一、小區(qū)車庫范疇界定

小區(qū)車庫的歸屬是當今世界現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度中的一個重要問題。也一直貫穿于我國制定物權法的時間里，對這個問題的研究都是十分值得關注的。這不僅僅關系到小區(qū)居民的合法利益問題，也是我國城市化進程中需要正面面對的一個重大問題。

停車位一般指的是地表面的停車位置。地面停車位是經(jīng)政府批準同意，并發(fā)出建設工程規(guī)劃許可證，而在商品房小區(qū)地面上的停車地方。地面停車是一種最直接，最實用的停車方式。目前，我國城市住宅小區(qū)中很大一部分車輛停放是采取這種停放方式，即地面停放。尤其在中低檔小區(qū)中，大多是地面停放，這樣做的方式有投資少，見效快的優(yōu)點。居住區(qū)干道路邊停車則是我們日常生活中地面停車最常見的一種，還有住宅前后院空地停放和室外以及比較少見的住宅底層架空停車等形式。

雖然小區(qū)停車庫有些是依照國家的最低標準而建設的，但我們翻查建設部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》第806條規(guī)定，"居民汽車停車率不應小于百分之十，居民區(qū)內不宜超過百分之十，居民停車場庫的布置應留有必要的發(fā)展余地。"根據(jù)這項建設部最低標準，在居民小區(qū)車庫的建設過程中，地產(chǎn)發(fā)展商是必須建造一定規(guī)模的車庫，才能達到規(guī)范的標準的，這也是小區(qū)車庫存在的法定原因。當然，我們不僅是因為法律的規(guī)定，小區(qū)車庫才能和停車位同時并存，而小區(qū)的地下車庫最大的優(yōu)勢在于其可以有效的利用空間，同時在高層住宅地下建造成片車庫，住宅電梯可以直接到達車庫，從而大幅度地縮短車庫與住宅之間的步行距離，方便住戶的停取車并可以完全的避免室外天氣對汽車的影響，另外還可以騰出空間，增加小區(qū)綠化面積，優(yōu)化小區(qū)環(huán)境的美觀，提高居住區(qū)的生活環(huán)境質量。

對于小區(qū)內停車位與小區(qū)車庫的歸屬，不能一概而論。其中，停車位的所有權的歸屬，是己有的定論。小區(qū)車位與小區(qū)車庫也是有一定程度上的不同。小區(qū)內停車位的所有權是屬于小區(qū)的全體業(yè)主。首先，開發(fā)商在投資開發(fā)一個小區(qū)的時候，停車位與住宅樓是連在一起的，都是開發(fā)商所開發(fā)土地面積的組成部分。在小區(qū)全部開發(fā)完畢之后，開發(fā)商會將沒有樓盤占據(jù)的地方，全部計為住戶公攤面積，已經(jīng)計入到所購買的房屋的價格。所以從這個角度來看，停車位應屬于全體小區(qū)業(yè)主所共有的。其次，從居民購買商品房的目的性來看，是要求正常的居住和生活，所以除了住戶所居住的室內建筑面積外，還要有能夠使這套住房居住功能正常發(fā)揮的一系列其它的附屬和配套設施。如果缺少了房屋所配套的設施，房屋的居住功能就得不到完整。小區(qū)內的停車位是作為小區(qū)的公共配套設施而存在的。所以小區(qū)居民是其受益人，產(chǎn)權也應該屬全體小區(qū)居民所有。但是，小區(qū)車庫的所有權歸屬在現(xiàn)實生活中對開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主之間有很大的矛盾。首先，地下車庫的修建來源是很不確定。可能是根據(jù)防空洞修建的，也有可能是開發(fā)商為了停車而專門修建的。其次，小區(qū)車庫是開發(fā)商超標準和義務投資建設的，這是開發(fā)商自行決定建設的，所以在法律使用歸屬與權能上確實存在不易確定的方面。存在爭議需要解決的就是小區(qū)車庫的歸屬問題。

在現(xiàn)實中小區(qū)車庫的主要分為法定車庫、自行增設車庫兩大類。法定車庫是指法律法規(guī)規(guī)定區(qū)分所有的建筑物乃至小區(qū)所應附設的車庫。此類規(guī)范屬于強制性規(guī)范，開發(fā)商必須遵守，為區(qū)分所有的建筑物附設特定數(shù)量的車庫。商品房預售合同、商品房銷售合同不得以約定排除此類法定車庫，或者說不得約定此類車庫歸屬于開發(fā)商或物業(yè)公司；即使有這一規(guī)定，也不發(fā)生法律效力。而自行增設車庫，在中國臺灣地區(qū)稱為自行增設停車位，指法定停車位以外由建筑商自行增設的停車位。其具獨立產(chǎn)權和權狀，且得為單獨移轉。唯有違反設計圖及相關規(guī)定施工等相關規(guī)范，則有違誠信原則。將其借鑒到中國大陸，就是這種類型的車庫是在開發(fā)商必須建造法定車庫之外自行增設的，并且不得違反土地使用權出讓合同的規(guī)定，不得違反建筑規(guī)劃。自行增設車庫可以作為獨立的物，成為所有權的客體，由開發(fā)商自主決定出售、出租的對象，在商品房銷售合同、商品房預售合同中約定購房人不享有此類車庫的共有權，具有法律效力。此類車庫一般不屬于建筑物區(qū)分所有權的共用部分。本文主要是討論前一種，即法定車庫的所有權歸屬。

二、我國小區(qū)車庫現(xiàn)行立法評析

（一）我國現(xiàn)行立法的理解

在我國《物權法》中，有專門對停車位問題的規(guī)定，從這方面可以看到法律對停車位問題的價值取向，可以更好的理解《物權法》的法律精神，從而更好地解決小區(qū)車庫的歸屬問題。在業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權這一章中，所有的法條都有其連貫性，我們是需要結合理解的。

我國《物權法》第七十條規(guī)定"業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。"這是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權中的第一個條文，也是對建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定。

我國物權法是非常重視建筑物區(qū)分所有權的，在本法中是用一個章節(jié)來規(guī)定的。現(xiàn)實生活中，我國商用住宅小區(qū)越來越多，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權己經(jīng)成為私人不動產(chǎn)產(chǎn)權中的重要權利，故《物權法》對此作出規(guī)定。通過這個規(guī)定，明確表明了小區(qū)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的概念，可以看出小區(qū)車庫的歸屬是基于建筑物區(qū)分所有權的理論基礎上確定的，該條是解決歸屬問題的理論基礎，必須明確了建筑物區(qū)分所有權才可以解決小區(qū)車庫的歸屬問題。

《物權法》第七十二條規(guī)定"業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。"本條規(guī)定了業(yè)主對專有部分以外的共有部分權利義務的規(guī)定。業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又承擔義務。這種以權利義務包括兩方面內容。一是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權，二是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。從現(xiàn)實上看，停車位是小區(qū)業(yè)主共有，這已經(jīng)沒有爭議，所以，小區(qū)業(yè)主對其是享有權利負有義務的。但停車庫的權屬所有，在立法上卻很難找到一個明確的答案。

我國《物權法》第七十四條規(guī)定"建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出售，附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。"經(jīng)過對我國房地產(chǎn)市場存在的實際問題進行調查研究，并與國外一般做法做比較，從法條設置上可以看出立法部門是認為，屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)，應該是小區(qū)中的不可分割，不應該歸任何業(yè)主專有的部分。現(xiàn)實中，專門用來停放汽車的車庫的歸屬，是由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定歸業(yè)主所有或者所用的。這樣既容易操作又可以避免糾紛。同時，針對現(xiàn)實生活中有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放不少小區(qū)沒有車位車庫或車位車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位的問題，本條第一款、第三款有針對性地規(guī)定了應當首先滿足業(yè)主的需要，且占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第七十四條是《物權法》對小區(qū)車位、車庫的具體解決，需要從法條的具體分析中明確法律的最終目的。《物權法》第七十四條第一款規(guī)定"建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。"在這一款里，由首先可以看出立法將業(yè)主的需要放在第一位。"首先"是應該區(qū)別與"優(yōu)先"的。首先是排除任何條件，絕對地保障業(yè)主的利益，而優(yōu)先卻沒有這種不考慮一切條件的意思。該條款規(guī)定主要是針對現(xiàn)實生活中的有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。《物權法》第七十四條中規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。上文已經(jīng)提到，在小區(qū)內，分為地面停車位和地下車庫兩種形式。雖然車庫也要劃分為一個個車位來使用，但其不同于地面停車場，《物權法》對此區(qū)別對待了地面停車位和小區(qū)車庫，并規(guī)定了不同的歸屬原則，體現(xiàn)了立法技術上的進步。因為和小區(qū)的地下車庫相比，地面停車位的建設不太消耗成本，只是占用了和建筑物同樣的土地，相對來說不是那么獨立的。并且由于開發(fā)商已經(jīng)把建筑物以外的土地算到了公攤費用中，業(yè)主是支付了對價的。法條這樣規(guī)定，對于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并交納相關費用而引起的糾紛，即可得到相應的解決。需要注意的是，業(yè)主交納的這項費用，不是停車位的租金，而是向物業(yè)管理公司交納的停車保管服務費，一旦收取了保管服務費，物業(yè)管理公司就應當保障停放車輛的安全。一旦發(fā)生停放車輛的丟失或損壞，物管公司就應當承擔相應的責任。該規(guī)定還意味著開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費所得據(jù)為己有。如果需要收費，在扣除必要管理費后的剩余款應屬于全體小區(qū)業(yè)主所有。

（二）我國現(xiàn)行立法的缺陷

從我國現(xiàn)行的立法來看，存在的不足主要有以下幾個方面：

第一，沒有在立法上明確說明小區(qū)車庫是否屬于建筑物區(qū)分所有權中的共有部分還是獨立屬于小區(qū)開發(fā)商的產(chǎn)權。《物權法》第七十四條規(guī)定"占用其他場地的停車位，屬于業(yè)主共有。"但對哪些是占用其他場地的停車位的情況，卻并沒有明示。地面停車位是直接設置在小區(qū)業(yè)主共有的土地之上，實際上是對土地的使用。因此，地面停車位的權利應當歸于小區(qū)業(yè)主共有。而架空層停車位的權屬主要是看其建筑面積是否計算容積率。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律制度中，架空層一般不計算容積率，如南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局發(fā)布的《關于規(guī)范建筑工程建筑面積、容積率計算規(guī)則的通知》中明指出"在室外地坪以上部分的高度不超過米的非經(jīng)營性地下室，層高不大于米、無圍護結構的建筑物底部架空層，無圍護結構的結構設備管道轉換層，按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算建筑面積，計入總建筑面積，但不計入容積率。"如果架空層不計算容積率，也就無法進行房地產(chǎn)權利登記，無法獨立轉讓，其權利只能依附于建筑面積之上，只能成為共有權的標的。架空層占用的土地使用面積應當屬于架空層所依附的建筑物的土地使用面積范圍建筑基地之內，應當屬于建筑物內的共有部分，屬于架空層所依附的整棟建筑物的業(yè)主所共有。因此，物權法中所說的"其他場地"實際上指的是業(yè)主共有的土地，包括業(yè)主共有的建筑基地和附屬基地。只要是在業(yè)主共有的建筑基地和附屬基地上建的停車位，如果其建筑面積并不計算容積率，則這些停車位本身沒有分攤到任何的土地使用權份額。這類停車位本質上是對業(yè)主共有土地的使用，因此，只能成為業(yè)主共有權的標的，而不能成為專有權的標的。

第二，立法上沒有具體規(guī)定我國小區(qū)車庫的歸屬登記制度。所有物的出售，是需要有一定的方式約定。但從我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關的法律法規(guī)來看，對小區(qū)車庫這樣的的空間使用權、地下建筑物進行法律登記是缺乏法律依據(jù)的。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定"本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物"。但是這里的土地只是地表上的建筑物，是沒有涉及地下建筑物的登記。《物權法》第九條第一款規(guī)定"不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。"如果我們不從法律上建立完善小區(qū)車庫的建筑物登記制度，就無法在法律上明確其所有權的權屬問題。《物權法》第十條也規(guī)定"不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。"該條規(guī)定，明確統(tǒng)一了了我國不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，從這條規(guī)定知道，在我國不動產(chǎn)應當由統(tǒng)一的登記機構進行登記。但小區(qū)車庫的歸屬不明確導致了其相應的登記制度在法律和現(xiàn)實中的不完善。

第三，相關法條強制性要求不足，減弱了法條的可操作性。《物權法》第七十四條第一款規(guī)定"建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。"該條款規(guī)定主要是針對現(xiàn)實生活中的一些情況有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放不少小區(qū)沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。這體現(xiàn)了法律對市場調節(jié)的干預。《物權法》第七十四條中規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。上文已經(jīng)提到，在小區(qū)內，分為地面停車位和地下車庫兩種形式。雖然車庫也要劃分為一個個車位來使用，但其不同于地面停車場，《物權法》對此區(qū)別對待了地面停車位和小區(qū)車庫，并同時規(guī)定了不同的歸屬原則，體現(xiàn)了立法技術上的進步。對小區(qū)內停車位與車庫的解決，法律的考慮是比較周全的，《物權法》在這一點上也是明確的，但在現(xiàn)實情況中，一些法律條文相關的立法或者司法解釋沒有很好的配套出臺，導致法律執(zhí)行上或者理解上出現(xiàn)偏差，從而致使法條的強制性還不夠。

第四，我國物權法對小區(qū)車庫的類型并沒有進行系統(tǒng)的分類。在前文我們已經(jīng)談到，小區(qū)車庫可以分為法定型和自主增設型兩大類，對于兩類的區(qū)別我們也說的很清楚了，前者是建筑物所有權的共有部分，而后者一般不納入到里面；如果法律上在增設相關小區(qū)車庫所有權規(guī)定條文的時候沒有說清楚是針對哪一類型，那就很容易讓人感到有一刀切的做法，不符合法律條文的嚴謹性，也不利于我國小區(qū)車庫的合理完善。而新出臺的物權法并沒有對其進行細分，可能會導致在現(xiàn)實生活中遇到小區(qū)車庫是開發(fā)商自主增設的特殊情況，從而無法更好地合理保障合法公民的正當財產(chǎn)。這也是我國現(xiàn)行立法需要注意的地方。

三、對我國小區(qū)車庫所有權歸屬制度的完善建議

（一）確定小區(qū)車庫為建筑物區(qū)分所有權中的共有權部分

我國的小區(qū)車庫的法律屬性的主要爭議點還是在于其是否為建筑物區(qū)分所有權中的共用部分，小區(qū)的業(yè)主是否對小區(qū)車庫享有共有所有權。共有所有權是指區(qū)分所有人依照有關的規(guī)定，對區(qū)建筑物的共用部分所享有的各種民法上的權利。而對于小區(qū)車庫是否是共有所有權行使的客體，我們可以從其客體的范圍來確定。共有所有權的客體范圍主要包括以下幾個方面：第一，樓房的基本構造部分，如支柱、屋頂；第二，樓房的共有部分及其附屬物，如樓梯等；第三，樓房所占有的地基使用權；第四，住宅小區(qū)內的公共用地，如綠地、道路、公共設施、公益性活動場所、圍墻等地上物以及設置在地下的公共場所。因為建筑物的共有部分與專有部分是不可分離，所以一旦小區(qū)業(yè)主取得了房屋的所有權，必然相應取得有關小區(qū)內的共有場所。小區(qū)車庫是否屬于公共的部分，屬于全體業(yè)主所有，我們從以下幾個方面可以分析：第一，小區(qū)車庫是屬于小區(qū)的一部分。而且在現(xiàn)實生活中，小區(qū)車庫往往建造在小區(qū)住宅的地下，屬于小區(qū)的一部分是理所當然的；第二，從小區(qū)車庫的目的來看，小區(qū)車庫的建造，也有可能是開發(fā)商為了吸引業(yè)主對小區(qū)配套設施的認可度的，小區(qū)車庫與綠地等一樣是可以當作宣傳小區(qū)的賣點；第三，在實際使用中，小區(qū)車庫并不是給開發(fā)商使用，而的確是給廣大業(yè)主共同使用的；第四，小區(qū)業(yè)主對小區(qū)車庫可以享受使用的權利，但往往也需要繳納管理費等維護費用，就是指小區(qū)業(yè)主對小區(qū)車庫是做到了對共有部分的享有權利和承擔義務。由此可以得出，小區(qū)車庫建立是依附于建筑物的，是的確為業(yè)主使用服務的，所以小區(qū)車庫應當屬于建筑物區(qū)分物中的共有部分。

（二）確定小區(qū)車庫與建筑物之間的主從關系

對于小區(qū)車庫所有權的歸屬問題，國內有的學者提出從主物從物的角度來對此進行區(qū)別分析。從主物和從物的概念來入手分析小區(qū)車庫的權屬性質，也是一種確定其性質的途徑。從物是相對于主物而存在的，是為主物服務并依賴于主物而的。具體的來說，主物可以單獨存在，但是從物是不可以單獨存在的，而且它的存在絕對依附于主物。從這個理論來看小區(qū)車庫是否為建筑物的從物，是需要和停車位區(qū)別對待的。如上文所提到的，當開發(fā)商得到土地的使用權時，用來規(guī)劃停車位的土地與建筑物的土地是作為一個整體的，這就先天性地在土地來源上確定了建筑物與停車位的同源關系。此外，由于依據(jù)建筑物里的業(yè)主的需要，停車位才得以存在，一旦業(yè)主不需要，那么停車位也就不可能存在。在現(xiàn)實生活中，小區(qū)的停車位只會供小區(qū)內居民使用，就是這個問題的驗證。同樣我們可以從現(xiàn)實生活中考查，小區(qū)車庫就有其明顯的不依賴性。雖然作為建筑物地下的部分，與建筑物顯然有著密切的關系。但車庫在建筑物內部制造，其最主要的目的還是為了服務全體的小區(qū)業(yè)主，且它與建筑物也不可分離。從客觀上看，車庫都是單獨銷售的并沒有計入公攤面積，車庫由于是地下，其開發(fā)成本也會遠遠高于停車位，雖然車庫是供業(yè)主使用的，但車庫可以獨立存在，由此按照法律概念來看，小區(qū)車庫的歸屬也并不能象停車位一樣簡單劃為共有之列。

但是房屋所有權與土地使用權有不可分割的關系。土地使用權一旦轉讓，房屋所有權也隨之轉讓。小區(qū)的車庫都是建造在小區(qū)內部，如果土地使用權和房屋所有權都轉讓給小區(qū)業(yè)主，那么將小區(qū)車庫的權利單獨給予開發(fā)商，就會把兩者人為地分開，容易造成責任的互相推卸，權利的爭搶，往往會造成業(yè)主與開發(fā)商的矛盾。

(三)制定相應的強制性法律規(guī)范

民法的最基本原則就是私法自治，任意性規(guī)范和強行性規(guī)范組成了基本的民法規(guī)范。與任意性法律規(guī)范相對稱的一對范疇是強制性和禁止性法律規(guī)范，這是按照有關法律的規(guī)定，指示的當事人的自主意愿來做的分類。我們之前的分析已經(jīng)提到，我國民法所要調整的關系從整體上可以分為三類，其中，民事主體之間的利益關系，在一般的情況下會采用任意性規(guī)范或是倡導性、混合型規(guī)范來調整任意性規(guī)范，其重點看重的是個人可以自主的決定他與其他人是否發(fā)生法律上的關系，或者發(fā)生某種社會關系，自己的事務是由她自己來決定的。但這里有一個前提就是任何權利的行使和自由的享有都是在不損害他人利益的情況下進行。而對于民事主體的利益和國家利益、社會公共利益三者之間的關系，就需要通過一些強制性的法律規(guī)定來協(xié)調。回到有關小區(qū)車庫歸屬的問題上，一個社區(qū)的業(yè)主利益與開發(fā)商的利益來看，它是屬于一方社會主體與一定社會公共利益的關系，所以我們應當用強制性法律來進行調整。《物權法》中關于小區(qū)車庫的歸屬問題，就是引導其采用強制性法律規(guī)范。

在條文設置的時候，應該對小區(qū)車庫制定義務性的規(guī)則；一般來說，絕大多數(shù)義務性規(guī)則屬于強行性規(guī)則。義務性規(guī)則是直接要求人們作為或不作為的規(guī)則。規(guī)定"作為"義務的義務性規(guī)則，通常采用"應當"等術語規(guī)定"不作為"義務的義務性規(guī)則常使用"不得"等術語，或者在描述行為模式后加上不利的法律后果。具體到小區(qū)車庫的立法上，筆者建議立法上可以制定這樣的條文:(1)"住宅小區(qū)內配套的小區(qū)車庫，只能賣給在該小區(qū)內有房產(chǎn)的業(yè)主，并且不得購買超過2個車位；禁止直接或變相買給小區(qū)以外的人。"這樣的條文創(chuàng)設是吸取了美國的立法的內容，有利于更好地保障小區(qū)業(yè)主使用小區(qū)車庫的權利，防止小區(qū)以外的人員侵犯其合法利益。(2)"對小區(qū)車庫出售所得的收入應該在扣除成本之后統(tǒng)一交由小區(qū)業(yè)主委員會管理，資金的用途由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定。"設定這樣的條文可以在法律上為小區(qū)業(yè)主取得小區(qū)車庫所有權之后怎么處理資金進行有效的指引，從而更好地完善這方面的規(guī)定。總的來說，我們應該合理地對小區(qū)車庫的相關法律規(guī)定進行更加詳細和強制的立法完善，以保障處于弱勢一方的小區(qū)業(yè)主的利益。

（四）完善小區(qū)車庫的產(chǎn)權登記制度

筆者認為，對于小區(qū)車庫的登記制度，可以由相關的行政主管部門統(tǒng)一進行，再分別讓規(guī)劃、建設、人防等行政管理部門具體負責小區(qū)車庫的規(guī)劃、建設與管理，但不負責地下小區(qū)車庫的登記。這種模式可以有兩個好處，第一尊重現(xiàn)狀，然后在體制上有所突破，有效地避免了地下空間的登記與發(fā)證之爭，是非常有利于實現(xiàn)政府職能轉變，也符合《物權法》的有關規(guī)定。如果對小區(qū)車庫的土地使用權進行相關的法律登記，是應當按照房地產(chǎn)登記方面的法規(guī)技術規(guī)范來進行處理的。我們首先明確一下小區(qū)車庫的土地使用權范圍，主要包括地下小區(qū)車庫的外圍實際所及的地下空間范圍。房地產(chǎn)登記部門在辦理小區(qū)車庫的土地使用權初次的登記時，應當按照嚴格當時進行施工的時候所設置規(guī)劃的范圍來進行登記記錄。

在我國建設社會主義和諧社會的階段，人民的權利意識將會越來越高，怎么樣合理地調和社會上各種群體之間的矛盾，尤其是強勢集團與普通老百姓之間的利益沖突，已經(jīng)成為我們這些法律人士目前亟需努力的目標。回到本文，筆者通過研究我國小區(qū)車庫所有權目前存在的一些問題，進行現(xiàn)實和法律上的探討，提出一些愚見，尤其是對當前新出臺的《物權法》里面有關小區(qū)車庫產(chǎn)權歸屬的一些法律條文進行分析研究，在不斷探索中能使其達到完善，更好地應用于現(xiàn)實當中，更好地更合理為我們所用，也希望能對這一部分社會的熱點產(chǎn)權問題進行啟發(fā)，從而引起大家的關注，希望能在學習探討中促進大家的思想交流，也為這一問題的解決作出一點努力。