根據相關法律規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”實踐中，簽署“交房單”、“領鑰匙”等方式可以視作對房屋的交付使用。市民李先生在簽署了房屋交接單后，實地查看時發現房屋存在多種質量問題，未領取房屋鑰匙，究竟是否交房？李先生與房地產公司各執一詞，鎮江市潤州區人民法院對該案作出一審判決后，地產公司因對判決結果不服，提出上訴，最終市中院維持一審判決，開發商未交付房屋應當承擔逾期交房責任。

　　開發商：簽署交房單意味交房  消費者：未給鑰匙實際未交房

　　2010年11月份，市民李先生與鎮江某地產公司簽訂商品房買賣合同，購買該公司開發的高層寫字樓四間房屋。約定地產公司應當于2011年12月30日前交付房屋，雙方驗收交接時，公司應當出示竣工驗收備案文件，提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并簽署房屋交接單。2011年12月31日，李先生到地產公司辦理交房手續。在簽署同意接收房屋的交接單后，李先生憑交接單到物業公司，由物業公司帶領其查看房屋。

　　“按照交房流程，在物業公司領我看完房后，應該向我交付鑰匙。但是我在工作人員陪同下查看房屋，發現房屋存在墻體開裂，通風處天井、衛生間天花板漏水，欄桿玻璃破裂，瓷磚脫落，地板不平、未通水電等問題。”李先生認為房屋存在質量問題，拒絕向物業公司交付交房單，也未交納物業費，地產公司認為手續不完備未將房屋鑰匙交付李先生。此后，李先生曾三次報警，并向法院提供了視聽資料，以證明自己一直通過報警、協商等方式要求物業公司交房，但是物業公司工作人員陳述受地產公司指示不能交房，以及訟爭房屋裝飾裝修未達標準且尚未維修的事實。

　　直至2014年4月9日，李先生才實際取得房屋。李先生向地產公司、物業公司提起訴訟，要求兩被告連帶支付逾期交房違約金3萬余元。

　　訴訟中，地產公司認為，李先生于2011年12月31日即已簽署房屋交接單，并且于訴訟前交納了水電費和物業費，表明對于2011年12月31日房屋已經實際交付的事實，李先生是認可的。李先生從未向地產公司主張過交房的要求，也未向地產公司主張維修責任。故請求駁回李先生的訴訟請求。

　　房產公司認為消費者于2011年12月31日即已簽署房屋交接單，已經認可2011年12月31日房屋已經實際交付的事實，

　　簽署交房單+交付鑰匙=完整交付行為  開發商未交付房屋應當承擔逾期交房責任

　　潤州法院經審理認為，開發商交房義務的履行至少應當包括以下兩個內容：1、出示竣工驗收備案文件，提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。2、與業主驗收交接房屋，業主簽署房屋交接單。合同既然約定業主有領受房屋的義務，那么開發商必然對應有交付房屋，將房屋移轉占有的義務，而交房單的簽署和鑰匙的交付應當理解為移轉房屋占有的必要條件，兩者缺一不可。

　　根據2011年12月31日李先生至現場的情況，爭議焦點在于地產公司是否有向李先生交付房屋占有的實際行為（表現外觀為交付鑰匙）。若地產公司向李先生作出轉移房屋占有的意思和行為，李先生因為發現質量問題拒收導致房屋未能交付，則系李先生的原因而未能交付，李先生無權主張逾期交房違約金；反之，若地產公司雖然讓李先生簽署了交房單，但以某種不當理由保留鑰匙而未實際交付，則李先生主張逾期交房違約金的應予支持。

　　物業公司陳述，交房當日，李先生未交納物業費、與地產公司就房屋質量存在爭議、拒交交接單的行為導致交房手續不完備，故無法辦理交接手續。

　　對此，法院認為，物業服務費的交納與房屋的交付系不同的法律關系（物業服務合同關系和房屋買賣合同關系），牽涉到不同的法律主體，故將物業服務費的交納附加為移轉房屋占有的條件，應認定受托的物業公司未按照買賣合同的約定給付，視為拒絕交房。

　　李先生多次向公安機關報警，出警經過均寫明李先生與物業公司有糾紛。縱觀房屋交接、糾紛發生、矛盾激化、明示拒絕交付的整個事件過程，可以合理推斷，雖然李先生簽署了房屋交接單，但是地產公司以及受其委托負責鑰匙交付的物業公司一直以種種理由未實際向李先生交付房屋鑰匙。法院據此認定，開發商未實際交房，一審判決地產公司承擔四個案件合計10萬余元的逾期交房違約金。該四起案件上訴后，二審法院認為一審判決事實清楚，證據確鑿，維持了一審四個案件的判決。

　　房屋買賣糾紛增多，消費者應理性維權

　　近期，潤州法院處理了多例開發商與消費者的商品房買賣合同糾紛，法官提醒：房產作為大多數老百姓一生中最大宗的買賣，是一項重要的消費熱點。但是由于少數房地產開發企業不夠規范，侵害消費者合法權益的現象時有發生：比如虛假承諾、修改規劃、產權縮水等等。面對強勢的房地產企業，單個消費者往往維權困難，耗時耗力。因此消費者應當做一個理性的購房者：1、理性地對待購房合同，冷靜、理智、善意地考慮彼此的權利義務關系，尤其注意格式條款和合同附件對消費者權利的限制。2、注意分清不同的法律關系，將房產買賣關系和物業管理合同關系等區分開來，找對主體主張權利。3、遇到糾紛，注意保留和收集證據，為理性維權提供依據。