開發商將原本規劃為三套普通商品住宅的項目“三合一”成為一套別墅項目，銷售時則簽訂三份房屋買賣合同作分割拆零銷售。業主以為自己買的是一處別墅卻需辦理三份房產證，拒絕收房最終因違約站上了被告席。近日，吳中法院審結這起商品房預售合同糾紛，酌情減輕了購房者的違約責任。

　　買1套別墅要簽3份合同

　　2009年，周先生通過銷售廣告得知吳中區木瀆鎮有一處純別墅項目，至現場考察樣板房及毛坯房后，他決定在這里購買一套聯排別墅。而簽合同時，項目開發商某置業公司卻拿出三份《商品房買賣合同》，周先生對此提出疑問，但銷售人員告知他是土地的要求，他購買的就是一套房屋，讓周先生放心簽合同。

　　三份合同約定，由周先生向某置業公司購買102幢104室（建筑面積92.03平方米）、204室（建筑面積87.74平方米）、304室（建筑面積74.31平方米），房屋總價為248萬余元。當天，雙方還簽訂了一份補充協議，明確由某置業公司對周先生所買的三套商品房進行改造，改造費用由該公司承擔，原《商品房買賣合同》所附平面圖不再作為交付標準，周先生不得以此作為拒絕接受商品房的理由，原《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》相關內容已經不再適用，周先生不得據此向某置業公司提出任何權利主張。

　　雖然心存疑問，周先生還是簽署了三份合同和補充協議。

　　“一房三證”業主拒絕收房

　　2010年5月6日，某置業公司向周先生發出交房通知書，周先生按期前去收房時，才得知這一套聯排別墅還需辦理三份房產證。他買房是為了投資，受到限貸政策等影響，這種情況勢必造成別墅難以轉手，因此周先生拒絕收房。

　　某置業公司多次催告周先生無果，將他告上吳中法院，請求法院判決解除三份《商品房買賣合同》，并按合同約定支付相當于總房款5%的違約金12萬余元及房屋保管費41萬余元。

　　周先生認為，因為原告在售房時未如實告知他購買的一套別墅需辦理三份房產證，直至交房時才知曉，他與原告發生爭議才未辦理交房手續?，F其同意收房，但認為原告主張違約金和房屋保管費無法律依據，請求法院駁回原告的訴訟請求。但審理中，某置業公司表示周先生購房時其已明確告知該房屋需辦理三份房屋所有權證。

　　開發商為何要大費周章，把一套別墅硬生生拆分成三套小戶型房屋來賣？吳中法院查明，涉訟房屋所在地塊的建設項目規劃要求住宅套型建筑面積90平方米以下的建筑面積所占比例須達到住宅總建筑面積的20%以上。而某置業公司對外宣傳該樓盤為“純山地別墅區”，用以銷售展示的樣板房也是別墅樣式。為符合規劃要求，同時實現按照純別墅項目銷售的目的，某置業公司將部分小戶型房屋“三合一”，即采取與購房者簽訂三份小戶型房屋商品房買賣合同，并簽訂補充協議約定由開發商對三套商品房進行改造的方式，事實上仍作為別墅項目出售。承辦法官也前往該樓盤進行實地調查，與周先生購買了同類型房屋的業主表示，某置業公司在售房時并未告知需辦理三份權屬證書，而是到交房時才被告知。

　　法院：應酌情減輕購房者的違約責任

　　吳中法院審理認為，原告按照別墅項目銷售涉訟房屋，交房時也按照別墅項目交付，被告作為普通購房者認為購買一套別墅辦理一份權屬證書符合社會公眾的一般認知，不應苛求購房者有更高的認知注意義務。在原告未舉證證明其就涉訟房屋需辦理三份權屬證書向被告作出過特別說明，再結合法院向其他業主的調查情況，認定原告在售房時未明確說明需要辦理三份權屬證書。由于購房后出臺的房地產限貸政策對多套房屋出售交易可能存在的抑制作用，被告在交房時因房屋權屬證書事宜與原告發生爭議，是被告未及時辦理房屋交付手續的主要原因。

　　但被告在知曉此事后，并未以存在締約時意思表示不真實的法定事由向原告主張撤銷《商品房買賣合同》，故撤銷權行使期間屆滿、撤銷權消滅后，被告仍應及時辦理房屋交付手續，因此被告并不能完全免除違約責任。結合雙方有關違約金的約定，綜合原被告的過錯程度，考量公平原則和誠實信用原則，法院酌定由被告向原告支付違約金3.8萬元。

　　關于原告主張的房屋保管費，法院認為，由于《商品房買賣合同》已經明確逾期收房情況下房屋由物業公司托管,可見，被告逾期收房情況下已按約由物業公司履行房屋管理職責，原告并無另行收取房屋保管費用的權利和依據，故有關被告應向原告支付逾期收房期間的保管費的約定系加重購房者一方責任的格式條款，該格式條款應認定無效，法院對原告要求被告承擔房屋保管費的訴訟請求不予支持。

　　吳中法院最終判決周先生按《商品房買賣合同》辦理房屋交接手續，并向某置業公司支付違約金3.8萬元，駁回某置業公司的其他訴訟請求。

　　法官提醒：原建設部《商品房銷售管理辦法》規定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。若購房者遇到開發商違反規劃要求，將一套房屋作分割拆零銷售的情況，可以提出撤銷房屋買賣合同。按照合同法的規定，具有撤銷權的當事人應當自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使撤銷權，購房者同時應注意這一期限。本案判決酌情減輕購房者的違約責任，也體現了司法裁判對開發商違規建設、銷售的否定性評價。