買房，向來是人生大事，尤其在二手房交易中，因?yàn)樯婕暗沫h(huán)節(jié)眾多、手續(xù)繁雜，更應(yīng)該慎之又慎。昆山的寇先生在2015年購(gòu)買了一套二手房，但之后不僅房子沒過戶到自己名下，甚至還被告到了法庭，這究竟是怎么一回事？

    2015年12月，寇先生通過中介公司“我愛我家”與張先生簽署了一份《房屋買賣合同》，約定以66萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買張先生所有的位于昆山周市鎮(zhèn)的某小區(qū)1號(hào)樓603室及所屬車庫(kù)，合同還就付款、交房、過戶等均進(jìn)行了約定。寇先生在2015年12月對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，自2016年5月入住至今，原本想著可以順利拿到房產(chǎn)證，可接下來發(fā)生的事讓寇先生陷入了麻煩。

    原來，出售的房屋系由張先生于2011年5月通過拆遷補(bǔ)償所得， 并在2015年3月拿到了房屋。在張先生的房屋能夠辦理產(chǎn)證時(shí)，寇先生多次找到他，要求其協(xié)助過戶，但均遭到拒絕并明確要求加價(jià)。隨著寇先生的孩子即將需要入學(xué)，無奈之下，只能在2017年6月在“我愛我家”公司又與張先生簽訂了一份《附件》，明確在原有房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元，但這之后，張先生仍拒絕配合，并且再次要求加錢，還在2017年將房屋登記在了自己和配偶戴女士名下。更加離奇的是，2018年5月，寇先生被張先生的女兒張紅（化名）起訴到了昆山法院，要求確認(rèn)雙方之間的購(gòu)房合同無效，理由竟是張先生長(zhǎng)期以來患有精神疾病，屬于無民事行為能力人，作為他的監(jiān)護(hù)人，張紅對(duì)于售房一事并不知情。

    在法庭上，張紅提供了兩份殘疾人證，證明張先生及其配偶戴女士均為精神傷殘二級(jí)，自己為兩人的法定監(jiān)護(hù)人，從殘疾人證證書載明的內(nèi)容可以看出兩人的民事能力存在著嚴(yán)重的問題，因此對(duì)于張先生與竇先生簽訂的購(gòu)房合同不予認(rèn)可。竇先生則表示，從整個(gè)交易過程中可以看出張先生對(duì)房屋處置均有正常認(rèn)知，從其多次要求加價(jià)并簽訂附件，更能看出其對(duì)房屋市場(chǎng)價(jià)格的精準(zhǔn)認(rèn)定，也進(jìn)一步表明他對(duì)相關(guān)行為有明確和充分的認(rèn)識(shí)，是其真實(shí)意思表示。同時(shí)，精神病與民事行為能力之間沒有必然的關(guān)聯(lián)性，現(xiàn)有證據(jù)均無法明確在簽訂買賣合同時(shí)不具有民事行為能力。當(dāng)時(shí)中介公司工作人員也在現(xiàn)場(chǎng)，并沒有發(fā)現(xiàn)張先生出現(xiàn)任何有無民事行為能力或者限制民事行為能力的情況，一切都是正常的。“我愛我家”工作人員也證實(shí)，房東女兒即其監(jiān)護(hù)人張紅對(duì)賣房是知情的，當(dāng)時(shí)曾就賣房事宜與其電話溝通。

    法院審理后認(rèn)為，無民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無效。本案中，房屋買賣合同中對(duì)房?jī)r(jià)的約定符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，且之后雙方根據(jù)房?jī)r(jià)迅速上漲行情作出了總價(jià)上漲的約定，張先生在該合同簽訂及履行中的表現(xiàn)均與常人無異，結(jié)合法院從拆遷公司調(diào)取的拆遷協(xié)議及訂房單，上述材料中的簽字均為張先生本人單獨(dú)所簽，并無其監(jiān)護(hù)人張紅的簽字，表明其本人并非一直處于無行為能力狀態(tài)；其次，張先生否認(rèn)監(jiān)護(hù)人張紅對(duì)該房屋買賣事宜知曉，但張紅作為監(jiān)護(hù)人對(duì)于涉及原告重大利益的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)盡到其應(yīng)有的監(jiān)護(hù)義務(wù)，拆遷房屋取得后如何處分監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)知曉并參與，但房屋買賣合同的簽訂到張紅認(rèn)可的知曉時(shí)間，已逾兩年，這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)監(jiān)護(hù)人對(duì)于房屋情況不過問、不知曉，不符合常理。結(jié)合張先生具有駕駛資格、可自行駕車前往簽約等事實(shí)，竇先生有理由相信張先生簽訂合同時(shí)并非無民事行為能力人。原告現(xiàn)有證據(jù)不足以證明其簽訂合同時(shí)為無民事行為能力人，以其無民事行為能力為由主張?jiān)摲课葙I賣合同及附件無效的主張，法院最終不予支持。

    法官說法：本案中，張先生雖患有精神疾病，綜合多方證據(jù)及因素，但并不能等同于在交易期間行為能力受限，相對(duì)人竇先生按照合同約定履行了相關(guān)義務(wù)，其合法權(quán)益就應(yīng)得到法律的保障。誠(chéng)實(shí)守信是市場(chǎng)交易中的基本原則之一，在此也提醒廣大購(gòu)房人，在購(gòu)買房屋時(shí)做好謹(jǐn)慎核查，一旦遭遇違約及時(shí)尋求法律幫助。