求將該標的物優(yōu)先轉讓給自己。因此物權優(yōu)于優(yōu)先購買權。物權尚且適用于善意取得制度，根據(jù)“舉輕以明重，舉重以明輕”的解釋方法，在優(yōu)先購買權和善于取得制度發(fā)生沖突時，應支持善意第三人取得物權。

四、共有人優(yōu)先購買權的適用范圍

如前所述，我國現(xiàn)行立法明確規(guī)定了按份共有人的優(yōu)先購買權，對其他情形下應否適用優(yōu)先購買權制度，本文進行初步探討:

（一）共同共有人的優(yōu)先購買權問題

共同共有指依一定原因成立共同關系之數(shù)人，基于共同關系，而共享一物所有權的制度。較之按份共有，在共有關系存續(xù)期間，各共有人都對共有財產(chǎn)享有平等權利，承擔平等義務；共有財產(chǎn)不分份額，每一共有人都對全部共有財產(chǎn)享有完整權利；共同共有經(jīng)共有人之間特定關系的存在為前提，根據(jù)共同關系而產(chǎn)生，一旦共同關系消失，則共有關系解體。在共同共有中，財產(chǎn)并不區(qū)分為份額，只要共同關系存在，共有人無法就共有財產(chǎn)劃分各自的份額或確定哪部分屬于哪個共有人，只有在共同共有關系終止、共有財產(chǎn)分割后，才能確定各共有人的份額，所以，在共有關系存續(xù)期間，共有人不可能轉讓份額，因此也不可能導致其他共有人的優(yōu)先購買權。

在共同共有關系終止，原共有人要處分共有財產(chǎn)，其他原共有人能否主張優(yōu)先購買權的問題。最高人民法院《關于貫徹〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第92條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用,其他原共有人主張優(yōu)先購買權的,應當予以支持.” 該規(guī)定更有利于物有共同管理、使用、維修以及避免損害共有物和減少各種糾紛，從充分發(fā)揮物的效用來講,這一規(guī)定有其合理性。一般而言，一旦發(fā)生共有財產(chǎn)分割，按份共有與共同共有并無實質不同。在共同共有關系終結，財產(chǎn)分割尚未完畢的那一段期間，原共有人對財產(chǎn)實際上是處于按份共有的過渡狀態(tài)。法律確立按份共有人就份額(應有部分)享有優(yōu)先購買權的目的,是為了減少共有人的人數(shù),防止因外人的介入而使共有人內(nèi)部關系復雜化,從而簡化甚至消除共有物的共同使用關系,實現(xiàn)對共有物利用上的效率。因此，原共有人應該享有優(yōu)先購買權。另外，從共有人的優(yōu)先購買權的立法的目的上來說，原共有人也應該享有優(yōu)先購買權。共同共有一般是基于共同生活和共同勞動而產(chǎn)生，為了維護生活關系的穩(wěn)定，提高財產(chǎn)的利用效率，減少共有人之間的糾紛，因此最高人民法院的上述規(guī)定合理合法。

（二）建筑物區(qū)分所有共有人的優(yōu)先購買權問題

數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其一部者，謂之建筑物區(qū)分所有。即根據(jù)使用功能，將一棟建筑扔的結構區(qū)分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共同部分，每一所有人享有的是對其專用部分的專有權與對共用部分的共有權的結合，且其共有權性質應該是共同共有。建筑物區(qū)分所有權與共有的根本區(qū)別：前者將一棟建筑物區(qū)分專有部分和共有部分，并在此基礎上形成一種特殊類型的不動產(chǎn)所有權。就共用部分而言仍然屬于共有，但專有部分則是單獨的所有權，后者則不包括單獨所有權。

那么，建筑物區(qū)分所有人對其單獨所有部分行使處分權時，其他單獨所有人是否享有優(yōu)先購買權？筆者認為，不能享有優(yōu)先購買權。因為建筑物的區(qū)分所有與共有是不同的，共有乃是一個所有權,即使在按份共有關系到中,各個共有人應按照各自的份額享有權利并承擔義務,各個共有人的權利都可及于工有物,但任何一個共有人都不得對共有財產(chǎn)主張單獨的所有權.而在區(qū)分所有權中,要將一棟建筑物區(qū)分為專有部分和共有部分,專有部分是單獨的所有權,與一般所有權無異,在產(chǎn)權登記時也應分別進行登記. 崔建遠認為：這主要是因為建筑物區(qū)分所有權場合的共有部分從屬于專有部分；還因為某些共有部分不是按份共有，至少不是典型的按份共有；再就是相對于《物權法》第93條以下關于普通共有關系的規(guī)范來說，《物權法》第70條以下關于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)范為特別法，應當優(yōu)先適用。

（三）集體經(jīng)濟組織成員對集體財產(chǎn)的優(yōu)先購買權問題

集體經(jīng)濟組織在出讓集體財產(chǎn)時，集體經(jīng)濟組織成員是否享有優(yōu)先購買權的權利的問題。一種觀點認為應予肯定，理由是集體經(jīng)濟組織成員對集體財產(chǎn)享有共有權利，賦予優(yōu)先購買權也具有實際意義。另一種點認為不能從財產(chǎn)共有人推導出集體組織成員享有優(yōu)先購買權。

集體經(jīng)濟組織的財產(chǎn)是一種公有財產(chǎn)的形式。公有和共有是不同范疇的概念。公有一詞具有雙重含義，一是指社會經(jīng)濟制度，即公有制，二是指一種財產(chǎn)權形式。共有則是法學上的所有權范疇，不屬于經(jīng)濟學上的所有制范疇。就公有財產(chǎn)權，它和共有在法律性質上也不同：一是主體不同。共有財產(chǎn)的主體必須是多人以上，既可是公民，也可是法人，而公有財產(chǎn)的主體是單一的，只能是國家或集體經(jīng)濟組織。二是公有財產(chǎn)已脫離公民個人而存在，它既不能實際分割為個人所有，也不能由個人按照一定份額享有財產(chǎn)權利。單個公民退出或加入公有組織，并不能影響公有財產(chǎn)的完整性。而在共有關系中，共有財產(chǎn)并非完全脫離共有人，因而共有人退出共有組織時，就會產(chǎn)生對共有財產(chǎn)的分割問題。三是在共有關系中，共有人的地位平等，處理共有財產(chǎn)時一般要征得大多數(shù)人的同意，而公有財產(chǎn)的所有權主體在處理公有財產(chǎn)時則沒有必要征得各成員的同意，而是由所有權主體單獨行使權利。因此集體財產(chǎn)實質是并不是共有財產(chǎn)，故不應當適用共有財產(chǎn)對共有人的優(yōu)先購買權的規(guī)定。

五、結  語

共有人的優(yōu)先購買權是一項具有物權性質的權利，其適用是以按份共有關系為前提的。依法確定共有人的優(yōu)先購買權的條件和范圍，對平衡和保護共有人及第三人的利益、促進物盡其用具有重要的意義。