“買賣不破租賃”作為一個法律術語，在生活中也被很多人所熟知。通俗來講，是指在租賃關系存續(xù)期間，即使租賃物所有權發(fā)生了變動，也不影響租賃合同的效力。近日，市民彭某便以“買賣不破租賃”為由，起訴至吳江法院，要求涉案房屋新的所有權人韓某繼續(xù)履行租賃合同。

　　彭某稱自己在2013年2月6日與老周簽訂了一份房屋租賃合同，租賃老周名下位于吳江橫扇的一套房屋，租期從2013年2月6日到2021年2月6日止，并稱自己已分多次支付了八年的全部租金。在合同簽訂后不久，老周便把這套房屋抵押給了銀行以獲取貸款。貸款到期后老周無力歸還，銀行便起訴至吳江法院，在隨后的執(zhí)行程序中法院對該房屋進行司法拍賣，最終房屋由被告韓某購得。彭某認為自己繼續(xù)享有租賃權，可以按照原合同繼續(xù)租賃該房屋。但韓某卻說該房屋被公告查封，拍賣期間彭某并未向法院申報房屋租賃情況，所以房屋是以不帶租形式拍賣的。自己作為新的所有權人，不應當履行原有的租賃合同。

　　經(jīng)法院查明，因為老周牽涉另外一個案子，這套房屋已被蘇州工業(yè)園區(qū)法院查封，法院還在房產(chǎn)上張貼執(zhí)行公告，告知租賃人員憑借相關材料申報權利，逾期不申報，作無租賃物處理，屆時自行承擔不利后果。但在執(zhí)行異議期間，彭某并未申報租賃權。后來吳江法院取得該房屋處置權后進行不帶租拍賣，2016年2月29日，韓某通過拍賣取得房屋所有權。直到4月9日，彭某才委托他人向本院提交執(zhí)行異議申請書及合同，但并未提交租金支付憑證。

　　法院審理后認為，法院張貼的拍賣公告已明確告知優(yōu)先權主體申報權利，而彭某對此應當知曉或者視為知曉，但其并未在規(guī)定期限內(nèi)對執(zhí)行標的提出書面異議、申報權利，由此產(chǎn)生的不利后果應由其自行承擔。據(jù)此，駁回了彭某的訴訟請求。

　　據(jù)承辦法官介紹，“買賣不破租賃”作為一項法律原則，也是有例外情形的，如租賃物抵押后才出租，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的，再比如租賃物被法院查封后才出租的，租賃關系均不受法律保護。雖然本案不屬于上述情形，但因為原告并未及時申報權利，才導致租賃合同無法繼續(xù)履行。由此造成的損失，彭某可以找老周要求賠償。在此，法官提醒，若想租得安心，在租賃房屋時，要弄清房屋是否有抵押、查封等情形，或在合同中約定履行不能時的賠償責任。