2011年5月21日，原告王某與被告曾某簽訂房產轉讓預交定金合約一份。合約載明“第1條房產（關門賣）含車庫（現狀）成交價 297000元。……。第6條雙方共識：購房人如違約所交定金貳萬元賣房人不退，賣房人如違約罰款叁萬元人民給購房人，同時定金雙倍返還。……。”協議簽訂之日，原告王某按約給付被告曾某定金2萬元。

   

 

后被告曾某反悔，不愿再賣房屋給原告王某，釀成糾紛，原告王某遂提起訴訟，要求被告曾某牛刀按合約約定雙倍返還購房定金即40000元并承擔違約金30000元共計7萬元。

 

庭審中，對簽訂房產轉讓預交定金合約的事實及被告曾某違約的事實，原被告雙方均認可。

   

本案中的分歧就在于原告王某能否同時要求被告曾某雙倍返還定金并支付違約金。

   

第一種觀點認為，原被告雙方在簽訂房產轉讓預交定金合約中，已經約定了如果被告違約的責任承擔方式，即除了雙倍返還定金外，還需支付違約金，這是雙方平等協商自愿合意的結果，雙方均應遵守。

   

第二種觀點則認為，雖然在房產轉讓預交定金合約中做出了這樣的約定，但該約定違反了合同法的規定，不應得到支持，原告王某只能選擇適用定金罰則或者違約金條款，二者擇其一。

 

筆者同意第二種觀點。

   

該案中出現了兩個概念，一是定金罰則，一是違約金條款。

   

所謂定金罰則，《合同法》規定，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應該雙倍返還定金。

   

違約金條款則是針對當事人不按期履約而訂立的，主要內容是規定罰金或違約金的數額以補償對方的損失。

   

其實，我國法律規定的定金在性質上是違約定金，具有預付違約金的性質，因此它與違約金在目的、性質、功能等方面相同，二者不能并罰，只能擇一適用。關于這一點，《合同法》第116條已經明確作出了規定：當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。因此，如果合同雙方當事人同時約定了違約金和定金的，守約方不能要求同時適用，只能選擇其中一種主張之。

   

那么該案中，原告王某如何進行選擇呢？

   

我們再來看《合同法》的規定：守約方有權選擇適用違約金或者定金條款。也就是說，選擇權在守約方。因此，原告可以要求被告雙倍返還定金，或返還定金并承擔違約金，被告不具有選擇權。

   

對于該案原告而言，要最大限度地保障自身合法權益，從表面上看，選擇違約金條款要優于選擇雙倍返還定金，但是，即使選擇適用違約金條款，法院也要依法審查違約金的合理性。

   

法院審理后認為：原告王某與被告曾某于2010年5月21日簽訂的房產轉讓預交定金合約，系雙方當事人的真實意思表示，雙方應嚴格遵照履行。合約簽訂后，被告曾某拒不賣房給原告王某違反了約定，應承擔相應的法律責任。原告王某要求被告曾某雙倍返還定金同時承擔違約責任的請求不符合法律規定。經法庭釋明后，原告王某要求被告曾某返還定金并承擔違約責任，符合法律規定，但雙方約定的違約金過分高于原告的損失，因此，對原告王某主張的30000元違約金，法院酌情支持20000元。據此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零八條、第一百一十四條、第一百一十六條的規定，判決被告曾某返還原告王某購房定金20000元，并支付原告王某違約金20000元，合計40000元，于判決發生法律效力后十日內給付。