案情：2008年3月，出租人丁某將其在某市繁華路段的一處門面房出租給王某經(jīng)營某餐飲加盟店，租期2年。期限屆滿后，因續(xù)租租金不能達成一致，承租人仲某拒不遷出，丁某遂訴諸法院。經(jīng)法院組織調(diào)解，雙方達成協(xié)議，約定仲某于2010年9月28日前搬出該房，并給付期間的費用。2010年9月15日，丁某將該房屋出賣給第三人黃某，且未告知仲某。仲某遂以丁某侵犯自己的優(yōu)先購買權(quán)訴至法院，要求確認自己的優(yōu)先購買權(quán)，并解除丁某與第三人的房屋買賣合同。審理中，丁某與第三人協(xié)商解除了買賣合同。

 

審理：本案爭議的焦點主要是，當事人之間簽訂的調(diào)解協(xié)議是否可視為雙方的續(xù)租合同。一種意見認為，調(diào)解協(xié)議書是當事人在平等和自愿的前提下簽訂的，它具有合同（契約）的效力，本案中雙方達成的調(diào)解協(xié)議是雙方新簽訂的一項租賃合同，因此，仲某應當享有房屋優(yōu)先購買權(quán)。另一種意見認為，雙方當事人達成的調(diào)解協(xié)議并不能視為雙方新簽訂的租賃合同，應當視為出租人給予承租人搬出租賃房屋的寬限期，因此，仲某并不享有優(yōu)先購買權(quán)，更無權(quán)要求解除出租人與第三人的買賣合同。

 

評析：筆者傾向于第二種意見，理由如下：

 

首先，調(diào)解是由第三人出面，對糾紛的雙方當事人進行調(diào)停說和，用一定的法律規(guī)范和道德規(guī)范勸導沖突雙方，促使他們在互諒互讓的基礎(chǔ)上達成解決糾紛的活動。調(diào)解是意思自治的結(jié)果，具有不確定性，它是雙方在互相作出讓步的情況下達成的協(xié)議，犧牲了自己在糾紛發(fā)生時要求的部分利益。本案中，出租人丁某以寬容的態(tài)度允許承租人仲某在寬限期限內(nèi)搬出，其意并不是新簽訂一項租賃合同，而是為了達到和解的目的，因此，雙方達成的調(diào)解協(xié)議不能看做是一項新的租賃合同，丁某出賣房屋不在租賃期限內(nèi)，仲某并不享有優(yōu)先購買權(quán)。

 

其次，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十七條規(guī)定：“在訴訟中，當事人為達成調(diào)解協(xié)議或者和解的目的作出妥協(xié)所涉及的對案件事實的認可，不得在其后的訴訟中作為對其不利的證據(jù)。”本案中，出租人丁某為了和解的目的而妥協(xié)達成調(diào)解協(xié)議，允許仲某在寬限期限內(nèi)搬出房屋，而仲某則以此調(diào)解協(xié)議作為證據(jù)來主張房屋優(yōu)先購買權(quán)，法院不應當支持其訴訟請求。

 

再者，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第七十五條第四項以及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》所規(guī)定：“下列事實，當事人無需舉證：已為人民法院發(fā)生法律效力的裁判所確定的事實；”明確規(guī)定了是“裁判”所確定的事實，它并不包括人民法院所主持下的調(diào)解書中的事實，更不包括人民法院所主持下的調(diào)解書的協(xié)議內(nèi)容。因此，本案中，人民調(diào)解書的協(xié)議內(nèi)容不能作為定案的證據(jù)，承租人仲某的訴訟請求沒有任何法律依據(jù)，因此，其不享有房屋優(yōu)先購買權(quán)。