一個(gè)是離婚協(xié)議書，一個(gè)是房屋買賣合同，本是八竿子打不著的兩種不同性質(zhì)的文書。可是，因?yàn)樵陔x婚協(xié)議書上約定的房屋地址與房屋所有權(quán)證上登記的地址不完全一致，結(jié)果導(dǎo)致賣房時(shí)的不能過戶。江蘇省昆山市市民仇濟(jì)就因?yàn)檫@個(gè)小小的疏忽陷入了長達(dá)兩年的官司中，最終房子沒賣成，還倒賠買方2萬多元。

 

地址有異  過戶難產(chǎn)

 

2008年8月26日，仇濟(jì)與錢小琴簽訂離婚協(xié)議書，約定“玉山鎮(zhèn)大名坊2幢308室歸仇濟(jì)所有”。2009年10月17日，仇濟(jì)作為甲方、上海市民夏至作為乙方通過昆山市玉山鎮(zhèn)天雅中介服務(wù)部（中介方）簽訂《房屋買賣成交合同》一份，約定仇濟(jì)將其所有的位于昆山市開發(fā)區(qū)大名坊國際商務(wù)中心2幢308室出售給夏至，房屋成交總價(jià)格為人民幣438000元，包含附屬設(shè)施、裝潢等費(fèi)用在內(nèi)。合同第五條約定：甲、乙雙方簽訂合同后，乙方中途悔約，應(yīng)書面通知甲方、中介方，且購房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應(yīng)書面通知乙方、中介方，并自悔約之日起十天內(nèi)支付乙方所付定金二倍數(shù)額給乙方。甲、乙雙方任何一方違約，悔約方均向中介方交納該房屋成交價(jià)格2%的手續(xù)費(fèi)，中介方有權(quán)直接從購房款中扣除手續(xù)費(fèi)。合同第六條約定，甲、乙雙方在辦理上述房屋買賣過戶手續(xù)時(shí)所需交納的稅、費(fèi)，除甲、乙雙方另有約定外，按照相關(guān)政策規(guī)定由甲、乙雙方各自承擔(dān)。中介方在收到乙方全部購房款及甲、乙雙方所需交納的稅、費(fèi)后，為甲乙雙方辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，若成交價(jià)低于評(píng)估價(jià)，按政策規(guī)定有關(guān)稅、費(fèi)按評(píng)估價(jià)交。合同簽訂時(shí)，夏至分二次向仇濟(jì)支付10000元作為購房定金，夏至、仇濟(jì)雙方同意于合同生效之日起至產(chǎn)權(quán)證辦下來交房前將房款余額一次付清，購房定金在付款時(shí)沖抵，仇濟(jì)應(yīng)在夏至付款的同時(shí)將房屋鑰匙交給中介方，中介方為夏至領(lǐng)到房產(chǎn)證之日起將房款和房屋分別交給夏至、仇濟(jì)。合同還補(bǔ)充約定：仇濟(jì)房款438000元為凈到手價(jià)格，辦產(chǎn)權(quán)證所支付的全部費(fèi)用（營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、評(píng)估費(fèi)等）由夏至交納；夏至貸款審批下來，夏至、仇濟(jì)須到交易中心辦理過戶手續(xù)，付清首付款（除銀行貸款之外的全部費(fèi)用）；從過戶之日起25個(gè)工作日內(nèi)辦理交房手續(xù)，夏至付清剩余房款。

 

合同簽訂后，夏至于2009年10月23日向銀行申請個(gè)人住房貸款并簽訂個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同，貸款金額為訴爭房屋評(píng)估價(jià)348424元的70%即人民幣278000元。此項(xiàng)貸款在夏至、仇濟(jì)對(duì)訴爭房屋過戶手續(xù)辦理完畢后，經(jīng)審核即可發(fā)放。
　　

2009年11月9日，夏至、仇濟(jì)及中介方一起到昆山市房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，夏至以仇濟(jì)名義繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加費(fèi)計(jì)款人民幣6585.47元，個(gè)人所得稅計(jì)款人民幣3484.24元，當(dāng)天又向土地房地產(chǎn)評(píng)估造價(jià)咨詢有限公司繳納評(píng)估費(fèi)計(jì)款人民幣1740元。

 

交完所有的過戶費(fèi)用，意外的事情發(fā)生了，房產(chǎn)交易中心工作人員在核對(duì)了仇濟(jì)的離婚協(xié)議書和房屋所有權(quán)證后，稱地址不一致不可以過戶。仇濟(jì)一邊說著不可能啊，一邊拿過來對(duì)照，發(fā)現(xiàn)離婚協(xié)議書上約定的地址是“玉山鎮(zhèn)大名坊2幢308室”，而房屋所有權(quán)證上登記的地址是“開發(fā)區(qū)大名坊國際商務(wù)中心2幢308室”，房屋所有權(quán)證上登記的地址多了六個(gè)字、還有三個(gè)字不同，字面上確實(shí)不完全一致。他不甘心地辯解道：這分明就是同一套房子嘛！我們平時(shí)都是像離婚協(xié)議書上這么喊的。房產(chǎn)交易中心工作人員明確告知各方當(dāng)事人，根據(jù)相關(guān)規(guī)定只要有一個(gè)字不一致，就不予辦理過戶。仇濟(jì)需將離婚協(xié)議書上約定地址與房屋所有權(quán)證上登記地址變更一致，或者通知仇濟(jì)前妻一起到交易中心簽字確認(rèn)準(zhǔn)確地址亦或?qū)Υ_認(rèn)地址進(jìn)行公證聲明，才可以辦理過戶手續(xù)。

 

既然規(guī)定這樣，大家都很無奈，仇濟(jì)向夏至承諾一周內(nèi)辦好房屋地址更正手續(xù)。夏至怏怏回滬，等待消息。遺憾的是，一周之后仇濟(jì)未能如約將地址更正事項(xiàng)辦妥，并告知夏至及中介方不能辦理。

 

買方起訴，法院支持

 

2009年12月19日,仇濟(jì)向夏至發(fā)函,函告夏至:“買方夏至：現(xiàn)限你一星期（7天）內(nèi)，把全額購房款存放入昆山市玉山鎮(zhèn)天雅中介服務(wù)部，以便辦理購房事宜，請遵守。如你方不履行此事，我方將按合同約定條款執(zhí)行或并起訴，同時(shí)，將你方不履行此事行為視為悔約并同時(shí)解除合同。”收到此函，夏至感到哭笑不得，明明是賣方的原因?qū)е虏荒苻k理過戶，現(xiàn)在卻逼著買方交完全款，并給自己安上毀約的責(zé)任，這不是倒打一耙嗎？

 

合同看來是履行不下去了，而仇濟(jì)催著交款還要起訴，讓“惡人”先告狀，倒不如自己主動(dòng)起訴，夏至于2009年12月23日向昆山市人民法院提起訴訟，請求仇濟(jì)雙倍返還定金20000元，支付因仇濟(jì)違約造成夏至的損失各種稅費(fèi)10069.71元、房屋評(píng)估費(fèi)1740元和交通費(fèi)1000元。

 

昆山法院受理后，公開開庭進(jìn)行了審理。審理中，法院從民政局婚姻登記處了解到，關(guān)于離婚協(xié)議書約定地址錯(cuò)誤，在登記機(jī)關(guān)不能予以更正。對(duì)此，房產(chǎn)交易部門的意見是，如果離異雙方同時(shí)當(dāng)場確認(rèn)準(zhǔn)確地址，可以辦理交易過戶手續(xù)；但是，當(dāng)事人提交離婚協(xié)議書時(shí)，須加蓋民政部門的存檔核對(duì)無異章。

 

昆山法院審理后認(rèn)為：夏至、仇濟(jì)及中介方簽訂的《房屋買賣成交合同》是雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)恪守合同并嚴(yán)格履行。按照合同中的補(bǔ)充約定，夏至已向仇濟(jì)支付購房定金10000元，購房首付款（除銀行貸款外）須在辦理過戶手續(xù)時(shí)履行給付義務(wù)。但是，三方當(dāng)事人同去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)時(shí)，由于仇濟(jì)的離婚協(xié)議書中約定地址與房屋所有權(quán)證上登記的地址不符，導(dǎo)致未能辦理過戶，夏至亦未向仇濟(jì)支付購房首付款。夏至訴訟意見稱仇濟(jì)在其承諾的期限內(nèi)沒有履行房屋地址完善的有關(guān)手續(xù)及辦理過戶手續(xù)義務(wù)；仇濟(jì)則辯稱因夏至未按《房屋買賣成交合同》第六條履行先行支付購房首付款義務(wù)，所以不同意配合夏至辦理房屋過戶手續(xù)。對(duì)此，法院認(rèn)為，夏至、仇濟(jì)于簽訂合同中又作出補(bǔ)充約定，即是對(duì)具體事項(xiàng)的特別約定，雙方應(yīng)依補(bǔ)充約定履行義務(wù)。仇濟(jì)未履行該約定義務(wù)，顯屬違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。庭審中，夏至、仇濟(jì)均以自己的言行表明合同不再履行，故雙方及中介方所簽訂的《房屋買賣成交合同》終止。
　

夏至、仇濟(jì)雙方當(dāng)事人在合同履行過程中，因產(chǎn)生糾紛所支出的交通費(fèi)、律師費(fèi)及復(fù)印費(fèi)等費(fèi)用，屬于自身維權(quán)支出的必要費(fèi)用，由其自行負(fù)擔(dān)。

 

綜上，對(duì)夏至要求仇濟(jì)雙倍返還定金人民幣20000元、支付稅費(fèi)10069.71元、房屋評(píng)估費(fèi)1740元的訴訟請求，法院予以支持。據(jù)此，昆山市人民法院依法判決如下：仇濟(jì)于本判決生效后10日內(nèi)返還夏至定金人民幣20000元、并向夏至支付稅費(fèi)人民幣10069.71元、房屋評(píng)估費(fèi)人民幣1740元，合計(jì)31809.71元。

 

賣方上訴，法院駁回

 

仇濟(jì)不服上述民事判決，向蘇州市中級(jí)人民法院提出上訴稱：夏至和中介方的工作人員任天安偽造合同，按偽造合同的標(biāo)的額348424元交納稅費(fèi)，又不辦理完貸款審批手續(xù)，又不向中介交付首付款，仇濟(jì)勸夏至改正，催告其交納房款，繼續(xù)辦理過戶手續(xù)，夏至仍不理睬，導(dǎo)致糾紛，原審認(rèn)為責(zé)任在仇濟(jì)方是錯(cuò)誤的。離婚協(xié)議書約定地址與房屋產(chǎn)權(quán)證登記地址不完全相符是歷史原因所致，仇濟(jì)已積極尋找前妻配合過戶，前妻也早已答應(yīng)，已經(jīng)解決了此問題。故原審法院認(rèn)定事實(shí)不清或錯(cuò)誤，法律適用也是錯(cuò)誤的，請求二審法院撤銷原判，發(fā)回重審或依法改判駁回夏至的訴訟請求。
   

夏至答辯認(rèn)為：對(duì)方所說的假合同實(shí)際是房屋評(píng)估價(jià)合同，房屋評(píng)估合同不隨市場變化而變化，我是按照房屋買賣合同來履行合同的。我已經(jīng)辦好房屋貸款手續(xù)，何時(shí)審批下來要等到過戶后。由于仇濟(jì)沒有提供真實(shí)材料而使合同不能履行，責(zé)任應(yīng)由仇濟(jì)承擔(dān)。另合同約定首先要辦理過戶手續(xù)，然后付款，現(xiàn)在由于過戶沒有辦理，后面一系列手續(xù)都無法辦理。仇濟(jì)現(xiàn)認(rèn)為其前妻答應(yīng)協(xié)助過戶，這是在法庭上才提出，已經(jīng)沒有意義了。　　
　　

蘇州中院審理后認(rèn)為，仇濟(jì)與夏至簽訂的房屋買賣合同真實(shí)合法有效。根據(jù)昆山市玉山鎮(zhèn)天雅房產(chǎn)中介服務(wù)部出具的情況說明以及原審法院向中介人員任天安所作的調(diào)查，以及昆山市玉山鎮(zhèn)天雅房產(chǎn)中介服務(wù)部當(dāng)庭所作的陳述，證實(shí)房屋買賣雙方到房產(chǎn)交易中心辦理過戶時(shí)，夏至已將首付款帶好，但由于仇濟(jì)離婚協(xié)議書上約定的地址與房屋所有權(quán)證上登記的地址不符，才導(dǎo)致當(dāng)時(shí)未能辦理過戶手續(xù)。夏至給仇濟(jì)一周時(shí)間辦理地址變更或配合過戶，但期限屆滿后仇濟(jì)沒有辦理好，而是要求夏至把全部房款存放在中介處。因夏至認(rèn)為不符合合同的約定，仇濟(jì)沒有履行過戶義務(wù)，他也無需先付款，導(dǎo)致本案糾紛發(fā)生，從這一事實(shí)反映，造成本案房屋過戶不成的責(zé)任應(yīng)在仇濟(jì)。關(guān)于仇濟(jì)認(rèn)為房屋未能過戶是因?yàn)橄闹翛]有辦理完貸款審批手續(xù)，沒有支付首付款以及以假合同繳納稅費(fèi)的上訴理由，本院認(rèn)為，夏至提供的證據(jù)和法院向銀行所作的調(diào)查筆錄證實(shí)夏至已經(jīng)向銀行申請辦理貸款，合同約定在辦理過戶時(shí)夏至只需支付除銀行貸款之外的首付款，結(jié)合仇濟(jì)到交易中心辦理過戶手續(xù)的行為表明其是同意辦理過戶的，也沒有證據(jù)顯示當(dāng)時(shí)仇濟(jì)以房屋貸款問題作為不予過戶的抗辯。關(guān)于首付款問題，從合同約定來看，辦理過戶手續(xù)和夏至支付首付款屬于雙方應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行的義務(wù)，辦理過戶時(shí)夏至已將首付款帶好，因仇濟(jì)的原因?qū)е路课菸茨苓^戶的，應(yīng)視為仇濟(jì)未能履行合同約定義務(wù)，夏至有權(quán)行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，不予支付首付款。關(guān)于稅費(fèi)問題，合同約定辦產(chǎn)權(quán)證所支付的全部費(fèi)用由夏至交納，夏至交納稅費(fèi)是否違反相關(guān)法律法規(guī)，屬于稅務(wù)部門管理的范疇，不影響仇濟(jì)履行合同約定的義務(wù)。

 

綜上，蘇州中院認(rèn)為，房屋未能過戶的責(zé)任在仇濟(jì)，應(yīng)視為仇濟(jì)未能履行合同約定義務(wù)，仇濟(jì)構(gòu)成違約。本案合同第五條約定的定金罰則適用條件為“悔約”，“悔約”包含有不履行合同義務(wù)的意思表示，在此情形下，可認(rèn)定合同約定的定金類型為違約定金。故仇濟(jì)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則，雙倍返還定金。因仇濟(jì)違約給夏至造成的損失也應(yīng)由仇濟(jì)賠償。仇濟(jì)上訴依據(jù)不足，本院不予支持。據(jù)此，蘇州市中級(jí)人民法院于近日依法作出終審判決：駁回上訴，維持原判。（文中當(dāng)事人為化名）

 

 

法規(guī)鏈接  《中華人民共和國合同法》

 

第六十條  【嚴(yán)格履行與誠實(shí)信用】當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
　　當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第六十六條  【同時(shí)履行抗辯權(quán)】當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。

第一百零七條  【違約責(zé)任】當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第一百零八條  【拒絕履行】當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

《中華人民共和國擔(dān)保法》

第八十九條  當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。