李某與王某系同學(xué)關(guān)系，2009年8月10日，王某因購(gòu)房向李某借款70000元整，雙方約定二年內(nèi)還清。后由于王某未按約定向李某履行義務(wù)，2011年9月李某將王某告上法庭。法院經(jīng)庭審調(diào)解，雙方達(dá)成還款協(xié)議：王某于2011年11月30日前一次還清李某借款70000元。調(diào)解協(xié)議約定的期限到期后，王某以無款償還為由拒絕履行義務(wù)。李某于2011年12月向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

 

執(zhí)行中，法院查明，王某系農(nóng)民，在縣城居住，家庭中除一些普通的生活用品和電器外，無其他貴重財(cái)產(chǎn)，經(jīng)向銀行查詢，也無存款可供執(zhí)行。經(jīng)查，王某所住房屋系2004年在縣城購(gòu)買的商品房，價(jià)值約16萬元，并且其在原居住村內(nèi)有一塊閑置的宅基地，價(jià)值約8萬余元。

 

在執(zhí)行過程中，就王某在村內(nèi)的這塊閑置地能否執(zhí)行問題，出現(xiàn)了兩種截然不同的意見。

 

一種意見認(rèn)為，該宅基地的使用權(quán)不能強(qiáng)制執(zhí)行。作為宅基地的使用權(quán)是農(nóng)民享有的一項(xiàng)特殊權(quán)利，它與農(nóng)民身份有著密不可分的關(guān)系，在一生中只能行使一次，也就是說，作為一個(gè)農(nóng)民家庭，只能有一處宅基地，如果該宅基地能作為執(zhí)行標(biāo)的被處分，就沒有機(jī)會(huì)再申請(qǐng)取得。因此，就意味著被執(zhí)行人一輩子面臨“無家可回”、“背井離鄉(xiāng)”的局面，這在我國(guó)這樣一個(gè)傳統(tǒng)理念非常強(qiáng)烈的國(guó)家里，當(dāng)事人是非常難以接受的，他們會(huì)對(duì)法院、對(duì)社會(huì)產(chǎn)生很大的抵觸情緒，不利于社會(huì)的穩(wěn)定，人民群眾對(duì)此也會(huì)產(chǎn)生誤解。同時(shí)由于法律對(duì)宅基地使用權(quán)的享有人有著特殊的規(guī)定，只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民所有，如果允許強(qiáng)制執(zhí)行，則購(gòu)買人的行為可能會(huì)侵犯集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)集體土地支配的權(quán)利。因此，這種觀點(diǎn)認(rèn)為宅基地的使用權(quán)作為一種農(nóng)民特殊的權(quán)利，不能作為執(zhí)行標(biāo)的。

 

另一種意見則認(rèn)為，宅基地的使用權(quán)可以執(zhí)行。其理由是，宅基地使用權(quán)是被執(zhí)行人作為村集體經(jīng)濟(jì)組織的一員所依法享有的，其目的是為農(nóng)民解決居住問題，維護(hù)廣大農(nóng)村的穩(wěn)定。就本案而言，被執(zhí)行人在縣城有房屋居住，宅基地本身閑置，完全可以執(zhí)行。并且，宅基地被執(zhí)行后既不會(huì)對(duì)被執(zhí)行人的生產(chǎn)生活帶來不利，也不違背社會(huì)公德；同時(shí)還可最大限度地發(fā)揮它的使用價(jià)值，保護(hù)債權(quán)人的合法利益。

 

筆者同意第二種意見。

 

宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對(duì)集體土地所享有的使用的權(quán)利，它在一定程度上具有福利和社會(huì)保障的功能。宅基地雖然依附于本經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民存在，與其身份有特殊的關(guān)系，但這種依附是相對(duì)而非絕對(duì)。本案中所涉及的宅基地一直閑置，且被執(zhí)行人有房屋居住，根據(jù)最高人民法院司法解釋，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)可以查封，在不影響被執(zhí)行人生產(chǎn)生活的情況下可以處理變賣。因此，在執(zhí)行過程中，法院完全可以通過對(duì)該宅基地的使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估后，在其本村村民中進(jìn)行公開處理。

 

如果將房地產(chǎn)做廣義的理解，那么地產(chǎn)還應(yīng)包括農(nóng)民宅基地使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)土地使用權(quán)。作為宅基地使用權(quán)是農(nóng)民享有的特殊權(quán)利，它與其它土地使用權(quán)的區(qū)別在于：一是宅基地使用權(quán)只能由本經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民所有，二是宅基地使用權(quán)一戶農(nóng)民只能取得一次，即在該宅基地被處分后，權(quán)利人無權(quán)再申請(qǐng)獲得。正因?yàn)槿绱耍P者認(rèn)為持第一種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，農(nóng)民宅基地使用權(quán)是依附于農(nóng)民自身的一項(xiàng)特殊權(quán)利，在一般情況下（如被執(zhí)行人賴以居住和生活的唯一房屋就是農(nóng)村宅基地）其不能作為執(zhí)行的客體進(jìn)行執(zhí)行，也并不無道理。

 

但是，雖然農(nóng)民宅基地使用權(quán)是農(nóng)民的一項(xiàng)特殊權(quán)利，但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民生活水平的提高，傳統(tǒng)的農(nóng)民概念和形象有了很大的改變，如果我們?cè)儆藐惻f的眼光去界定農(nóng)民的身份或用傳統(tǒng)的思維方式去看待農(nóng)民的宅基地問題，必然會(huì)影響到我們對(duì)這種問題的處理。目前，已經(jīng)有相當(dāng)一部分農(nóng)民因經(jīng)濟(jì)相對(duì)富有到城里購(gòu)買商品房并搬到城里居住，于是其原有的在村里的房屋閑置，這就使得農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)的依附性和特定性產(chǎn)生了相對(duì)性。正如該案例中被執(zhí)行人王某一樣，筆者認(rèn)為，如果在執(zhí)行過程中遇到此類情況，應(yīng)當(dāng)另當(dāng)別論，就可以對(duì)該宅基地使用權(quán)進(jìn)行執(zhí)行，以保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益。因?yàn)椋壳拔覈?guó)法律規(guī)定，農(nóng)村私有房屋是允許買賣、轉(zhuǎn)讓的，按照“地隨房走”的基本理論，宅基地的使用也會(huì)隨著房屋的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行流轉(zhuǎn)。更何況，本案中的被執(zhí)行人在喪失宅基地使用權(quán)后，對(duì)其生產(chǎn)和生活并沒有造成巨大的影響。

 

值得注意的是，在現(xiàn)實(shí)執(zhí)行過程中如何對(duì)該宅基地使用權(quán)進(jìn)行變價(jià)，是拍賣還是作價(jià)變賣，還是以物抵債，也是一個(gè)值得注意的問題，因?yàn)楦鶕?jù)最高人民法院關(guān)于執(zhí)行過程中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理的首選途徑應(yīng)該是拍賣，但由于宅基地的特殊性（因?yàn)楫吘拐貙儆诖寮w的土地，其使用權(quán)也只能為本經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民所有），又使得它與其他財(cái)產(chǎn)的拍賣產(chǎn)生了很大的不同。因此筆者認(rèn)為，針對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行拍賣時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限定參與競(jìng)買的主體，也就是說應(yīng)當(dāng)限定在本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部進(jìn)行；當(dāng)村委會(huì)參與競(jìng)買時(shí)，應(yīng)當(dāng)在同等價(jià)格下給予優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以便于村委會(huì)行使對(duì)村集體土地的管理和使用權(quán)。