近年來(lái)，房產(chǎn)價(jià)格不斷上揚(yáng)，房屋買(mǎi)賣(mài)日益增多。在房屋買(mǎi)賣(mài)案件中，因悔約引發(fā)的糾紛居多，特別是配偶單方簽訂１合同,出售共有房屋，配偶他方以不知道，不同意等理由拒不履行房屋１合同又占悔約糾紛的大多數(shù)。由于價(jià)值取向的差異，在選擇維護(hù)所有權(quán)人利益，還是維護(hù)善意人的利益方面，實(shí)踐中產(chǎn)生不同的看法。為此，筆者在對(duì)傳統(tǒng)的法律理論和有關(guān)法律規(guī)定重新審視有基礎(chǔ)上，對(duì)準(zhǔn)確認(rèn)定配偶單方出售共有房屋的效力問(wèn)題提出一些看法與見(jiàn)解。

一、配偶單方出售共有房屋是否屬于家事代理范圍

配偶單方處分共有財(cái)產(chǎn)，一說(shuō)是絕對(duì)的無(wú)權(quán)處分行為，另一說(shuō)屬是有區(qū)別的家事代理行為。筆者同意第二種觀點(diǎn)，家事代理權(quán)又稱(chēng)日常家事代理權(quán)，是指配偶一方在與第三人為家庭日常事務(wù)為一定法律行為時(shí)，享有代理對(duì)方權(quán)利行使的權(quán)利，法律后果是配偶一方代表家庭所為的行為，配偶雙方均須法律后果．在設(shè)立家事代理制度的國(guó)家，一般都對(duì)家事代理權(quán)作出必要的限制，家事代理權(quán)行使范圍僅限于日常家庭事務(wù)，即夫妻雙方及共同生活的未成年子女日常共同生活的所必要的事務(wù)，如購(gòu)物，衣食，就醫(yī)保健，接受饋贈(zèng)，為子女訂立教育合同等等，如瑞士民法典第163條第１款規(guī)定：“妻為家計(jì)日常需要之處理，與夫同樣代表共同體。”法國(guó)民法典第220 條規(guī)定：“夫妻各方都有權(quán)單獨(dú)訂立旨在維持家庭日常生活與子女教育的合同，夫妻一方依以締結(jié)的債務(wù)對(duì)另一方具有連帶約束力。”該條第3款規(guī)定：“以分期付款方式進(jìn)行的購(gòu)買(mǎi)以及借貸，如未經(jīng)夫妻雙方同意，亦不發(fā)生連帶責(zé)任；如此種購(gòu)買(mǎi)與借貸數(shù)量較少，屬于家庭日常工生活之必要，不在此限。”德國(guó)民法典第1357條規(guī)定：“婚姻的任何一方均有權(quán)處理使家庭的生活需要得到適當(dāng)滿足并且其效力也及于婚姻雙方的事務(wù)。婚姻雙方都通過(guò)此種事務(wù)而享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，但是根據(jù)情況得出另外的結(jié)論則除外。”夫或妻單方出售共有房屋是否適用家事代理應(yīng)當(dāng)從是否為家庭日常生活所必須的角度判斷，不是為家庭日常生活所必需的，不屬家事代理范圍，配偶單方出售共有房屋的行為不產(chǎn)生約束力；如是確實(shí)為了治病等實(shí)際需要而不得不出售房屋的，則應(yīng)當(dāng)屬于家事代理，配偶對(duì)方也應(yīng)承擔(dān)由此帶來(lái)的法律后果。

二、應(yīng)注重對(duì)善意第三人利益的保護(hù)

配偶單方出售共有房屋屬于無(wú)權(quán)處分，如一味強(qiáng)調(diào)對(duì)所有人的保護(hù)，必定會(huì)損害善意第三人的利益，同時(shí)也不利于交易的穩(wěn)定。

在自然經(jīng)濟(jì)社會(huì)，人們認(rèn)為“所有權(quán)是人對(duì)物最完全的支配權(quán)”，強(qiáng)調(diào)個(gè)人財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯，不論受讓人是否出于善意，只要是處分人無(wú)權(quán)處分，所有權(quán)人均可以向受讓人主張返還財(cái)產(chǎn)．但隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，市場(chǎng)和交易的發(fā)達(dá)，所有權(quán)逐步社會(huì)化，人們發(fā)現(xiàn)嚴(yán)格保護(hù)所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，即嚴(yán)格強(qiáng)調(diào)保護(hù)靜態(tài)交易安全，可能會(huì)產(chǎn)生受讓人為預(yù)防受到損害，在任何的交易前定要詳細(xì)地調(diào)查真正的權(quán)利人，否則不可能交易，帶來(lái)了不得于迅速交易，不適應(yīng)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)需要等消極后果，因此法律對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的保護(hù)逐漸強(qiáng)調(diào)保護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全，由此保護(hù)善意人利益的相關(guān)原理得以產(chǎn)生。　

我國(guó)的法律同樣對(duì)善意人的利益保護(hù)作出了規(guī)定，如民法中的表見(jiàn)代理制度，善意取得制度，此外我國(guó)對(duì)于共有的不動(dòng)產(chǎn)交易應(yīng)保護(hù)善意有的利益更是專(zhuān)門(mén)作出規(guī)定．1984年8月30日，最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第55條規(guī)定：“非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，應(yīng)廢除其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，應(yīng)宣布買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。買(mǎi)方如不知情，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否有效應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況處理。其他共有人當(dāng)時(shí)明知而不反對(duì)，事后又提出異議的，應(yīng)承認(rèn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。”1988年1有26日，最高人民法院審判委員會(huì)討論通過(guò)的《關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意，有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”1990年12月，最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干意見(jiàn)（修改稿）》第96“條規(guī)定：部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)或者非所有人擅自處分所占有的財(cái)產(chǎn)，如果第三人是善意，有償，依法定程序取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的，第三人不負(fù)返還義務(wù)，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人對(duì)所有權(quán)人負(fù)責(zé)賠償，法律另有規(guī)定的除外。”2001年12月24日，最高人民法院審判委員會(huì)討論通過(guò)的《關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?/SPAN>17條規(guī)定，夫或妻在處理共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定；夫或妻因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)作出處理決定的，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)付善意第三人。以上諸多的法律以及司法解釋?zhuān)紡牟煌潭壬蠈?duì)所有權(quán)的限制，同時(shí)也體現(xiàn)了對(duì)交易安全的保護(hù)。

有學(xué)者認(rèn)為，上述規(guī)定是關(guān)于共同共有不動(dòng)產(chǎn)交易適用善意取得制度的規(guī)定。我們認(rèn)為，上述規(guī)定不僅僅是關(guān)于善意取得制度的規(guī)定，因?yàn)樯埔馊〉眠m用條件之一是財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付或受讓人實(shí)際事實(shí)占有財(cái)產(chǎn)，而在上述規(guī)定中并未強(qiáng)調(diào)這一條件，因而受讓人出于善意，不論財(cái)產(chǎn)有無(wú)交付或已經(jīng)為受讓人事實(shí)占用，對(duì)受讓人的利益均應(yīng)予以保護(hù)。

三、善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

配偶單方出售共有房屋的無(wú)權(quán)處分，原則上受讓人只有在有理由相信出讓人系有權(quán)處分，并且支付合理對(duì)價(jià)的前提下受讓房屋，才能被視為出于善意。事實(shí)上，配偶單方出售共有房屋行為表現(xiàn)方式不盡相同，受讓人出于善意認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也是不同的，對(duì)善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作一下分析。

1、受讓人明知道或應(yīng)當(dāng)知道該房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)：

（1）、出讓人出示了虛假的配偶的受權(quán)委托書(shū)，承諾書(shū)，身份證等，使受讓人有理由相信出讓人有權(quán)處分，只要受讓人支付了合理對(duì)價(jià)，就能認(rèn)定受讓人系善意的，該買(mǎi)賣(mài)行為是有效的。

（2）、如出讓人未能出具證明配偶他方同意其出讓房屋的資料，或者僅口頭表示配偶他方同意出讓房屋，應(yīng)當(dāng)根據(jù)支付對(duì)價(jià)，合同訂立時(shí)間，事實(shí)占有等事實(shí)綜合判斷，不能主觀斷定該買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，在查清事實(shí)的過(guò)程中，更不能苛求讓受讓人承擔(dān)舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)最大限度保護(hù)交易的安全。

2、受讓人不知道或不可能知道房屋系夫妻共有財(cái)產(chǎn)：

（1）、如果出讓人系房屋所有權(quán)證書(shū)上載明的所有權(quán)人，由于房屋所有權(quán)證書(shū)上并不載明共有人，因而受讓人有理由相信出讓人有權(quán)處分，只要受讓人支付了合理對(duì)價(jià)，就應(yīng)當(dāng)視其為出于善意，該買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

（2）、如果房屋所有權(quán)證書(shū)上載明的所有權(quán)人非出讓人，而為配偶他方，如出讓人未能出具配偶他方的受權(quán)委托書(shū)，承諾書(shū)，身份證等合法證明材料，在這種情況下進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人非出于善意，該買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)?shù)玫脚渑妓降氖跈?quán) 或者等待其追認(rèn)，否則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效；如出讓人出具了配偶他方的受權(quán)委托書(shū)，承諾書(shū)，身份證等只要受讓人支付了合理對(duì)價(jià)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人私法出于善意。