隨著中國經(jīng)濟轉軌和社會轉型進程的逐步加快，近年來我國房地產(chǎn)業(yè)日益緊俏，開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的矛盾日益尖銳，與其說他們之間是三角關系，不如說是乒乓球關系：房子有問題，業(yè)主找物業(yè)，物業(yè)說應找開發(fā)商，物業(yè)、開發(fā)商各主一邊，業(yè)主就像乒乓球，在兩者之間來回滾動。《物業(yè)管理條例》和《物權法》的先后出臺，激發(fā)了廣大業(yè)主維權的內(nèi)在熱情和潛能，使原本較為模糊而平靜的物業(yè)管理領域成為矛盾的激發(fā)地段。廣大業(yè)主為了維護自己的切身利益，不斷的聯(lián)合起來和開發(fā)商及物業(yè)公司進行斗爭，然而這種矛盾往往最終難以得到徹底的解決。

　　一、縱觀近年來物業(yè)費及物業(yè)服務引發(fā)的相關案件，這種矛盾的原因主要有以下幾點：

　　1、商品房房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題遲遲得不到解決。常見問題主要表現(xiàn)在：屋面滲漏、墻面滲漏(主要是外墻)、門窗問題、墻體開裂(尤其是頂層墻體普遍存在溫度裂縫)、室內(nèi)頂面垂直于縱墻的裂縫及不規(guī)則裂縫、底層地面返潮、室內(nèi)外排水問題等。當出現(xiàn)這些問題后，物業(yè)公司和開發(fā)商之間往往互相推諉，致使業(yè)主的實際問題往往長期得不到解決。

　　2、開發(fā)商的售后服務意識差，導致解決問題不及時、不徹底。一些開發(fā)商只強調(diào)建房子出現(xiàn)質(zhì)量問題是正常的，不主動去分析檢查問題出在何處，如何妥善解決。

　　3、物業(yè)管理不到位。收費價格往往與服務內(nèi)容和服務質(zhì)量不匹配，價格不透明，似乎物業(yè)管理與“保潔加保安”劃上了等號，影響了業(yè)主的居住質(zhì)量，也降低了物業(yè)的服務品質(zhì)。

　　4、開發(fā)商承諾的配套設施未能落實。小區(qū)內(nèi)配套設施未能按原先制定的標準、項目設置，且缺少驗收環(huán)節(jié)，沒有一個職能部門或機構對開發(fā)商是否按照承諾的時間、標準、面積完成小區(qū)內(nèi)配套設施的建設進行監(jiān)督或嚴格驗收，使小區(qū)內(nèi)配套設施建設成為政府管理的空白點，也變相地成了損害業(yè)主利益的陷阱。

　　5、業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間缺乏有效溝通，也未能建立有效的物業(yè)維修管理機制。開發(fā)商不能及時地對業(yè)主反映的質(zhì)量問題進行分析，提出處理方案，也不能及時對業(yè)主提出的意見進行反饋，有些問題一開始并不復雜，結果卻由于三方之間溝通不充分，導致業(yè)主抱怨開發(fā)商不管具體的維修工作，而現(xiàn)場維修的施工單位與業(yè)主沒有合同關系，無法履行賠償、退房等一些義務，造成問題長時間無法真正得到解決。最終簡單問題復雜化，業(yè)主對開發(fā)商和物業(yè)公司的抱怨增多，往往會導致業(yè)主集體過激行為的發(fā)生。

　　6、業(yè)主們的法制觀念有待提高。業(yè)主人數(shù)眾多，各自的利益訴求也不一樣。因此對待開發(fā)商的侵權，大家多是“各掃自家門口雪”，組織“松散”。大多數(shù)業(yè)主不具備相關的專業(yè)知識，對確保住宅質(zhì)量和業(yè)主權益的標準和法規(guī)不了解，認為通過正常的渠道反映問題費時、費神，認為政府有關部門總是偏向開發(fā)商，在“小鬧小得益，大鬧大實惠”的意識指導下，對開發(fā)商的誠信產(chǎn)生懷疑，從而激化了業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司的矛盾。

　　二、解決途徑

　　綜合上述情況，筆者認為，要從根源上解決開發(fā)商、物業(yè)、業(yè)主之間的矛盾及目前物業(yè)管理環(huán)境惡化問題，應從以下幾方面著手：

　　1、開發(fā)商應準確的定位自己的角色。在房屋出售前其有權聘請物業(yè)公司，因為他是該房屋的唯一產(chǎn)權人，而在開發(fā)商將房子出售給各個業(yè)主后，他的“大產(chǎn)權證”就分割成業(yè)主手里的“小產(chǎn)權權證”，這時開發(fā)商沒有權利再代替業(yè)主行使對私有財產(chǎn)的處置權，更沒有權利代物業(yè)公司行使對小區(qū)的管理權。聘請哪家物業(yè)公司的選擇權也隨著產(chǎn)權的變更轉移到了業(yè)主們的手里。

　　2、物業(yè)公司應加強憂患意識，不斷提高自己，以朝著專業(yè)化、社會化的方向發(fā)展。物業(yè)公司和業(yè)主是一對辯證關系。一方面，物業(yè)公司靠提供優(yōu)質(zhì)服務，換來業(yè)主的經(jīng)濟回報，使其經(jīng)營活動能夠持續(xù)有效的進行；另一方面，業(yè)主對物業(yè)公司實行有效的檢查監(jiān)督職能，使物業(yè)不斷地改善服務質(zhì)量，提高經(jīng)營水平。而業(yè)主在享受到優(yōu)質(zhì)的服務的同時，由于良好的物業(yè)管理環(huán)境，使其物業(yè)得到了保值與增值。

　　3、作為業(yè)主，應該切實認識到自己的權利義務所在，通過積極行動維護自己的利益。遇到問題，不應盲目以不交物業(yè)管理費等不作為方式消極抵抗，而應積極與物業(yè)公司進行溝通，尤其是應該在自己選舉的業(yè)主委員會的統(tǒng)一組織下，充分利用集體的力量，去維護自己的合法權益。

　　在一個世俗社會里，完全寄希望于道德自律是不可能的，絕對權力必然導致絕對腐敗，這是在許多不同國家，不同領域被驗證了的規(guī)律。要平衡開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的關系，關鍵在于規(guī)則與制度的設計是否公平、合理，是否有效地得到了執(zhí)行與監(jiān)督，以及不執(zhí)行或執(zhí)行不力時有何監(jiān)督與懲罰機制。因此，必須通過制訂相關的物業(yè)質(zhì)量保修實施細則、物業(yè)內(nèi)配套設施驗收管理辦法等途徑加強開發(fā)商與物業(yè)公司內(nèi)部管理，切實解決開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三者之間的矛盾，才能使我國的房地產(chǎn)行業(yè)向著良性循環(huán)的方向發(fā)展。