一、小區車庫范疇界定

 

小區車庫的歸屬是當今世界現代建筑物區分所有權制度中的一個重要問題。也一直貫穿于我國制定物權法的時間里，對這個問題的研究都是十分值得關注的。這不僅僅關系到小區居民的合法利益問題，也是我國城市化進程中需要正面面對的一個重大問題。

 

停車位一般指的是地表面的停車位置。地面停車位是經政府批準同意，并發出建設工程規劃許可證，而在商品房小區地面上的停車地方。地面停車是一種最直接，最實用的停車方式。目前，我國城市住宅小區中很大一部分車輛停放是采取這種停放方式，即地面停放。尤其在中低檔小區中，大多是地面停放，這樣做的方式有投資少，見效快的優點。居住區干道路邊停車則是我們日常生活中地面停車最常見的一種，還有住宅前后院空地停放和室外以及比較少見的住宅底層架空停車等形式。

 

雖然小區停車庫有些是依照國家的最低標準而建設的，但我們翻查建設部發布的《城市居住區規劃設計規范》第806條規定，"居民汽車停車率不應小于百分之十，居民區內不宜超過百分之十，居民停車場庫的布置應留有必要的發展余地。"根據這項建設部最低標準，在居民小區車庫的建設過程中，地產發展商是必須建造一定規模的車庫，才能達到規范的標準的，這也是小區車庫存在的法定原因。當然，我們不僅是因為法律的規定，小區車庫才能和停車位同時并存，而小區的地下車庫最大的優勢在于其可以有效的利用空間，同時在高層住宅地下建造成片車庫，住宅電梯可以直接到達車庫，從而大幅度地縮短車庫與住宅之間的步行距離，方便住戶的停取車并可以完全的避免室外天氣對汽車的影響，另外還可以騰出空間，增加小區綠化面積，優化小區環境的美觀，提高居住區的生活環境質量。

 

對于小區內停車位與小區車庫的歸屬，不能一概而論。其中，停車位的所有權的歸屬，是己有的定論。小區車位與小區車庫也是有一定程度上的不同。小區內停車位的所有權是屬于小區的全體業主。首先，開發商在投資開發一個小區的時候，停車位與住宅樓是連在一起的，都是開發商所開發土地面積的組成部分。在小區全部開發完畢之后，開發商會將沒有樓盤占據的地方，全部計為住戶公攤面積，已經計入到所購買的房屋的價格。所以從這個角度來看，停車位應屬于全體小區業主所共有的。其次，從居民購買商品房的目的性來看，是要求正常的居住和生活，所以除了住戶所居住的室內建筑面積外，還要有能夠使這套住房居住功能正常發揮的一系列其它的附屬和配套設施。如果缺少了房屋所配套的設施，房屋的居住功能就得不到完整。小區內的停車位是作為小區的公共配套設施而存在的。所以小區居民是其受益人，產權也應該屬全體小區居民所有。但是，小區車庫的所有權歸屬在現實生活中對開發商與小區業主之間有很大的矛盾。首先，地下車庫的修建來源是很不確定。可能是根據防空洞修建的，也有可能是開發商為了停車而專門修建的。其次，小區車庫是開發商超標準和義務投資建設的，這是開發商自行決定建設的，所以在法律使用歸屬與權能上確實存在不易確定的方面。存在爭議需要解決的就是小區車庫的歸屬問題。

 

在現實中小區車庫的主要分為法定車庫、自行增設車庫兩大類。法定車庫是指法律法規規定區分所有的建筑物乃至小區所應附設的車庫。此類規范屬于強制性規范，開發商必須遵守，為區分所有的建筑物附設特定數量的車庫。商品房預售合同、商品房銷售合同不得以約定排除此類法定車庫，或者說不得約定此類車庫歸屬于開發商或物業公司；即使有這一規定，也不發生法律效力。而自行增設車庫，在中國臺灣地區稱為自行增設停車位，指法定停車位以外由建筑商自行增設的停車位。其具獨立產權和權狀，且得為單獨移轉。唯有違反設計圖及相關規定施工等相關規范，則有違誠信原則。將其借鑒到中國大陸，就是這種類型的車庫是在開發商必須建造法定車庫之外自行增設的，并且不得違反土地使用權出讓合同的規定，不得違反建筑規劃。自行增設車庫可以作為獨立的物，成為所有權的客體，由開發商自主決定出售、出租的對象，在商品房銷售合同、商品房預售合同中約定購房人不享有此類車庫的共有權，具有法律效力。此類車庫一般不屬于建筑物區分所有權的共用部分。本文主要是討論前一種，即法定車庫的所有權歸屬。

 

二、我國小區車庫現行立法評析

 

（一）我國現行立法的理解

 

在我國《物權法》中，有專門對停車位問題的規定，從這方面可以看到法律對停車位問題的價值取向，可以更好的理解《物權法》的法律精神，從而更好地解決小區車庫的歸屬問題。在業主的建筑物區分所有權這一章中，所有的法條都有其連貫性，我們是需要結合理解的。

 

我國《物權法》第七十條規定"業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。"這是業主的建筑物區分所有權中的第一個條文，也是對建筑物區分所有權的規定。

 

我國物權法是非常重視建筑物區分所有權的，在本法中是用一個章節來規定的?，F實生活中，我國商用住宅小區越來越多，業主的建筑物區分所有權己經成為私人不動產產權中的重要權利，故《物權法》對此作出規定。通過這個規定，明確表明了小區業主的建筑物區分所有權的概念，可以看出小區車庫的歸屬是基于建筑物區分所有權的理論基礎上確定的，該條是解決歸屬問題的理論基礎，必須明確了建筑物區分所有權才可以解決小區車庫的歸屬問題。

 

《物權法》第七十二條規定"業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。"本條規定了業主對專有部分以外的共有部分權利義務的規定。業主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又承擔義務。這種以權利義務包括兩方面內容。一是業主對專有部分以外的共有部分享有共有權，二是業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。從現實上看，停車位是小區業主共有，這已經沒有爭議，所以，小區業主對其是享有權利負有義務的。但停車庫的權屬所有，在立法上卻很難找到一個明確的答案。

 

我國《物權法》第七十四條規定"建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位，車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出售，附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。"經過對我國房地產市場存在的實際問題進行調查研究，并與國外一般做法做比較，從法條設置上可以看出立法部門是認為，屬于業主共有的財產，應該是小區中的不可分割，不應該歸任何業主專有的部分。現實中，專門用來停放汽車的車庫的歸屬，是由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定歸業主所有或者所用的。這樣既容易操作又可以避免糾紛。同時，針對現實生活中有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放不少小區沒有車位車庫或車位車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位的問題，本條第一款、第三款有針對性地規定了應當首先滿足業主的需要，且占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

 

第七十四條是《物權法》對小區車位、車庫的具體解決，需要從法條的具體分析中明確法律的最終目的?！段餀喾ā返谄呤臈l第一款規定"建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。"在這一款里，由首先可以看出立法將業主的需要放在第一位。"首先"是應該區別與"優先"的。首先是排除任何條件，絕對地保障業主的利益，而優先卻沒有這種不考慮一切條件的意思。該條款規定主要是針對現實生活中的有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題?！段餀喾ā返谄呤臈l中規定占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。上文已經提到，在小區內，分為地面停車位和地下車庫兩種形式。雖然車庫也要劃分為一個個車位來使用，但其不同于地面停車場，《物權法》對此區別對待了地面停車位和小區車庫，并規定了不同的歸屬原則，體現了立法技術上的進步。因為和小區的地下車庫相比，地面停車位的建設不太消耗成本，只是占用了和建筑物同樣的土地，相對來說不是那么獨立的。并且由于開發商已經把建筑物以外的土地算到了公攤費用中，業主是支付了對價的。法條這樣規定，對于在小區共有道路上停放汽車，并交納相關費用而引起的糾紛，即可得到相應的解決。需要注意的是，業主交納的這項費用，不是停車位的租金，而是向物業管理公司交納的停車保管服務費，一旦收取了保管服務費，物業管理公司就應當保障停放車輛的安全。一旦發生停放車輛的丟失或損壞，物管公司就應當承擔相應的責任。該規定還意味著開發商、物業公司不能將車位收費所得據為己有。如果需要收費，在扣除必要管理費后的剩余款應屬于全體小區業主所有。

 

（二）我國現行立法的缺陷

 

從我國現行的立法來看，存在的不足主要有以下幾個方面：

 

第一，沒有在立法上明確說明小區車庫是否屬于建筑物區分所有權中的共有部分還是獨立屬于小區開發商的產權?！段餀喾ā返谄呤臈l規定"占用其他場地的停車位，屬于業主共有。"但對哪些是占用其他場地的停車位的情況，卻并沒有明示。地面停車位是直接設置在小區業主共有的土地之上，實際上是對土地的使用。因此，地面停車位的權利應當歸于小區業主共有。而架空層停車位的權屬主要是看其建筑面積是否計算容積率。

 

在現行的房地產法律制度中，架空層一般不計算容積率，如南昌市城鄉規劃局發布的《關于規范建筑工程建筑面積、容積率計算規則的通知》中明指出"在室外地坪以上部分的高度不超過米的非經營性地下室，層高不大于米、無圍護結構的建筑物底部架空層，無圍護結構的結構設備管道轉換層，按《建筑工程建筑面積計算規范》計算建筑面積，計入總建筑面積，但不計入容積率。"如果架空層不計算容積率，也就無法進行房地產權利登記，無法獨立轉讓，其權利只能依附于建筑面積之上，只能成為共有權的標的。架空層占用的土地使用面積應當屬于架空層所依附的建筑物的土地使用面積范圍建筑基地之內，應當屬于建筑物內的共有部分，屬于架空層所依附的整棟建筑物的業主所共有。因此，物權法中所說的"其他場地"實際上指的是業主共有的土地，包括業主共有的建筑基地和附屬基地。只要是在業主共有的建筑基地和附屬基地上建的停車位，如果其建筑面積并不計算容積率，則這些停車位本身沒有分攤到任何的土地使用權份額。這類停車位本質上是對業主共有土地的使用，因此，只能成為業主共有權的標的，而不能成為專有權的標的。

 

第二，立法上沒有具體規定我國小區車庫的歸屬登記制度。所有物的出售，是需要有一定的方式約定。但從我國現行的房地產相關的法律法規來看，對小區車庫這樣的的空間使用權、地下建筑物進行法律登記是缺乏法律依據的。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規定"本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構筑物"。但是這里的土地只是地表上的建筑物，是沒有涉及地下建筑物的登記?！段餀喾ā返诰艞l第一款規定"不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。"如果我們不從法律上建立完善小區車庫的建筑物登記制度，就無法在法律上明確其所有權的權屬問題?！段餀喾ā返谑畻l也規定"不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。"該條規定，明確統一了了我國不動產的統一登記制度，從這條規定知道，在我國不動產應當由統一的登記機構進行登記。但小區車庫的歸屬不明確導致了其相應的登記制度在法律和現實中的不完善。

 

第三，相關法條強制性要求不足，減弱了法條的可操作性?！段餀喾ā返谄呤臈l第一款規定"建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。"該條款規定主要是針對現實生活中的一些情況有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。這體現了法律對市場調節的干預?！段餀喾ā返谄呤臈l中規定占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。上文已經提到，在小區內，分為地面停車位和地下車庫兩種形式。雖然車庫也要劃分為一個個車位來使用，但其不同于地面停車場，《物權法》對此區別對待了地面停車位和小區車庫，并同時規定了不同的歸屬原則，體現了立法技術上的進步。對小區內停車位與車庫的解決，法律的考慮是比較周全的，《物權法》在這一點上也是明確的，但在現實情況中，一些法律條文相關的立法或者司法解釋沒有很好的配套出臺，導致法律執行上或者理解上出現偏差，從而致使法條的強制性還不夠。

 

第四，我國物權法對小區車庫的類型并沒有進行系統的分類。在前文我們已經談到，小區車庫可以分為法定型和自主增設型兩大類，對于兩類的區別我們也說的很清楚了，前者是建筑物所有權的共有部分，而后者一般不納入到里面；如果法律上在增設相關小區車庫所有權規定條文的時候沒有說清楚是針對哪一類型，那就很容易讓人感到有一刀切的做法，不符合法律條文的嚴謹性，也不利于我國小區車庫的合理完善。而新出臺的物權法并沒有對其進行細分，可能會導致在現實生活中遇到小區車庫是開發商自主增設的特殊情況，從而無法更好地合理保障合法公民的正當財產。這也是我國現行立法需要注意的地方。

 

三、對我國小區車庫所有權歸屬制度的完善建議

 

（一）確定小區車庫為建筑物區分所有權中的共有權部分

 

我國的小區車庫的法律屬性的主要爭議點還是在于其是否為建筑物區分所有權中的共用部分，小區的業主是否對小區車庫享有共有所有權。共有所有權是指區分所有人依照有關的規定，對區建筑物的共用部分所享有的各種民法上的權利。而對于小區車庫是否是共有所有權行使的客體，我們可以從其客體的范圍來確定。共有所有權的客體范圍主要包括以下幾個方面：第一，樓房的基本構造部分，如支柱、屋頂；第二，樓房的共有部分及其附屬物，如樓梯等；第三，樓房所占有的地基使用權；第四，住宅小區內的公共用地，如綠地、道路、公共設施、公益性活動場所、圍墻等地上物以及設置在地下的公共場所。因為建筑物的共有部分與專有部分是不可分離，所以一旦小區業主取得了房屋的所有權，必然相應取得有關小區內的共有場所。小區車庫是否屬于公共的部分，屬于全體業主所有，我們從以下幾個方面可以分析：第一，小區車庫是屬于小區的一部分。而且在現實生活中，小區車庫往往建造在小區住宅的地下，屬于小區的一部分是理所當然的；第二，從小區車庫的目的來看，小區車庫的建造，也有可能是開發商為了吸引業主對小區配套設施的認可度的，小區車庫與綠地等一樣是可以當作宣傳小區的賣點；第三，在實際使用中，小區車庫并不是給開發商使用，而的確是給廣大業主共同使用的；第四，小區業主對小區車庫可以享受使用的權利，但往往也需要繳納管理費等維護費用，就是指小區業主對小區車庫是做到了對共有部分的享有權利和承擔義務。由此可以得出，小區車庫建立是依附于建筑物的，是的確為業主使用服務的，所以小區車庫應當屬于建筑物區分物中的共有部分。

 

（二）確定小區車庫與建筑物之間的主從關系

 

對于小區車庫所有權的歸屬問題，國內有的學者提出從主物從物的角度來對此進行區別分析。從主物和從物的概念來入手分析小區車庫的權屬性質，也是一種確定其性質的途徑。從物是相對于主物而存在的，是為主物服務并依賴于主物而的。具體的來說，主物可以單獨存在，但是從物是不可以單獨存在的，而且它的存在絕對依附于主物。從這個理論來看小區車庫是否為建筑物的從物，是需要和停車位區別對待的。如上文所提到的，當開發商得到土地的使用權時，用來規劃停車位的土地與建筑物的土地是作為一個整體的，這就先天性地在土地來源上確定了建筑物與停車位的同源關系。此外，由于依據建筑物里的業主的需要，停車位才得以存在，一旦業主不需要，那么停車位也就不可能存在。在現實生活中，小區的停車位只會供小區內居民使用，就是這個問題的驗證。同樣我們可以從現實生活中考查，小區車庫就有其明顯的不依賴性。雖然作為建筑物地下的部分，與建筑物顯然有著密切的關系。但車庫在建筑物內部制造，其最主要的目的還是為了服務全體的小區業主，且它與建筑物也不可分離。從客觀上看，車庫都是單獨銷售的并沒有計入公攤面積，車庫由于是地下，其開發成本也會遠遠高于停車位，雖然車庫是供業主使用的，但車庫可以獨立存在，由此按照法律概念來看，小區車庫的歸屬也并不能象停車位一樣簡單劃為共有之列。

 

但是房屋所有權與土地使用權有不可分割的關系。土地使用權一旦轉讓，房屋所有權也隨之轉讓。小區的車庫都是建造在小區內部，如果土地使用權和房屋所有權都轉讓給小區業主，那么將小區車庫的權利單獨給予開發商，就會把兩者人為地分開，容易造成責任的互相推卸，權利的爭搶，往往會造成業主與開發商的矛盾。

 

(三)制定相應的強制性法律規范

 

民法的最基本原則就是私法自治，任意性規范和強行性規范組成了基本的民法規范。與任意性法律規范相對稱的一對范疇是強制性和禁止性法律規范，這是按照有關法律的規定，指示的當事人的自主意愿來做的分類。我們之前的分析已經提到，我國民法所要調整的關系從整體上可以分為三類，其中，民事主體之間的利益關系，在一般的情況下會采用任意性規范或是倡導性、混合型規范來調整任意性規范，其重點看重的是個人可以自主的決定他與其他人是否發生法律上的關系，或者發生某種社會關系，自己的事務是由她自己來決定的。但這里有一個前提就是任何權利的行使和自由的享有都是在不損害他人利益的情況下進行。而對于民事主體的利益和國家利益、社會公共利益三者之間的關系，就需要通過一些強制性的法律規定來協調?；氐接嘘P小區車庫歸屬的問題上，一個社區的業主利益與開發商的利益來看，它是屬于一方社會主體與一定社會公共利益的關系，所以我們應當用強制性法律來進行調整。《物權法》中關于小區車庫的歸屬問題，就是引導其采用強制性法律規范。

 

在條文設置的時候，應該對小區車庫制定義務性的規則；一般來說，絕大多數義務性規則屬于強行性規則。義務性規則是直接要求人們作為或不作為的規則。規定"作為"義務的義務性規則，通常采用"應當"等術語規定"不作為"義務的義務性規則常使用"不得"等術語，或者在描述行為模式后加上不利的法律后果。具體到小區車庫的立法上，筆者建議立法上可以制定這樣的條文:(1)"住宅小區內配套的小區車庫，只能賣給在該小區內有房產的業主，并且不得購買超過2個車位；禁止直接或變相買給小區以外的人。"這樣的條文創設是吸取了美國的立法的內容，有利于更好地保障小區業主使用小區車庫的權利，防止小區以外的人員侵犯其合法利益。(2)"對小區車庫出售所得的收入應該在扣除成本之后統一交由小區業主委員會管理，資金的用途由業主大會或者業主委員會決定。"設定這樣的條文可以在法律上為小區業主取得小區車庫所有權之后怎么處理資金進行有效的指引，從而更好地完善這方面的規定。總的來說，我們應該合理地對小區車庫的相關法律規定進行更加詳細和強制的立法完善，以保障處于弱勢一方的小區業主的利益。

 

（四）完善小區車庫的產權登記制度

 

筆者認為，對于小區車庫的登記制度，可以由相關的行政主管部門統一進行，再分別讓規劃、建設、人防等行政管理部門具體負責小區車庫的規劃、建設與管理，但不負責地下小區車庫的登記。這種模式可以有兩個好處，第一尊重現狀，然后在體制上有所突破，有效地避免了地下空間的登記與發證之爭，是非常有利于實現政府職能轉變，也符合《物權法》的有關規定。如果對小區車庫的土地使用權進行相關的法律登記，是應當按照房地產登記方面的法規技術規范來進行處理的。我們首先明確一下小區車庫的土地使用權范圍，主要包括地下小區車庫的外圍實際所及的地下空間范圍。房地產登記部門在辦理小區車庫的土地使用權初次的登記時，應當按照嚴格當時進行施工的時候所設置規劃的范圍來進行登記記錄。

 

在我國建設社會主義和諧社會的階段，人民的權利意識將會越來越高，怎么樣合理地調和社會上各種群體之間的矛盾，尤其是強勢集團與普通老百姓之間的利益沖突，已經成為我們這些法律人士目前亟需努力的目標?；氐奖疚模P者通過研究我國小區車庫所有權目前存在的一些問題，進行現實和法律上的探討，提出一些愚見，尤其是對當前新出臺的《物權法》里面有關小區車庫產權歸屬的一些法律條文進行分析研究，在不斷探索中能使其達到完善，更好地應用于現實當中，更好地更合理為我們所用，也希望能對這一部分社會的熱點產權問題進行啟發，從而引起大家的關注，希望能在學習探討中促進大家的思想交流，也為這一問題的解決作出一點努力。