2010年3月的某天，王某突然發現自家房子的所有權被登記到自己壓根就不認識的李某名下了，賣房人竟是與自己簽過委托合同的代理人張某，明明記得當時與張某約定房子價格要提前與自己協商，怎么在毫無預兆的情況下，自己的房子竟然成為他人的了？為了維護自己的合法權益，王某向昆山法院提起訴訟，一紙訴狀將張某與李某告上了法庭，日前昆山法院依法審結了此案。

　　王某的丈夫沈某曾向張某借錢，并以涉案房屋為抵押。因為種種原因王某及沈某不能親自辦理出售自家房屋的手續，為了保險起見，張某要求他們二人一起去公證處簽訂委托書，特委托張某作為代理人就涉案房屋可以代為簽訂房屋買賣契約以及辦理相關手續，王某及沈某也答應了張某的要求。簽訂委托書后不到半個月，張某與李某就該房屋簽訂了房屋買賣合同，成交價為500000元，付款方式為一次性付款，付款期限和違約責任沒作規定，并于當月底就辦理完所有手續將房屋登記至李某名下。庭審中，法院依法查明代理人張某僅有就該涉案房屋簽訂買賣合同的權利，無權決定房價、交房時間等，并且直至房屋過戶張某也未將相關情況通知王某及沈某。再有，張某在李某尚未支付任何購房款的情況下，就協助其辦理了房屋所有權過戶登記手續，這明顯與常理不合。還有，此房屋買賣合同中沒有約定房屋價款的支付時間，李某于王某向本院提起訴訟后，明知原告對代理人張某代為出售涉案房屋存在異議，仍向代理人張某轉賬500000元，李某的行為難稱善意，故張某的行為不構成表見代理。因此最終法院判決代理人張某與買受人李某之間簽訂的房屋買賣合同不具有法律效力，張某返還李某500000元，并限李某在一定期限將涉案房屋所有權登記至王某及沈某名下。

　　法官提醒：房屋買賣合同是出賣人將房屋交付并轉移所有權于買受人，買受人支付價款的合同，因此房屋交易價格系房屋買賣合同的主要內容之一，成為出賣人與買受人進行協商的重點，而本案中代理人張某在王某及沈某對房屋出售不知的情況下就自己定下房屋價格，未免權利濫用。《合同法》第49條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效”，本案中張某的行為明顯已超過代理權限，但是李某在明知原告王某與代理人張某只間存在一些異議的情況下，非但未暫時中止履行房屋買賣合同，反而向不具有代為收取購房權限的張某支付購房款，并且張某此后也未向王某及沈某交付購房款，所以買受人李某的行為并非善意，其沒有理由相信張某有相應的代理權。所以結合此案情，代理人張某與買受人李某簽訂的房屋買賣合同系惡意串通，損害王某及沈某的利益，根據《合同法》第五十二條之規定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。故依法判決確認代理人張某與買受人李某只間簽訂的房屋買賣合同無效。