做低房價避稅 房價上漲賣家反悔

        二手房市場日趨火爆，不少人為了降低購房成本想出了不少避稅方法：陰陽合同、假贈實買、抵押典當……然而避稅有風險，近日園區法院就審結了一起因做低房價避稅引發的二手房買賣糾紛，判決被告賣方劉某繼續履行合同，并支付違約金2萬元、律師費3萬元。

　　2015年11月7日，劉某將自己名下一處房產以282萬元的價格出售給朱某，并收取朱某20萬元的定金。為了降低購房成本，雙方談妥朱某應在11月20日前向劉某支付97萬元作為首付。房款到位后，劉某在11月30日前配合朱某辦理相關手續，如果有時間差可前后上下調動7日工作日，剩余185萬辦理資金托管。合同還約定任何一方單方解除合同或拒絕履行的，應賠付房價10%的違約金，同時違約方還需承擔其他未追討違約金或服務傭金而產生的所有費用。朱某在11月20日前向劉某支付了82萬元房款和20萬元定金，便委托律師發函要求劉某辦理相關手續。此時蘇州房價大漲，劉某自覺賣虧了，拒絕履約。朱某無奈之下向園區法院提起訴訟，請求法院判令劉某繼續履行，并支付違約金和律師費。

　　庭審過程中，被告劉某辯稱雙方簽訂的合同是意向性合同，效力待定，自己拒絕履約是因為網簽價格為180萬元，與雙方合同約定的282萬元不一致，原告應足額托管282萬元。經審理，法院認為原被告雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人真實意思表示，不違反法律強制性規定，應為合法有效，理應如實全面履行。原被告雙方簽訂的房屋買賣合同明確約定房屋價款為282萬元，資金托管總額為185萬元，成交價格與資金托管之間的差額97萬元由原告方在2015年11月20日之前支付，現原告已支付102萬元房款，余款180萬元進行托管，符合雙方合同約定，被告以此為由拒絕簽訂網簽合同，本院不予支持。

　　最終，園區法院判決被告劉某繼續履行合同并酌定支付違約金20000萬元，原告主張因被告違約引起訴訟而發生的律師費用30000元，因合同有明確約定，且金額不高于相關收費標準，法院對上述費用予以支持。

　　“黑心”出售抵押房產 被判合同無效且賠60萬元

　　買到的二手房有抵押、隨后因為原房主還不上錢，被銀行起訴，隨后房子還被法院查封了！無奈的吳女士將“黑心”的原房主訴至法院，要求解除合約，歸還購房款并按照房價上漲比例賠償60萬元違約金，法院依法支持了吳女士的訴請。

　　2015年，眼看著家中兩個小孩要到了上小學的年齡，吳女士決定在園區湖西買一套大一點的學區房，為孩子創造好一點的生活環境。在朋友的介紹下，吳女士來到了ABB房產中介公司，根據吳女士的要求，中介公司很快找到了一處200多平，價格為400多萬的房產。吳女士隨中介和原房主劉氏夫婦看房后覺得很滿意，便向劉氏夫婦繳納了20萬元定金，幾天后繳納了部分房款100萬元，雙方約定1個月后辦理房屋交易手續，但是一個月后，劉氏夫婦并沒有按約辦理房產交易手續，后來吳女士發現該處房屋有抵押，因為劉氏夫婦，沒有按約還款，銀行起訴，后法院將此處房產查封了!因為被查封的房產無法辦理房屋產權交易，心急如焚的吳女士立刻聯系劉氏夫婦，但是手機一直打不通。一氣之下，吳女士將劉氏夫婦訴至法院，要求解除房產合約、歸還購房款120萬元并賠償違約金60萬元。

　　在案件審理過程中，主審法官查實雙方簽訂的《房屋買賣合同》、銀行轉賬明細、收條等證據，認定吳女士依約履行了合同，并支付劉氏夫婦人民幣共計120萬元，被告劉氏夫婦明知房屋有抵押，并未告知吳女士，現房屋被法院查封無法進行交易，劉氏夫婦構成違約，且《房屋買賣合同》上還約定，如果賣方違約，將承擔兩倍定金的賠償給買方，結合違約期間，該地域房價暴漲，吳女士主張60萬元的違約金，法院認定合理。最終判決劉氏夫婦與吳女士簽訂的房屋買賣合同無效，歸還已付房款120萬元，并賠付吳女士違約金人民幣60萬元。（文中人物均為化名）

　　買房后遭賣方毀約 要求賠償獲支持

　　買方簽約后，遭賣方以房屋共同所有人沒有簽字為由拒絕繼續履行合同，一怒之下，李某將賣方訴至法院，要求其賠償，法院依法支持李某主要訴請。

　　事業處于上升期，又逢三口之家添丁，李某打算買一套環境好的別墅改善一下居住環境，在委托某房產中介公司后，李某看中了植物園旁的價值近700萬獨棟別墅，在一方房主郭女士陪同下，李某考察了房屋狀況和周邊環境，感到十分滿意，當日便支付了20萬元定金，隨后將自己名下唯一住房賣掉準備湊錢買別墅。可是沒多久，該區域的房價暴漲，郭女士決定不賣房了，理由是自己為了周轉生意資金而主觀售賣房屋，但在簽訂房屋買賣合同時，其丈夫即房屋的共同所有人不在場，也沒有在合同上簽字，所以房屋買賣合同無效。多次溝通無效后，李某將郭女士訴至法院，要求其返還定金20萬元，賠償經濟損失200萬元。

　　在案件審理過程中，原告李某出具了房屋買賣合同、銀行交易明細、收條等證據，證明了其已經支付了定金，認為郭女士就是因為房價暴漲而毀約，且自己出售了唯一住房，所以主張暴漲前后房價的價差為其經濟損失。被告郭女士否認自己因為房價暴漲而毀約，而是因為房屋共同所有人不同意繼續賣房，并認為李某主張的200萬元經濟損失過高，太不合理。法院審理認為，買賣雙方簽訂的合同依法有效，在合同履行期間，賣方通過律師函的方式告知買方不再履行合同已構成違約，按照約定，毀約方要承擔房價暴漲前后的價差，根據評估報告價差為77萬余元。但是原告李某在明知房產為夫妻雙方共同財產的情況下，但在沒有取得共同所有人同意的情況下，仍然堅持單方簽約，存在一定的過錯。法院根據評估報告的估價結果，結合原被告的過錯程度，酌情減輕被告郭女士的賠償責任，最終依法判令被告郭女士退還定金20萬元并賠償李某損失56萬余元。

　　房價上漲惡意違約 被判繼續履行支付違約金

　　“房價飛漲，我的房不想賣了或坐地起價，可以嗎？”近日，園區法院對一起二手房買賣中，因房價上漲惡意違約的案件進行宣判，判決被告李某繼續履行合同并支付違約金3萬元。法官稱，二手房市場火爆，交易違約現象屢有發生，該起案件的判決也對那些視誠信為兒戲的違約者敲響了警鐘。

　　2015年7月，張某與李某簽訂了《存量房買賣契約》，以300萬元的價格購買了李某名下位于園區某小區的房產，當場支付定金20萬元，并約定在2015年12月15日辦理過戶和資金托管手續。誰知合同簽訂后，園區房價開始大幅上漲，張某購買的房產均價眼看也要突破3萬大關。張某正竊喜這次買房大賺了一筆，沒想到李某對房子動起了歪腦筋。

　　“最近出差人不在，下周一定去網簽。”“啊呀不好意思，我在開會走不開。”眼看拖延戰術不奏效，李某又開始了苦肉計：“老張啊，我得了場大病，花了好多錢，這房貸是還不起了，你看……”張某再三催促，李某還是以各種借口拒絕辦理償還貸款、過戶和托管手續，甚至提出解除合同，張某便將李某訴至園區法院， 要求李某繼續履行合同并予以賠償。

　　經審理，法院認為原告張某與被告李某簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，依法成立、有效，雙方當事人均應恪守誠實信用原則履行合同權利義務。在本案的房屋買賣合同關系中，原告的主要合同義務是按約支付房款，被告的主要義務為按約轉移房屋所有權。被告李某經原告催告后未履行協助房屋過戶義務，并提出解除房屋買賣合同，其行為已經構成違約。最終法院支持了原告張某訴請，判決合同繼續履行，并判令李某賠償違約金3萬元。

　　法官提示：

　　2015年下半年至今，伴隨著蘇州房價的節節攀升，二手房市場交易量不斷增加，各類二手房買賣糾紛也居高不下。園區法院近期審結了一批二手房買賣糾紛相關案件，針對上述現象結合實例案件，作出如下提示：

　　1、冷靜決策

　　房屋買賣中，無論是買方還是賣房，在簽訂買賣合同時一定要保持理性，不能因樓市的熱潮而頭腦發熱做出“激情購（售）房”的決策。買方應合理評估自身的經濟狀況與還貸能力，在經濟實力允許的范圍內選擇適合自己的房屋。如果是置換型購房，則應在新購入住房前為原房屋的出售預留出足夠的時間，避免出現因前后手交易銜接不順而引發資金鏈斷裂并導致違約。賣方則應正確看待房產價格的市場波動，在做出售房決策前進行充分的論證與考量，避免在房價暴漲時因心理不平衡而做出毀約之舉。

　　2、理性簽約

　　買賣雙方在簽約前一定要仔細閱讀房屋買賣合同的文本，盡可能全面地預見各種意外情況和易引發爭議的因素，對相關內容在合同中做出明確約定。比如，簽訂合同前要查清房屋產權性質，房屋產權系共有的應要求所有的共有人均到場簽字確認或出具書面的授權委托手續；對于交易房屋還有抵押貸款未還清的，在買賣合同中要明確約定抵押權注銷的方式、時間及未按時注銷的違約責任等。同時，對于房屋交付時間、標準以及房屋過戶的時間等問題也都應作出明確的約定。另外，對于買方而言，不要通過簽訂陰陽合同的方式來避稅，此類合同不僅違反行政法規，而且容易引發民事糾紛。

　　3、誠信交易

　　堅持依法交易，誠信履約。合同一旦簽訂，對于買賣雙方均具有相應的法律約束力，任何一方對于合同義務的違反都將承擔相應的法律責任。買方有按期支付房款的義務，而賣方則應根據合同的約定履行按期交付房屋、協助過戶等義務。在房價快速上漲時期，賣方尤其不能背離誠信，尋找各種借口拒絕履行合同義務，否則一旦進入訴訟，將被依法認定為違約，如果合同具備履行條件，則賣方不僅要繼續履行合同、還要多付違約金；即便合同不具備履行條件，賣方也需要按照房屋差價來賠償買方損失。總之，惡意違約的失信行為終將得不償失。

　　4、合法維權

　　一旦房屋交易過程中發生爭議，雙方應盡量通過協商解決減少雙方的損失。協商不成的，對于守約一方尤其應注意保留相關證據，并采取積極主動的維權措施。例如，在與對方進行交易過程中形成的合同文本、收據、支付憑證、備忘錄等書面材料應妥善保管，雙方交涉過程中所形成的短信、郵件、微信等資料也應注意保存。另外，一旦發現對方違約，應采取有效的方式進行催告或通知，并留存催告的文本及寄送的存根等，一旦糾紛進入訴訟階段，上述證據將有助于還原事實并確定違約責任。