近年來，隨著市場經濟的不斷發展和城市化建設步伐的加快，農村住房的自由交易頻繁，涌現出大量農村住房買賣糾紛案件，經調查發現，農村住房買賣不規范現象嚴重，糾紛訴至法院矛盾較激烈，極大地影響了社會主義和諧農村的建設。

 

一、問題呈現

 

1、因拆遷利益驅動引發糾紛多。由于城市建設規劃的調整，一些農村房屋及土地被征用，一些賣房者為可觀的拆遷款而反悔，產生一系列請求房屋、承包田返還的買賣合同案件，同時，一些買賣雙方因利益爭執產生人身或財產損害的案件也不在少數，嚴重影響了農村社會的和諧穩定。

 

2、為產權登記違法遷戶現象多。受國家對農村房屋流轉政策的約束，一些外村村民或城鎮居民購買農村房屋后，為了將來能辦理產權過戶手續，通過多種途徑將戶口遷至房屋所在村，出現了戶口為城鎮性質而戶籍掛在農村的怪異現象，甚至出現已辦理房產證而未能辦理土地證的個案，嚴重擾亂了戶籍管理和產權管理的正常秩序。

 

3、因法律漏洞導致誠信危機。國家對農村房屋買賣無效的處置尚無明確的法律規定和司法解釋，而違反國家土地政策規定依法應確認買賣無效成了當事人要求返還的法律借口，法院判決返還的案例，客觀上導致許多村民的效仿起訴，在村民心中普遍形成了反悔得利的訴訟假象，嚴重影響了社會誠實信用的道德風尚。

 

4、判合同無效返還執行難度大。農村房屋買賣被確認無效后，雙方矛盾對立，調解空間較小，判決返還房屋的執行難度大，社會效果差。出賣方渴求收回房屋，又不肯賠償損失，而買受方往往入住多年拒絕遷讓，執行工作常常陷入僵局，甚至引發當事人不斷上訪。

 

二、原因剖析

 

1、國家政策法規不健全。由于農村房屋買賣的法律規定不完善，加之政策指導意見宣傳不及時，農民對農村房屋買賣的法律意識薄弱，自我保護意識不強，導致將房屋賣給外鄉人、城市居民，甚至一些本村房屋買賣怠于辦理過戶，導致“一房二賣”現象發生。

 

2、基層組織服務不到位。農村房屋買賣普遍存在合同不規范的現象，一方面反映了基層法律服務所的司法宣傳不到位、法律服務跟不上，未能在源頭上控制矛盾；引發糾紛后，又因基層民調組織的機構松散，不能及時發現問題、解決糾紛，導致矛盾升級。

 

3、相關行政行為不規范。一方面，一些鄉鎮派出所對戶籍遷移辦理程序存在控制漏洞，對不符合規定的戶籍變動手續審查不嚴格，責任心不強；另一方面，村基層組織開出的有關證明材料隨意性較大，在一定程度上增加糾紛處理的難度。

 

4、管理部門監管不完善。農村房屋買賣往往存在著流轉上的隱蔽性、隨意性，村建、土管、房產等部門未能形成完整的監督體系，對農村房屋的買賣、登記、申報等程序缺少常規性的監督，各部門職權不明，形成了管理上的漏洞，致使此類糾紛不斷。

 

三、提出建議

 

1、加大土地管理力度。各級政府要合理規劃農村建設，積極開展對農村宅基地和農用田的違法使用的整治保護工作，對確需進行土地征用的，要充分考慮目前存在的大量買賣房屋反悔的情形，合理制定拆遷補償政策，妥善做好安置分配工作。

 

2、加大聯合監管力度。建議農村房屋由村委會登記備案，加強源頭監管。同時村委會要與政府、土地、房產、公安等部門實行聯合管理，村委會及時向各部門通報相關情況，實行聯網管理，環環控制，杜絕在戶口遷移、產權登記等環節出現行政行為不規范，甚至違法行為。

 

3、加大糾紛調解力度。村基層民調組織要加強自身建設，發揮民調功能；司法所、法律服務所要積極做好法律服務，及時參與矛盾排查調處工作，法院要及時做好人民調解的指導，結合巡回審判，全方位地加大調解力度，積極推動多元化的調解機制，形成調解合力，及時化解矛盾。

 

4、加大法制宣傳力度。房產、土地、村建、司法等部門要定期進行農村法制宣傳，加大農村土地政策的宣傳力度，提高村民的法律意識，避免因出賣后不能再申請宅基地而引發糾紛；村基層組織、文化部門要加強農村思想道德建設，開展積極向上的文化教育活動，弘揚誠實守信的和諧之風，避免因出賣后反悔而引發糾紛。