近年來(lái)，隨著物業(yè)管理行業(yè)的興起，關(guān)于物業(yè)管理方面的民事糾紛層出不窮。在司法實(shí)踐中，由于物業(yè)管理屬新興行業(yè)，無(wú)前例可循，對(duì)物業(yè)管理的法律文件─物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)莫衷一是，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，而解決物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)問(wèn)題乃是處理好這方面糾紛的關(guān)鍵，因此筆者再此就該問(wèn)題略議一二。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，目前存在著不同的看法，有人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是委托合同的一種，也有人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同不是委托合同，而屬于物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供勞務(wù)的雇傭合同。

筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同屬于一種新類(lèi)型的服務(wù)合同，現(xiàn)有相關(guān)合同的特點(diǎn)并不能完全涵蓋物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。

首先，就物業(yè)服務(wù)合同與委托合同比較來(lái)看，物業(yè)服務(wù)合同具有委托合同的一些特征，從物業(yè)管理企業(yè)作為提供服務(wù)的一方當(dāng)事人來(lái)看，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同有相似之處，如：依據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的指示處理委托事務(wù)；親自處理委托事務(wù)的義務(wù)；報(bào)告義務(wù)；財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交義務(wù)，等。但委托合同的概念和特征又不能完全涵蓋物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，主要體現(xiàn)為：

第一，通常，委托合同的受托人在處理委托人的事務(wù)時(shí)，是以委托人的名義來(lái)實(shí)施的；而在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)管理企業(yè)即使是從事物業(yè)管理服務(wù)，也通常是以自己的名義進(jìn)行相關(guān)的民事活動(dòng)，而并不是以業(yè)主的名義實(shí)施管理服務(wù)。

第二，委托合同中，受托人實(shí)施代理行為的法律后果直接歸于委托人，這是委托合同的基本特征。而在物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)立的民事行為并不承擔(dān)其法律后果，只是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同要求物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的其他民事活動(dòng)雖然可能與其提供的物業(yè)服務(wù)存在直接的關(guān)系，但這只是物業(yè)管理企業(yè)為了提供物業(yè)服務(wù)而必須開(kāi)展的業(yè)務(wù)活動(dòng)，這些民事活動(dòng)不會(huì)與業(yè)主有聯(lián)系，與業(yè)主有法律上聯(lián)系的只可能是物業(yè)管理企業(yè)。

其次，與雇傭合同相比，二者在形式上都是當(dāng)事人一方為他方提供勞務(wù)，他方支付報(bào)酬的合同，而且合同解除之后，只能使合同關(guān)系發(fā)生將來(lái)消滅的效力，而無(wú)法溯及既往。但二者差別很大。

第一，雇傭合同的受雇人是自然人，其提供的勞務(wù)是自然人通過(guò)自己的技能和經(jīng)驗(yàn)完成雇主所要求的任務(wù)；而物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理企業(yè)則是依據(jù)法律規(guī)定的條件設(shè)立的專(zhuān)業(yè)企業(yè)，依其自身的資金實(shí)力、專(zhuān)業(yè)人員的配備以及綜合性的管理服務(wù)能力提供專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)。

第二，雇傭合同受到勞動(dòng)法等法律、法規(guī)的調(diào)整，雇主和受雇人之間的權(quán)利義務(wù)及雇主所承擔(dān)的責(zé)任（如受雇人的工傷等）有一些特別規(guī)定，而物業(yè)服務(wù)合同中雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)完全是依據(jù)合同來(lái)調(diào)整的。

因此，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為一種新型的服務(wù)合同來(lái)看待。