摘要：隨著我國近幾年來房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，涉及了城市規(guī)劃發(fā)展、人們居住生活方式及生存居住環(huán)境等方面，是現(xiàn)代化城市管理中不可或缺的一部分。2003年的《物業(yè)管理條例》以及2007年的《物權法》，確立了物業(yè)管理的一些基本制度，提出了一些解決物業(yè)管理問題的原則。但實踐中，物業(yè)管理領域的問題愈加復雜而多樣化，本文擬通過論述前期物業(yè)管理的法律關系，指出問題，給出建議以促進物業(yè)服務市場，維護人們的合法權益。

　　關鍵詞：前期物業(yè)管理；臨時規(guī)約；前期物業(yè)服務合同

　　一、我國物業(yè)管理的產生與發(fā)展

　　20世紀80年代，我國城市經濟體制改革及房地產業(yè)快速發(fā)展，帶動了物業(yè)管理的產生與發(fā)展，在深圳、廣東及沿海一些經濟發(fā)展較快的城市出現(xiàn)了物業(yè)服務企業(yè)，在服務過程中產生了較多矛盾。1994年3月23日，建設部頒布了《城市新建住宅管理辦法》，明確要求在新建小區(qū)推行物業(yè)管理制度，這是建國以來我國有關物業(yè)管理的第一個主要部門規(guī)章，是我國物業(yè)管理體制上的重大突破。1994年6月18日，深圳通過《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)誕生。隨后，廣東、北京、上海、江蘇、重慶等地紛紛出臺地方物業(yè)管理法規(guī)或規(guī)章，形成了以國家和地方互補的物業(yè)管理法規(guī)政策體系。2003年，國務院頒布了《物業(yè)管理條例》。該條例對業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、房地產開發(fā)建設單位等規(guī)定了較為詳細的權利、義務，將前期物業(yè)管理納入法制軌道，使規(guī)范前期物業(yè)管理市場有法可依。2007年10月1日我國《物權法》出臺，第一次以法律的形式確立了以區(qū)分建筑物所有權為核心的物業(yè)管理法律制度，《物權法》確立了物業(yè)管理的一些基本制度，提出了解決問題的原則，《物權法》生效后，《物業(yè)管理條例》對與《物權法》中建筑物區(qū)分所有權制度相悖的規(guī)定進行了修改，經過多年的摸索與實踐，我國的物業(yè)管理制度有了飛躍性的發(fā)展，法制環(huán)境不斷改善。

　　二、前期物業(yè)管理的內涵

　　前期物業(yè)管理是指在物業(yè)業(yè)主購買物業(yè)以前由項目開發(fā)建設者選聘的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)服務合同由其來進行物業(yè)管理。主要是對公共場所、房屋共有部分的清潔和管理；對物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護和管理；對物業(yè)共用設施的維護、養(yǎng)護和管理；附屬建筑物、構筑物維修、養(yǎng)護和管理；對物業(yè)治安、消防等事項的管理，與整個物業(yè)管理活動中的管理對象基本一致。

　　時間上，我國有兩個階段，前一個階段是由開發(fā)建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)小區(qū)進行管理-前期物業(yè)管理階段，后一個階段是由業(yè)主自行選擇物業(yè)服務企業(yè)階段。可見，前期物業(yè)管理的開始意味著對小區(qū)的管理控制權由建設單位轉向物業(yè)所有人。前期物業(yè)管理階段是整個物業(yè)管理活動中的最初階段，是非常重要的環(huán)節(jié)。而前期物業(yè)管理又可以分為兩個階段：第一個階段是從項目初始至工程竣工驗收合格為止，對于物業(yè)管理而言可以稱為“早期物業(yè)管理介入”，這個階段的物業(yè)管理活動通常由開發(fā)公司自己負責；第二個階段是從工程驗收合格開始到業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司依法簽訂的物業(yè)服務協(xié)議生效時為止，這個階段的物業(yè)管理服務由開發(fā)商按法定程序和要求聘請的物業(yè)管理公司負責實施。但在實踐中，由于某一管理項目的分期建設時常使兩個階段沒有明確的界限。

　　內容上，前期物業(yè)管理主要包括前期物業(yè)服務合同、業(yè)主臨時規(guī)約、承接物業(yè)時的查驗、物業(yè)承接驗收時的文件資料移交、建設單位配置物業(yè)管理用房、建設單位的物業(yè)保修等等。前期物業(yè)服務合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的書面合同；臨時管理規(guī)約是指建設單位在銷售物業(yè)之前，對有關物業(yè)的使用、維護、管理業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反臨時管理規(guī)約應當承擔責任等事項依法作出的約定，建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向買受人明示，并予以說明；物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，而建設單位辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應向物業(yè)服務企業(yè)移交文件資料、按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房、按國家規(guī)定在保修期限和保修范圍內承擔物業(yè)的保修責任。

　　三、前期物業(yè)管理存在的問題

　　1、前期物業(yè)管理服務合同主體的特殊性。由于前期物業(yè)服務合同是一臨時、過渡性合同，同普通物業(yè)服務合同相比，前期物業(yè)服務合同在訂立時間、主體及生效期間等方面有其自身獨有的特征。前期物業(yè)服務合同是由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的，物業(yè)買受人并不是前期物業(yè)服務合同的當事人，卻要繳納物業(yè)服務費，這是物業(yè)買受人經常出的問題，此時建設單位作為合同一方又不監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行義務時，因物業(yè)買受人在前期物業(yè)服務合同中的法律地位不明確，業(yè)主往往以此為由不繳納物業(yè)服務費，導致物業(yè)服務糾紛不斷。在現(xiàn)實生活中，建設單位有時為了節(jié)約成本、謀求利益，往往自行出資組建具有獨立法人資格的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，由于這種特殊關系，建設單位往往將建設中的質量問題、購房時的承諾等等推到組建的物業(yè)公司上，業(yè)主只能處于無奈的境地。這些弊端帶來矛盾，合同的主體一方是建設單位，一方是建設單位選聘的物業(yè)公司，業(yè)主與物業(yè)公司卻不存在合同關系，由于合同具有相對性，也就是說，通常情況下只有合同的相對方才有權請求履行合同。而在前期物業(yè)服務合同中，業(yè)主卻沒有權利要求物業(yè)管理企業(yè)依照前期物業(yè)管理合同提供物業(yè)服務，也不能要求物業(yè)管理企業(yè)承擔違約責任。同時業(yè)主普通以自己不是前期物業(yè)服務合同的主體而拒絕繳納物業(yè)費，帶來了眾多物業(yè)管理費糾紛。設想一下，如果前期物業(yè)服務合同侵害到業(yè)主的合法權益時，業(yè)主該如何救濟呢，是否只是等待小區(qū)入住率達到一定比例時，召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會，等待選聘新的物業(yè)服務企業(yè)呢？這期間的權利如救濟？當然，根據《物業(yè)管理條例》第二十三條的規(guī)定，“建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。”當業(yè)主與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，也對前期物業(yè)服務合同進行了認同，是一種追認行為，所以前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有具有約束力。這條似乎強調了前期物業(yè)服務合同經業(yè)主承諾后對業(yè)主的約束力，但物業(yè)公司侵害業(yè)主利益時業(yè)主如何有效維權，在現(xiàn)實生活中卻難找途徑解決。

　　2、前期物業(yè)管理中物業(yè)服務費規(guī)定不明晰。我國《物業(yè)管理條例》僅對物業(yè)服務收費作了原則規(guī)定，并未明確前期物業(yè)管理階段的費用由誰承擔，限制了當事人的權利。同時對物業(yè)服務收費以行政監(jiān)督來規(guī)定，仍更多的依賴于行政干預，行政干預物業(yè)服務收費表現(xiàn)在價格控制、備案登記、行政處罰，而在市場經濟中，政府指導價往往不靈活、具有滯后性，而前期物業(yè)服務合同往往是政府指導價，政府定價的標準是什么？因此，前期物業(yè)服務收費的標準，是一個重要的問題。

　　3、臨時規(guī)約通常為物業(yè)買受人忽視

　　管理規(guī)約的設立、變更和廢止，可以基于業(yè)主大會的決議，也可以由開發(fā)商預先制定格式化的管理規(guī)約，在預售或出售商品房時，分別與具體業(yè)主達成同意該管理規(guī)約的合意。而在預售或出售商品房時，達成的合意即臨時管理規(guī)約，規(guī)定建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。現(xiàn)實中臨時管理規(guī)約是建設單位單方意思表示，并非由業(yè)主大會制定，如果物業(yè)買受人滿意房屋購買合同，忽視臨時管理規(guī)約的約定而簽訂承諾書，或是滿意房屋買賣合同，雖不滿意臨時管理規(guī)約，但認為臨時管理規(guī)約只是購買房屋合同時很小的一部分，不能因小失大，而勉強接受，此時，臨時管理規(guī)約無異于給物業(yè)買受人加了強制締約義務。而民法奉行意思自治原則，要約與承諾原則上基于當事人自愿，只有在極為例外的情形下，法律才對某些當事人課加強制締約義務，此類義務人一般是占據壟斷地位或優(yōu)勢地位的企業(yè)。

　　四、目前對前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題提出一些對策

　　1、完善物業(yè)管理招投標制度。

　　我國《物業(yè)管理條例》規(guī)定了從事前期物業(yè)管理的物業(yè)服務企業(yè)的選聘方式，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。但現(xiàn)實中很多建設單位為了節(jié)約成本、謀求利益，自行出資組建物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，有的建設單位組建具有獨立法人資格的子公司，有的作為控股股東與其他股東共同組建股份有限公司，并沒有嚴格執(zhí)行物業(yè)管理招投標制度，從而形成建、管不分的局面。因此，政府要加強指導，嚴格執(zhí)行招投標制度，公開、公正、公平選聘物業(yè)服務企業(yè)，嚴格按照《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定，對申請投標人認真地進行資格預審，實行建設單位與物業(yè)服務企業(yè)分業(yè)經營，打破建、管不分的體制，促進物業(yè)服務企業(yè)以專業(yè)化謀發(fā)展、市場化謀效益、人性化求認同，從而贏得廣大業(yè)主的青睞。

　　2、明確前期物業(yè)管理中物業(yè)服務費的標準

　　實踐中，由于收費項目、標準等不明確或收費過高，導致很多物業(yè)買受人因房屋質量、配套設施、物業(yè)服務質量等問題拒絕交納物業(yè)服務費的現(xiàn)象越來越突出。因此對具體收費標準應由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。前期物業(yè)服務收費標準需要明確統(tǒng)一的規(guī)定，以避免政府價格主管部門與房地產行政管理部門制定價格時存在很大的不確定因素，導致價格制定混亂。

　　3、加強對臨時管理規(guī)約制定和宣傳

　　臨時管理規(guī)約的目的是為了維護全體業(yè)主的合法權益，保障物業(yè)的安全合理使用，維護公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，由建設單位制定的對全體業(yè)主具有約束力的規(guī)約。現(xiàn)實生活中臨時管理規(guī)約，條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，使雙方的合法權益得不到有效保護，也為前期物業(yè)管理留下了后遺癥。因此，要制定和完善臨時管理規(guī)約。物業(yè)買受人要提高意識，在簽訂物業(yè)買賣合同時，一定要認真審查臨時管理規(guī)約，看是否符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，有無侵犯業(yè)主的合法權益，不能隨便簽字承諾，建設單位制定臨時管理規(guī)約應對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，違反臨時管理規(guī)約等事項應當承擔責任作出約定，建設單位應接受物業(yè)買受人的監(jiān)督，如有違反則承擔違約責任；行政部門除求臨時管理規(guī)約登記、備案外，要進行實質性審查，起到真正的監(jiān)督作用。