原告戴某戶籍地為南京市鼓樓區(qū)。2020年8月3日，被告某房產(chǎn)公司作為出賣人（甲方），原告戴某作為認(rèn)購人（乙方）簽訂《南京寶華山項(xiàng)目商品房認(rèn)購書》一份，約定原告認(rèn)購被告開發(fā)的寶華山項(xiàng)目房屋一套，建筑面積為152.91平方米。優(yōu)惠折扣后房屋單價(jià)為32044.99元/平方米。總房款為490萬元。合同約定認(rèn)購定金為50000元。同日原告支付被告定金50000元。2020年8月17日，房產(chǎn)公司向戴某發(fā)出《催簽函》，指出戴某應(yīng)于2020年8月7日前至售樓處簽訂《商品房買賣合同》、辦理貸款手續(xù)，并支付首期房款。2020年8月20日，房產(chǎn)公司向戴某發(fā)出《<商品房認(rèn)購書>解除通知函》，載明因戴某未能于2020年8月7日前與公司簽訂《商品房買賣合同》及相關(guān)文件，雙方簽訂的《認(rèn)購書》于2020年8月21日自行失效，收取的購房定金50000元不予退還。后原告向被告索款未果，原告訴至法院。

審理中，被告房產(chǎn)公司辯稱，雙方認(rèn)購書約定戴某應(yīng)確保具備認(rèn)購以及后續(xù)簽約資格，否則因不具備購房資格，導(dǎo)致雙方無法簽訂《商品房買賣合同》的責(zé)任由戴某承擔(dān)。另經(jīng)本院查明，依據(jù)《句容市房地產(chǎn)市場調(diào)控實(shí)施細(xì)則》，原告戴某在句容市寶華鎮(zhèn)無購房資格。

法院審理后認(rèn)為：因原告戴某無房屋所在地句容市的戶籍、社保，也不符合句容市購房的其他條件，故原告在句容市寶華鎮(zhèn)并無購房資格。因雙方的認(rèn)購協(xié)議違反了句容市商品房限購政策，故原、被告之間的認(rèn)購書實(shí)際無法履行，應(yīng)予解除。

關(guān)于被告收取原告的定金50000元是否應(yīng)當(dāng)返還，雖雙方認(rèn)購書約定戴某應(yīng)確保具備認(rèn)購以及后續(xù)簽約資格，否則因不具備購房資格，導(dǎo)致雙方無法簽訂《商品房買賣合同》的責(zé)任由戴某承擔(dān)，但法院認(rèn)為，被告房產(chǎn)公司系協(xié)議的制作方和提供方，其對是否簽訂協(xié)議享有更大的主動(dòng)權(quán)。被告也系專業(yè)的房屋開發(fā)建設(shè)單位，對于購房人是否符合購房政策應(yīng)熟知，并應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行審查而并非僅憑購房人的單方承諾就簽訂協(xié)議，在未對購房人的購房資格審慎審核下就簽訂認(rèn)購協(xié)議，被告應(yīng)對認(rèn)購協(xié)議的簽訂承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任。其收取原告的50000元應(yīng)予返還。另原告作為非句容戶籍居民，其在購房前也應(yīng)主動(dòng)查詢自己是否享有購房資格，故原告在認(rèn)購書簽訂過程中也有一定的過錯(cuò)，本案訴訟費(fèi)應(yīng)由原告自行負(fù)擔(dān)。

法官點(diǎn)評：我國“十四五”期間，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)更加明確，“房住不炒”也是國家為今后房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢定的基調(diào)。任何房屋開發(fā)和銷售企業(yè)試圖通過認(rèn)購協(xié)議或合同規(guī)避限購政策的，其行為均不應(yīng)支持。因限購政策導(dǎo)致合同不能履行的，應(yīng)予以解除。