兩個交往多年、關系要好的朋友因為委托購買單位集資房后房價飛漲而發生糾紛，打了多年官司，近日這起官司終于有了“說法”：雖然住了十年并登記了產權，但不等于房子就是你的了。

　　單位集資建房 說好由朋友來買

　　吳平與楊樺是相處多年的鄰居和好朋友，2004年，楊樺所在的單位集資建房，吳平聽說楊家不打算買房，便與楊樺磋商由吳平以楊樺的名義來買。2004年5月的一天，二人一起在楊樺所在單位集資建房辦公室（以下簡稱“建房辦”）與單位簽訂了一份購房協議：“集資人為建房辦，出資人為楊樺，出資人購買的集資建房為徐州市某街道某小區住宅房（X樓Y號），建筑面積150平方米，單價1700元/平方米，總房款25.5萬元；2004年5月15日，已付60%房款152500元，余款于上房前繳清。集資人應當在2006年8月底將符合本協議約定的集資建房，交付出資人使用”；協議還約定本集資建房不得轉賣、不得轉讓、不得出租。當天和次日楊樺分別兩次向建房辦預交房款10萬元和52500元，建房辦出具了票號05AB、票號05CD的兩張收款收據。2004年8月20日，楊樺又向建房辦交了房款50800元，集資辦給其出具了票號015EF收款收據 。

　　2005年11月30日，楊樺向吳平出具《房款收據》一份，內容載明“由楊樺為吳平代購某街道某小區住宅房（X樓Y號）吳平已交納購房款貳拾萬元整。 收款人：楊華  2005年11月30日”。該《房款收據》背面有吳平自書的“5.10票號05AB 100000元；5.12票號05CD  52500元；8.22票號015EF 50800元；”。2006年8月份，楊樺拿到鑰匙并搬進了這套新房。2010年4月楊樺取得了該房屋的所有權證和土地使用權證。后來吳平以房子是商量好由自己買的并且自己也交了錢為由，多次要求楊樺將房屋交付給自己，但均遭到拒絕。

　　多次要房不成，上法庭討要說法

　　2014年1月吳平一紙訴狀將楊樺告上法庭，要求楊樺交付該房屋，并協助辦理該房屋的產權變更登記，如楊樺不能交付該房屋，楊樺應退還自己購房款20萬元并賠償經濟損失103萬元。

　　吳平說自己與楊樺之間形成了委托代購關系，自己出資，讓楊樺代其購買，但目前房子由楊樺占有且房證辦在了楊樺名下；2004年委托楊樺買房時，當初的房屋市場價是1700元/㎡，而現在該房屋同地段的交易市場價已達1.1萬元/㎡，因楊樺的違約行為導致自己在當時喪失了以1700元/㎡購買房屋的機會，如果吳平現在買該地段房子，要至少支付1.1萬元/㎡，若按1萬元/㎡計，吳平損失123萬元，扣除當時的購房成本20萬元，吳平的損失為103萬元。吳平說如果楊樺不能交付該房屋，要求楊樺退還自己購房款20萬元并賠償經濟損失103萬元。

　　法庭上,楊樺說從未和吳平協商轉讓房產，不存在委托代購關系，也沒有收過吳平的20萬元房款，對吳平向法庭提交的《房款收據》，并不清楚，也從未在上面簽字；即使存在委托代購關系，也只是幫吳平打聽購房之事，因涉案房屋土地為劃撥土地，單位不允許轉賣、轉讓、出租集資房，委托代購關系也應無效。其次自己于2004年5月與單位簽訂購房協議，先后五次向單位交了購房款25萬元，后辦理了房證還住了十年；吳平提出從2005年交給楊樺20萬元，但至2010年期間吳平從未向自己主張過房款或房屋之事，楊樺認為吳平的主張已超過訴訟時效。楊樺還提出即使吳平認為《房款收據》是真實的，他們之間也屬于債權糾紛，與房屋買賣沒有關聯性。

　　雙方誰是誰非 法官自有明斷

　　庭審中楊樺否認《房款收據》上“楊華”的簽字為其本人所寫，并認為該證據不是原件，連紙張都是拼湊的。后經吳平申請，法院委托北京某司法鑒定中心對該證據進行了鑒定。經鑒定認為《房款收據》上簽名字跡“楊華”是楊樺本人所寫，《房款收據》沒有變（偽）造的痕跡。

　　楊樺對吳平提出的房屋單價及目前市場價也提出異議，后經吳平申請，法院委托江蘇某土地房地產評估公司對訴爭房屋進行了鑒定，根據同區域、土地性質、可上市交易的、類似商品房2004年5月平均單價為1800元/㎡，2014年年底的房地產市場價值為150萬元，折合單價9924元/㎡。

　　法院經審理后提出了以下認定意見，一、關于涉案房屋委托代購關系是否成立和有效的問題，《房款收據》上有“代購”字樣，楊樺亦簽字確認，因此根據《房款收據》上的其他文字內容應能確認雙方存在吳平委托楊樺代理購買涉案房屋的合意。另結合楊樺與建房辦簽訂的購房協議、楊樺三次交款收據以及原、楊樺在庭審中的陳述可以看出，吳平提交的《房款收據》上記載的房屋坐落位置和房號以及《房款收據》背面記錄的三次交款的時間、數額、票號與楊樺向建房辦購買房屋的坐落位置、房號、交款收據均相一致。在房屋沒建成交付前，楊樺集資購買的房屋位置、房號每次交款的時間、金額、收據票號應當不為外人所知道，如果雙方之間就涉案房屋的購買、付款不存在相應民事法律關系，楊樺參與集資建房系其個人事務，相關信息應僅由其個人掌握，而不應向吳平披露。楊樺主張是吳平到其家中私自摘抄，這種陳述與楊樺此前主張的雙方不認識相矛盾，也不符合常理，對楊樺關于雙方之間不存在代購關系的答辯意見，法院不予采納。

　　根據雙方提交的證據表明，楊樺為吳平代購集資房進行了磋商，法院確認雙方建立了委托代購合同關系。原、楊樺是在平等、自愿、協商的基礎上建立的委托代購關系，是雙方真實意思表示，合同內容也沒有損害國家、集體或第三人利益，沒有違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效合同。楊樺所主張的即使存在委托代購關系，但因涉案房屋屬于劃撥土地，委托合同應為無效的抗辯意見無法律依據，法院不予采信。

　　二、關于建房辦與楊樺的約定是否影響本案房屋買賣合同效力的問題。單位集資建房，是由單位統一組織籌備辦理建房等手續，由職工自己選擇是否參與的建房行為，因此單位在集資建房中與單位職工不得轉賣、轉讓、出租的約定，只能在合同的當事人之間產生約束力。當職工選擇將自己集資所取得的房產轉讓給他人時，單位與職工的約定不能對抗第三人。即使因職工向第三人轉讓房屋導致產生相應的違約責任，也應由職工向單位承擔，并不能導致職工與第三人的協議無效。

　　三、關于吳平交付房款的認定問題。吳平主張與楊樺一同到楊所在單位三次交付房款累計金額為203900元，楊樺不予認可，而根據吳平提交的《房款收據》，法院確認吳平支付購房款為20萬元。

　　四、關于楊樺主張吳平的起訴超出訴訟時效的問題。吳平委托楊樺代購房屋，該房屋于2010年4月方才辦完權屬證書，之后楊樺未向吳平交付房屋并辦理過戶手續；訴訟時效應從2010年4月起計算。吳平于2010年6月向法院提起訴訟，要求判決楊樺楊樺將其購得某街道某小區住宅樓（X樓Y號）房屋一套向其交付，并協助吳平辦理該房屋的產權變更登記。法院進行了訴前調解；因調解未果，2012年2月10日，法院立案受理；楊樺提出管轄異議，法院駁回了楊樺的異議。2013年3月，吳平撤回起訴。2014年1月，吳平再次起訴，其起訴沒有超過訴訟時效，對楊樺楊樺的抗辯意見，法院不予采信。

　　綜上，法院認為，鑒于吳平與楊樺之間建立的委托代購合同成立，合法有效，并已實際履行，吳平向楊樺支付代購房款20萬元，楊樺也在單位購買了訴爭房屋，現該房由楊樺實際占有使用，并辦理了權屬證書，楊樺沒有按照委托合同約定將訴爭房屋交付吳平，構成違約。楊樺作為受委托人，基于委托關系處理委托事務，取得的財產，應當轉交給委托人。吳平作為委托人，有權要求楊樺交付訴爭房屋并協助辦理產權變更登記，吳平的主張具有事實和法律依據，法院予以支持。至于楊樺在委托代購合同中為吳平墊付購房款，楊樺可向吳平另行主張權利。

　　最終法院判決楊樺于判決生效之日起三十日內向吳平交付某街道某小區住宅樓（X樓Y號）房屋并協助吳平將上述房屋所有權證、土地使用權證過戶到吳平名下。同時本案訴訟費20930元由楊樺負擔

　　宣判后楊樺不服，向徐州市中級人民法院提出上訴，后經徐州中院二審后，駁回上訴，維持原判。

　　法官說法：本案二審的爭議焦點有兩個，一是吳平與楊樺之間就涉案房屋所形成的法律關系及其效力如何判斷。二是吳平提起訴訟時是否超過訴訟時效期間。

　　關于吳平與楊樺之間就涉案房屋所形成的法律關系及其效力判斷問題。涉案涉案房屋目前雖然登記在楊樺名下，但并不能因此確定楊樺就是該房屋的所有權人，因為房屋產權登記僅是一種行政審查，是行政機關對不動產當時權屬關系及表現狀態的認可和證明，房屋產權登記并不創設具體的權利義務關系，當事人是否享有不動產的權利，仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。

　　首先，楊樺所在單位2004年前后集資建房，涉案房屋即為當時集資建房所建。吳平非該單位職工，無法以個人名義參與，吳平主張涉案房屋為其委托楊樺所代購并交給楊樺20萬元款項，還提供了楊樺向其簽字出具的《房款收據》予以證明。雖然楊樺對此事實一概否認，但經司法鑒定，《房款收據》中收款人處的簽字能夠認定是楊樺所為。盡管雙方當事人陳述的事實不盡相同，且楊樺基于自身利益考慮在訴訟中曾就其親身經歷的事實作出過不實陳述，但楊樺在單位集資建房時，曾接受吳平委托為之代購房屋，并據此收取了吳平交納的購房款，這是雙方當事人不爭的事實。其次，《房款收據》是本案中吳平證明其事實主張的核心證據，該證據雖與格式規整、內容完備的民事合同有所差別，但足以證實吳平、楊樺為合同相對雙方；雙方之間發生了由楊樺為吳平代購房屋的關系；吳平已繳納20萬元購房款；代購的房屋為某街道某小區住宅樓（X樓Y號）。楊樺既已對《房款收據》的內容簽字確認，應當確認楊樺對此委托購房的認可。再次，楊樺向吳平出具《房款收據》前已收取了吳平的20萬元購房款，依照當時的房價水平及楊樺提供的《某公司集資建房購房協議》，涉案房屋的總價才25萬余元，20萬元購房款已經是房屋的絕大部分總價。在雙方當事人均認可楊樺曾受吳平委托為之代購房屋、且楊樺又先后收取了吳平大額購房款的情況下，楊樺否認涉案房屋系其為吳平所代購，只是幫吳平打聽買房之事，那么其為何陸續收取吳平大額購房款且簽署《房款收據》？楊樺沒有且不能作出令人信服的解釋。楊樺二審中提供了銀行存單、銀行交易明細等證據以證明其購房資金的來源，表明購房款系其個人支付，二審法院認為該證據與本案的關聯性無法認定。即便楊樺曾支付過部分購房款，也有過代購過程中的墊付行為，如果楊樺認為吳平支付的20萬元不足以清償其在代購過程中的支出，可另行向吳平主張權利。

　　綜上，楊樺與吳平就涉案房屋建立了委托代購合同關系，吳平系實際購買人。涉案房屋為楊樺單位集資建房所建，楊樺通過為吳平代購房屋，將其參與本單位集資建房的資格和權利轉讓給了吳平。楊樺與吳平就涉案房屋并不存在買賣關系，雙方之間僅是對參與單位集資建房的資格和權利進行了轉讓，故涉案房屋當時有無竣工、是否辦理了權屬證書、房屋所占土地使用權的取得方式等，均不影響雙方當事人轉讓集資建房資格和權利的效力，楊樺主張委托代購合同違反法律強制性規定、應屬無效，依法不能成立。楊樺雖主張雙方之間的委托代購合同已由其于2005年12月單方解除，但合同的解除須符合《合同法》93條、94條規定的幾種情形，如：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；并且當事人解除合同時，還需依法律規定向對方履行通知義務。本案中楊樺主張其與吳平之間的委托合同已經解除，但沒有提供充分證據進行證明，因此楊樺的這個主張也是不能成立的。

　　關于吳平提起訴訟時是否超過訴訟時效期間的問題。楊樺認為她與吳平的委托代購合同2005年12月就解除了，而吳平2010年6月才起訴，因此吳平起訴時已超過訴訟時效期間。但這只是楊樺以她的自述時間作為訴訟時效期間起算點的，而法院查明雙方爭議房屋于2010年4月才辦完權屬證書，此后楊樺未向吳平交付房屋并辦理過戶手續，訴訟時效應從2010年4月起計算。吳平于2010年6月向法院提起訴訟，經法院調解未果，后來的法院受理--楊樺提出管轄異議--吳平撤回起訴--2014年1月吳平再次起訴，這期間均屬于訴訟時效的中斷情形，因此起訴沒有超過訴訟時效。另外楊樺提出管轄異議的問題，因為雙方爭議的房屋在某區，依照法律規定由不動產所在地人民法院專屬管轄，因此楊樺的異議也不成立。（文中人物為化名）

　　法官建議：1、我國民法通則第四條規定民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。對于通過平等協商簽定的合同，當事人應當本著誠實信用的原則行使權利、履行義務，否則將承擔敗訴責任并要承擔相應的訴訟費用。

　　2、向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年；訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。

　　3、法律不保護權利上的睡眠者。主張權利、伸張正義也是有時效限制的，超過時效再去主張權利，法律一般不予保護；另外法律始終保持被動性和中立性，法律尊重當事人的意思自治，但對權利人沒有請求過的事項也是不會過問和審查的，因此提醒享有權利、怠于主張權利的人一定不要躺在權利的“床”上睡大覺了。