近年來，江蘇省淮安市洪澤區人民法院積極踐行司法為民、公正司法工作主線，創新探索“3+1”糾紛調處模式，通過轉理念、搭平臺、明舉措等一系列工作實踐，扎實推進物業糾紛多元化解，將大量物業糾紛化解在源頭。涉物業糾紛案件受理數由2014年的324件、2015年的290件，下降到2016年1-10月的45件，取得了良好效果。

　　轉理念  引入多元解紛爭。近年來，隨著洪澤工業化、城鎮化建設的加快發展，中心城區人口目前已達12萬，居民小區84個，41家物業公司入駐，相應的法院審理的物業服務合同糾紛案件，由2010年的56件迅猛增長至2013年的430件。通過查閱案卷、實地走訪業主、物業公司、社區、住建局等分析成因，并形成書面調研報告，物業糾紛大多為業主拒繳物業費，而這類糾紛訴訟數額雖小，卻呈現出涉訴小區多、群體性強、息訴難度大等特點。同時發現，在應對物業糾紛化解方面，缺乏一套行之有效的事前防范、事中協調、事后監督的解決機制，社會多元解紛力量并未形成有效合力。為此，從2014年初開始，洪澤法院在“無訟村居”創建工作中，探索引入業委會、社區、專業調解組織、人民調解組織、住建局等社會多元解紛力量，完善物業糾紛多元化糾紛解決機制，逐步建立起以“自行和解、社區調解、行政調處與司法裁決有序結合”的“3+1”鏈條式糾紛處理模式。

　　“僅憑法院一家單打獨斗，費時費力，有時效果并不理想。引入社會力量參與化解物業糾紛，激活并整合了社會解紛力量，和諧了社區鄰里關系，緩解了法院案多人少壓力，我院將沿著落實矛盾糾紛多元化解方向，做實做細物業糾紛化解多元聯動工作，擔負起司法為民的責任與使命。”洪澤法院黨組書記、代院長王亞林說。

　　搭平臺  對接糾紛解民憂。“房子一天都沒有住過，沒有享受到物業服務，憑什么還找我要物業管理費，社區、住建局、物價局的各位領導，你們來評評理。”高良澗街道某小區業主朱某與物業公司就是否該交物業費起了爭執，對前來調解的工作人員道出了自己的不滿。

　　“法官，讀了貴院贈送的《法官告訴你》以案釋法讀本，其中有一個和我相類似的案例，在前面幾次調解中，我還沒認識自己的不對，現在能否考慮這兩年我不在家，確實沒有享受到物業服務的特殊情況，請物業公司方面適當減少物業費。”今年10月8日，在多次協調未果后，朱某與物業公司來到法院訴調對接中心，在法官的依法釋明下，朱某走出了拒交物業費的“誤區”，最終該起矛盾糾紛未進入訴訟，就得到妥善化解。

　　為有效推動“3+1”物業糾紛調處機制落到實處，搭建以社區和法院兩個解紛平臺，并以此為中心，凝聚解紛力量，實現糾紛發現在早、處置在小。以社區為中心的平臺，就是由小區物業服務企業提供場所，作為3層級協調處理物業服務糾紛的辦公室，“3”指的是第一層級的物業服務企業與業主委員會（業主、實際使用人）自行協商模式；第二層級在各社區參與主持下的社區協調模式；第三層級在社區服務站主持下的行政調處模式。以法院為中心的平臺，就是將“1”對于上述矛盾糾紛未能化解的，依法引入訴訟渠道，進入司法調解，發揮法院訴調對接中心在糾紛引導、分流的作用，利用律師工作站、人民調解室、全國模范法官張貴銀調解工作室等平臺，做好訴前、訴中調解，如仍調解不成的，則依法予以裁判。

　　明舉措  創新機制惠民生。加大普法宣傳力度。經過一番調研，發現物業服務合同糾紛業主行使抗辯權不當，存在諸如長期未住人而拒繳、主觀歸責于物業公司而拒繳等“誤區”，該院選取相關典型案例，通過開展巡回審判、組織物業公司和小區業主參加旁聽庭審等方式，實現“審理一案，教育一片”。

　　“法院把庭審搬到小區，讓我們近距離感受到法律的神圣、法院的威嚴、法官的莊重。今后的物業管理需要更加精細化，我們只有多關注并回應業主的需要，才能避免物業糾紛。”高良澗街道某小區的物業公司管理人員王某，在旁聽庭審后告訴筆者。

　　定期召開聯席工作會議。注重搜集、整理調解、審判中發現的有關物業服務中存在的問題，及時以司法建議的形式反饋至有關部門和物業公司，并將受到的反饋信息記入到物業糾紛調處工作記錄中。并在每半年召開的聯系工作會議上，將其列為重要討論事項，研究解決問題的方法并制定相關措施。對于矛盾重大的物業服務糾紛，物業服務企業、業主委員會應及時上報，由高良澗街道辦事處、社區服務站牽頭，其他聯動單位參加，及時化解處理。

　　社會調解置于司法介入之前。物業糾紛首先經過“3”的模式化解處理，處理不成的，方才進入司法調解。“這種引導糾紛雙方優先選擇先行適用成本低、便利、高效的方式，通過雙方協商、第三方調解使得一大批糾紛息訟于訴外，有助于最大限度降低糾紛帶來的負面影響，和睦小區鄰里之間的關系。”洪澤法院副院長朱秀山如是說。