近日，海門法院在一起農村房屋買賣合同案件中認定，出售農村住房導致不能再次申請宅基地并不是確認房屋買賣合同無效的理由，依法認定買賣合同有效，駁回了原告的訴請。

 

案情還原：原告潘某和被告張某系農村同組居民，1994年張某因兒子結婚而購買了潘某所有農村住房一棟，但因農村住房過戶手續繁瑣而沒有辦理過戶登記，僅僅簽訂了一份“協議書”，并將房屋產權證轉移，后潘某即搬到城鎮同其子居住。17年后的今年，潘某因故搬回該村居住，但因其名下尚有宅基地一塊而不能再次申請宅基地建房，故起訴到法院請求判令17年前的房屋買賣合同無效。

 

法院裁判：被告張某占有、使用訟爭房屋達十六年之久，原告潘某在此期間從未提出過要求返還房屋，且兩被告在訂立合同后已支付了合理對價，法院如再行判決返還訟爭房屋，與《民法通則》第四條中的誠實信用原則相悖，故駁回了原告要求被告返還房屋的訴請。

 

法官說法：隨著市場經濟的發展，農村內、農村和城市間人員流動性加強，農村宅基地使用權和農村房屋所有權轉讓的情況在農村相同集體組織成員間、不同集體組織成員間和農村、城市居民間時有發生。根據我國《物權法》、《土地管理法》及國務院一些列規范農村房屋買賣的法規及政策的規定，農村宅基地使用權作為集體組織成員所特有的用益物權，僅應當歸屬集體組織成員所擁有。故而城鎮居民購買農村宅基地上房屋或跨農村集體組織買賣房屋的買賣合同理應歸于無效。但同一集體組織成員間的房屋買賣——雖然通常以宅基地置換的形式出現，應當是有效的，因為在此情況下并無因房屋買賣導致農村房屋建設用地侵占耕地的情況發生之虞。本案原被告買賣合同意思真實、房屋也已經轉移占有，雖然沒有經過登記備案手續，但根據《房屋登記辦法》第82條之規定，農村房屋辦理原始和流轉登記系選擇性適用，并非必須登記，依據原告潘某和張某的轉移“占有”、搬離和入住行為應當可以認定買賣合同的切實履行，故根據誠實信用和保護交易的原則應當認定并尊重該房屋買賣合同的效力。